巧用居住权，化解房产传承风险｜明月说法

很多父母喜欢把房产提前“传承”给子女，常见的方式包括“赠与”、“代持”、“出资为子女购房”等。提前传承固然省去了将来继承的麻烦，但也有“法律隐患”，如：万一子女不孝、败家、欠债等，又如：将来万一子女离婚，房产可能会被分割掉。

有的时候，父母可以和子女签署《赠与协议》、《代持协议》甚至《借款协议》。有时，子女和配偶直接签署《婚前协议》或《婚内协议》……

以上这些做法，体现的是民事主体之间的意思自治，如果协议起草的好，都是有效的。如果运用的好，都能最大程度降低房产传承风险。

2021年1月1日《民法典》实施后，我们也可以运用“居住权”这个法律工具，巧妙化解房产传承风险。

什么是居住权？《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。一言以蔽之：居住权意味着：房子不是我的，但是我却可以居住。

本人谈谈如何巧用居住权，化解房产传承风险。

一、身前传承房屋，居住权协议要签好：

1、协议中要明确约定居住权，并及时办理登记：

身前传承房产给子女，如果父母想保留居住权，则应当明确约定，并及时办理登记。如果没有约定，法院不会凭空创设居住权。

例如：在很多离婚案件中，男、女双方会在离婚协议中约定将房屋赠与给子女，但没有约定保留居住权。等子女成年后，是可能会要求父母腾退房屋的，这就是事先没明确约定居住权的后果。

【参考阅读：《居住权新规对离婚家庭成员未来生活敲响警钟》】

2、可以考虑设置居住权“对价”？

设立居住权时，有时“有偿”比“无偿”好，譬如父母把子女（包括子女的配偶）设立为房屋居住权人，子女（包括子女的配偶）支付对价。父母养老需要钱，子女也有支付能力，此时，就可以有偿设立居住权。

鉴于法律并未限制居住权对价的上限，因此，有偿设立的居住权，应当尊重当事人的意思自治，允许当事人自由约定居住权的对价。举例：可以把居住权对价与房屋租赁的市场价相挂钩。【参考阅读：《民法典》司法实务论坛研讨活动要点摘编（九）】

3、设立居住权，可设“优先购买权”条款：

优先购买权是一项法定权利，必须由法律明确规定。《民法典》并未规定居住权人享有优先购买权，因此法院无权为居住权人创设优先购买权；且居住权与房屋租赁权本质属性不同，不能类推适用房屋承租人的优先购买权规则。但在法无禁止的情况下，所有权人、居住权人和其他民事主体可以通过合同形式约定居住权人享有优先购买权。【参考阅读：《民法典》司法实务论坛研讨活动要点摘编（九）】

举例：如父母提前将房屋赠与给子女，而为自己设定了居住权。但为了防止子女擅自出售该房屋，可以通过设定居住权人的优先购买权条款，保障父母作为居住权人的合法权益。

二、遗嘱设立居住权，保障特殊传承需求：

1、遗嘱设立居住权，保障弱势群体的权利：

《民法典》第三百七十一条规定，可以通过遗嘱设立居住权。一般情况下，遗嘱设立了房屋居住权，在立遗嘱人身故后，遗嘱继承人仍有权要求对作为遗产的房产，通过继承的方式予以确权。【参考南京秦淮区人民法院的文章：设有居住权的房屋，继承人能否请求确权分割？】当然，如果遗嘱中完善了遗产管理人条款，甚至设定了遗嘱信托条款，也可以对继承人的权利加附相应的条件。

今年，福州83岁老太通过公证遗嘱的安排，将房产留给老二（次子）、老三（三子），但“有智力残疾”的老大（长子）可以居住到老，并要求“在老大去世前，房屋不得出售、出租，以让老大能安享晚年。”在遗嘱安排中，老太还指定老二、老三作为老大的监护人，在老太身故后，由老二、老三履行监护职责，以此保障长子养老无后顾之忧！【参见福州市闽江公证处的文章】

法律依据：《民法典》第二十九条规定：被监护人的父母担任监护人的，可以通过遗嘱指定监护人。

业内专家李辰阳公证员认为：父母以遗嘱为残障子女设定居住权，不如在生前就以合同的形式设定，这比死后设定更有安全性。此外，以遗嘱设定居住权的，可以在遗嘱中增加“设定不能”的对价补偿条款，充分保障残障子女的权益。

2、遗嘱设立居住权，保障再婚配偶的权利：

再婚家庭，尤其是老年群体的再婚家庭，财产保护与传承一直都是一个敏感话题，详细可以参考本公众号之前的文章：【再婚家庭的传承难题（上）、（下）】。再婚家庭中，如配偶一方身故，在世一方配偶对于房屋是否有居住权呢？法律是没有明确规定的。因此，就需要通过法律文件设立居住权的方式加以解决。

在南京公证处的一个案例中，张大爷在再婚前，已经立过遗嘱，将房子留给子女。再婚后，他又担心身故以后，子女因为要继承房产，把配偶李奶奶赶走。但若是贸然修改遗嘱，将房屋留给张奶奶，又担心子女不满，引发亲人反目。因此，在南京公证处的帮助下，张大爷修改了遗嘱，在遗嘱中为再婚的配偶李奶奶设定了居住权。通过这样的安排，张大爷照顾了各方需求，做到了子女和再婚配偶利益的平衡。【参考阅读：《遗嘱设立居住权，保障再婚老伴晚年生活》】。

3、居住权与信托的结合：

居住权安排和家族信托安排，本质上属于他益安排，关爱他人、照顾弱者，体现的是爱和信任，是两者的共性。把家族信托安排和居住权安排相结合，可以更好的保障传承意愿、更好地规避传承风险，详见可以参考本公众号之前的文章：【家族信托与居住权|明月说法】。

（完）

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