家族信托与居住权｜明月说法

明月律师按：普法小文，幸得李辰阳公证员悉心指导，特表感谢！

顾名思义，《民法典》推出的居住权制度，是为了解决“居住”问题，而且主要是为了解决“他人”的居住问题。

参考法条：《民法典》第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

实践中，居住权制度，应该是一种自益兼顾他益的安排。这与同以“他益安排”为特点的家族信托，有着异曲同工之妙。从法条逻辑上看，家族信托和居住权安排，很多时候都是关爱他人、照顾弱者的安排，都是爱和信任的体现，具有天然的内在共鸣。

以衡平法的视角来看，以住宅设立的家族信托，受托人拥有房产的法律权利，受益人有房产的衡平利益。不可否认，我国以“住宅”为信托财产的家族信托实践，尚缺足够多的案例支撑。很多人犹豫观望，担心在委托人身故后，一旦受托人与受益人之间产生争议，天平两端，该如何平衡？举例说明：若信托受托人违约（如：擅自出售、抵押、出租房屋）？若作为房产信托的受益人，只能以合同违约作为请求权基础提起诉讼，而不能以“物权侵权”为由径直提起诉讼，则委托人设立房产信托保障受益人“居住权”的意愿可能会落空。

《民法典》视居住权为用益物权，而不是债权（如租赁权）。这说明，在我国“物权法定”的法律制度下，居住权如今可谓是“名实正位”了。《民法典》第368条规定：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。《民法典》另规定，设立居住权的住宅不得出租。显然，在房产“居住”范畴内，物权化了的居住权是具有绝对排他效力的。明月律师认为，正本清源来看，物权的法律定位是最契合居住权实质的。因为，居住权作为一种与人身紧密相关的利益（并非可以简单金钱量化的债权利益），天然要求对房屋的专属、排他的利用，而只有物权的定位才能确保这种专属性和排他性。

明月律师认为，有了居住权的加持，加上信托制度原本的“隔离债务”、“规避继承”、“防子女挥霍败家”、“兼顾慈善”、“创意传承”等优点，我国房产信托将会迎来迅猛发展。当然，此处讲的信托，不仅包括信托公司作为受托人的家族信托，也包括普通的民事信托、遗嘱信托、慈善信托等。明月律师简单罗列未来可能出现的三种居住权适用场景：

场景一：A先生觉得儿子不争气，但对孙子疼爱有加，遂欲将老宅传承给孙子，但又想确保配偶、儿子的居住权。

方案：A先生以自有房产设立居住权，将配偶B登记为居住权人。之后，A以该房产设立家族信托，以某信托公司作为受托人，配偶B、儿子C、孙子D均为受益人。信托合同约定儿子C作为第二居住权人，在配偶B身故后，由受托人根据信托合同的约定办理居住权登记，将儿子C登记为新的居住权人。为确保受托人履行信义义务（例如：确保受托人将儿子C登记为新的居住权人），A在设立信托时，可以同时设定信托监察人（如律师），确保信托长期稳定运行。

信托协议可以约定：孙子D年满30周岁后，信托终止，剩余全部信托财产（主要是房产）分配给孙子D。通过这样的安排，既可以把房屋安全无虞地传承给孙子D，又能依次确保配偶B、儿子C的终身居住权。

场景二：A女士（已离异），有个“来自星星”的女儿（重度自闭症），A女士经济条件较好，唯一放不下的就是女儿。A女士担心自己身故后，女儿可能无人问津、居无定所。

方案：A女士以自有房产设立居住权，将女儿B登记在居住权人。之后，A女士以该房产设立民事信托，将房产信托给兄弟C，女儿B作为信托受益人。A也可以进行遗嘱监护安排，在遗嘱中为女儿B指定监护人（与信托受托人C可以是同一人）。有了登记居住权保障的女儿，居住、养老问题基本解决，A女士亦可了却后顾之忧。今后，即使女儿住进康复机构，受托人B也可以将房产出租，并将租金收益用来照顾女儿C。当然，考虑到监护人和信托受托人同为一人，权利非常大，A女士也可以同时设立监护监督人（如律师）以及信托监察人（如律师），以做到权利义务相制衡，在信托、监护长期履行过程中，确保C能够在监督之下恪尽职守。

当然，A也可以将自身的监护和养老问题一并纳入考虑，其可以把意定监护和信托制度结合起来，设立监护支援信托。为自己做好意定监护安排以及家族信托的同时，把自己也设定为房屋（信托财产）的居住权人。监护支援信托利用监护和信托制度的优势，结合居住权的安排，提供覆盖全生命周期的服务，实现当事人人生各阶段“人+事+钱”的综合对接，真正让当事人人生规划得以全面落实，保障其未来人身和财产权益。

场景三：A先生系丁克，名下有一套价值较高的房产，其想生前自住，身故后再捐赠出去做慈善。

方案：A先生以房产设立慈善信托，生前将房产过户至信托公司或慈善组织名下，并将自己登记为居住权人。A生前可以终身居住在该房屋内，其身故后，房产全部作为慈善信托财产，由受托人根据慈善信托协议的约定投入公益慈善事业。

A先生通过生前完成的慈善传承的安排，可有效避免身后继承可能出现的执行障碍和挑战。举例，若心智障儿童的家长，提前把房产附条件捐赠给家长组织（家长互助的社会服务组织），同时保留儿童的居住权，相比遗嘱继承而言，这种方式更加安全、可靠、成本低。

以上纯捐赠的安排固然很好，但大众更能接受的是一种“先自爱后他爱”的传承安排，即先照顾自己，保障、改善自己的晚年生活，若有余力，再做慈善。面对这样的需求，比较合适的是“以房养老+托底捐赠”的系统安排。A先生可以在生前将房产出售给从事以房养老的机构（如持牌的资产管理公司），自己保留居住权。房屋出售款项一般分为一次性支付（30%-40%）的款项以及之后按月发放的生活费。A先生可以在合同中约定，在其身故（或支付到一定金额之后），剩余售房款可用于“托底捐赠”做慈善，不管是设立慈善信托，还是直接捐赠给慈善基金会，都是殊途同归的慈善方式。

当然，如委托人不愿生前捐赠，也可以选择遗嘱信托实现身后慈善安排。明月律师认为，在公益慈善领域，不论信托财产是现金、证券、房产还是股权，通过遗嘱捐赠出（部分或全部）遗产，将成为财富传承之常态。实务中，需要重点考虑操作层面的问题：遗嘱最好采取公证形式订立，需约定清楚遗嘱执行人的权利义务，慈善信托最好提前设立并完成备案，与作为受托人的信托公司充分沟通，在操作层面发力，梳理、打通委托人身故后遗产捐赠的过户路径。

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