国有土地使用权出让与出让国有土地使用权

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[导读]
改革开放之前，国有土地供应和使用方式只有行政划拨一种，是一种无偿无限期无流动的土地使用制度，存在诸多问题。改革开放之后，1982年开始，北京、上海、辽宁的抚顺、四川的成都等城市，相继开展了土地使用改革探索，开始对工业、商业等用地收取土地使用费。1987年11月，国务院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。1987年9月，深圳市规划国土局以协议批租方式第一次向企业出让了国有土地使用权，11月25日，深圳市规划国土局以公开招标批租形式出让了一宗国有土地使用权，9家房地产开发公司参加竞投，12月1日举行，深圳市规划国土局又以拍卖批租方式出让了一宗国有土地50年使用权，包括9家境外企业在内，共有44家房地产开发公司参加竞价。
深圳市第一次协议、招标和拍卖方式出让国有土地使用权，突破了国有土地不允许转让的法律规定，直接促进了相关法律修改，开启了土地使用制度改革序幕。

1988年，《宪法》和《土地管理法》先后修改，将原来的“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让”。国有土地使用权与所有权相分离，可以作为商品在土地市场中交易。

1990年5月国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以行政法规的形式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让制度。

1993年颁布的《城市房地产管理法》，首次从法律层面明确了划拨和出让供地的范围，除国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采用划拨方式供应外，其他国有土地必须以出让等有偿方式供应，并具体明确了国有土地使用权出让，地价评估、公布和土地市场交易制度。
1998年，广东省发布实施《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》（广东省人民政府令第39号），1999年1月，国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，明确了经营性土地从有偿使用到市场配置的具体方向和政策措施。
2000年，国土资源部与国家工商行政管理总局发布《国有土地使用权出让合同示范文本》。

2001年4月，国务院下发《关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），从严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行招标拍卖、加强土地使用权转让管理、加强地价管理和规范土地审批的行政行为等六个方面，提出了具体的要求。

2002年5月，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11号），明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性国有土地使用权出让，必须采用招标拍卖挂牌方式。2003年6月，国土资源部颁布《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），明确了协议出让的范围和操作程序，要求协议出让也必须公开和引入市场竞争机制。
2004年10月，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）提出：“推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的；应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。”
2006年，国土资源部印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号），对土地使用权出让程序、标准等进行具体规范。

2006年8月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”。
2007年3月，《物权法》颁布，明确了建设用地使用权作为物权，具有财产和资产的基本属性，明确：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。
依据《物权法》，2007年9月，国土资源部对11号令修订发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），进一步完善了土地出让的招标拍卖挂牌制度。
这些探索和法律法规政策，确立了国有土地使用权出让制度和出让国有土地使用权。

国有土地使用权出让与出让土地使用权

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规的有关规定，国有土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，必须由土地所在地的市、人民政府县有计划、有步骤地进行。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布，并具体组织实施。

市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等部门共同拟订出让的每幅地块的用途、年限、规划条件和其他土地使用条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门具体组织实施。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

国有土地使用权出让，可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地使用权出让必须采用招标拍卖挂牌方式。市、县人民政府土地行政主管部门通过拍卖、招标、挂牌或者协议方式确定土地使用者后，应当与土地使用者签订书面出让合同。出让结果应当向社会公开。

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出让土地使用权是土地使用者通过出让方式取得的国有土地使用权。土地使用者应当依照其与市、县人民政府土地行政主管部门签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，按时付清全部土地使用权出让金，并依法向县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地使用权登记，领取《国有土地使用证》，依法取得出让国有土地使用权，出让土地使用期限自出让方向受让方实际交付土地之日起算。

土地使用者应当按照出让合同约定的土地用途和条件开发、利用和经营土地，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

国家对土地使用者依法取得的出让土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的剩余年期和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（链接阅读：土语 | 国有土地出让合同关键点的理解与把握：合同性质、土地交付、出让年期计算、出让金缴纳、提前收回、改变用途与到期处理等；按时交地是合同义务，出让人违约应当担责 --霍邱县国土资源局未按时交地，法院判决解除合同赔偿定金（附最高法通报稿和判决书全文））

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅用地自动续期，其他土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。（链接阅读：焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理）；民法典拟对住宅建设用地使用权期满续期做出原则规定：自动续期，费用待定）

在土地出让年期内，土地使用者有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让土地使用权时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。（链接阅读：问与答 | 出让建设用地使用权转让需要审批吗？应具备什么条件？）

出让土地使用权转让，应当签订书面转让合同，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

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