买房那些事儿之二手房篇

编者按

近两年来，随着西安市房地产市场的不断升温，二手房交易也变得异常火爆。而二手房买卖主要发生在个人之间，可变因素较多，极易引发纠纷。不少购房者因为缺乏相关经验，容易身陷各类二手房买卖争议之中。那么二手房交易要注意哪些事项呢?今天小编特别邀请了我所的施效梅律师，为大家分析一下二手房交易中的各类风险。

施效梅律师

施律师，非常高兴能够邀请到你客座于稼轩文编社，为我们解答二手房买卖纠纷的各类问题，欢迎你的到来！（集体鼓掌~~~）

小编

施律师

（黑人问号脸。。。）

我打开办公室门就能看到你们文编社的全体成员，也就是出门接杯水的功夫，没啥好欢迎的吧？

啊~哈~好的好的，你说的都对！（还不是为了营造气氛~）

言归正传，问题来了：

按照中介要求签订了制式合同，是不是权利就有了保障？

小编

施律师

不一定。很多二手房买卖合同纠纷都因为中介提供的制式合同条款不完备而变得棘手。买卖双方在签订中介提供的制式合同时应注意合同是否已包含以下关键点：房屋现状（是否取得房产证、是否抵押、是否有实际承租人等）、出卖人应取得房产证的时限（针对尚未办理房产证或尚在抵押中的情况）、双方应办理网签或面签的时限、买受人应办理完毕按揭手续的时限、双方应办理过户的时限、买受人应支付完毕全部购房款的时限等。此外，还应留存对方证件及房屋证书、凭据等材料的复印件。

出卖人以房屋未取得房产证主张二手房买卖合同无效怎么办？

小编

施律师

首先，未取得产权证的二手房买卖合同是有效的。经法院审查标的房屋能够办理过户的，将判决出卖人将房屋登记至自己名下后，再为买受人办理过户；经审查标的房屋不具备办理过户的可能，买受人有权要求出卖人解除买卖合同、承担违约责任或赔偿损失。

依据：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条

出卖人以房屋设有抵押主张二手房买卖合同无效怎么办？

小编

施律师

首先，已设有抵押的二手房买卖合同是有效，抵押情况只对买卖合同是否能够继续履行产生影响。买受人如欲继续履行二手房买卖合同，应直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权后，方能办理房屋转移登记手续。

依据：《物权法》第191条第2款

出卖人以其出售共有房屋未经配偶同意为由主张二手房买卖合同无效怎么办？

小编

施律师

出卖人出售夫妻共有房屋未经配偶同意，且配偶亦不同意出售房屋的，该二手房买卖合同无效。出卖人应赔偿买受人因此所受到的损失。但是，买受人有证据证明出售房屋系出卖人夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效。因此，交易过程中，买受人应谨慎核实交易房屋是否为夫妻共同财产，并留存出卖人夫妻双方一致同意出售房屋的书面证据。

依据：《<婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条

出卖人反悔不卖房了，买受人要求继续履行二手房买卖合同一定能成功吗？

小编

施律师

不一定。法院是否支持继续履行合同的诉求，取决于若欠缺出卖人的行为配合是否买卖合同即根本无法履行。比如，双方约定买受人采按揭方式购买该二手房，出卖人违约前双方尚未办理银行面签，而买受人又无力全款支付购房款。该情况下法院无法强制执行出卖人配合办理面签，故买受人要求继续履行合同的诉求将难以被支持。

依据：《合同法》第110条

二手房买卖合同既约定了定金又约定了违约金和赔偿损失，守约方可以全部主张吗？

小编

施律师

首先，定金和违约金只能择一主张，且应注意定金金额不能超过主合同金额的20%，超过部分将不被法院支持。其次，当违约金低于实际损失时，守约方可同时主张违约金与实际损失的差额部分；当违约金超过实际损失时，不应再另行主张损失，同时违约方在违约金超过损失的30%时可要求减少违约金。而定金与赔偿损失的关系是，当定金不足以弥补损失时，守约方可同时主张定金与损失的差额部分；当定金足以弥补损失时，不应再另行主张损失。

依据：《合同法》第116条；《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第28条、第29条；《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条

违约方违约行为致二手房买卖合同解除，守约方主张房屋差价能得到支持吗？

小编

施律师

你们一定看了6月3日华商报那则出卖人违约不卖房，赔偿买方15万元房屋差价的新闻。然而，我国不是判例法国家，对于上级法院的判例，该法院以后以及下级法院不是必须“遵循先例”。因此，参考上一问，当法官对“实际损失”有不同认识时，对于房屋差价的支持态度也将有所不同。但是，基于房屋买卖合同的显著特点是，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间的差价，就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应当预见到的。因此，该差价即为《合同法》第113条所称之“损失”。

至于如何客观、公正的确定差价，当事人能达成一致的，应尊重当事人的意思自治。不能达成一致的，应比照最相类似房屋的的市场成交价与买卖合同成交价之差确定该损失。无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定差价。

依据：《合同法》第113条

二手房买卖合同因违约解除时，守约方仍需支付中介佣金吗？

小编

施律师

为防止客户跳单，中介通常在与客户签订的合同中约定“未促成合同成立亦应支付佣金”等条款。该等约定因违反法律的强制性规定而无效。二手房买卖合同因违约解除时，中介应退还守约方已支付的佣金，但可以要求委托人支付中介从事居间活动支出的必要费用。

依据：《合同法》第427条

中介提供信息与事实不符是否需承担责任？

小编

施律师

虽然中介在二手房交易中主要向委托人提供缔约的媒介服务，但因其较之委托人具有无可比拟的专业知识、能力和风险意识，其应对影响委托人签约的重大事项承担基本的核查义务，并如实告知委托人与买卖合同订立有关的重要情况。当中介故意隐瞒、提供虚假信息以及重大过失给委托人造成损失时，中介不得收取佣金并应当承担赔偿责任。

依据：《合同法》第425条

看了以上内容，仍不知道如何处理二手房买卖合同纠纷怎么办？

小编

施律师

详询稼轩律师。稼轩律师将竭诚为您提供以下服务：

1、帮助查验交易所需相关资料，避免签约主体、房屋权属风险；

2、草拟、修改交易所需的居间合同、定金合同、买卖合同等相关文书；

3、为签约提供律师见证；

4、解答咨询、提供法律建议；

5、受托代理二手房交易；

6、受托代理二手房买卖合同纠纷的诉讼或仲裁。

佩服，佩服，这个广告打的真是毫无痕迹，深藏功与名~非常感谢施效梅律师百忙之中为我们解答了二手房买卖中的疑惑，欢迎你下次再来我们文编社愉快的玩耍~

小编

施律师

（皱眉，转身，进办公室，一阵爽朗的狂笑）

这帮文编社的小孩真的是聪明绝顶，筋骨精奇，必将我毕生绝学传授于斯~

P.S:其实最后半句是小编们脑补的~哇哈哈哈哈~

编辑 | 稼轩文编社

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