70年到期续期的讨论 | 住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？（3）

总第516篇2020第46篇

【导读】

土地出让到期如何续期，特别是居住用地续期问题，自1990年国务院55号令明确土地出让年期时就存在了。期间经历了2007年《物权法》规定的解读、2016年温州“20年问题房”续期（点击阅读“土言土语”相关文章：焦点 | 理性研究解决短期出让土地到期问题—从温州住宅20年期土地到期谈起（20年到期和70年到期性质不同应分别讨论分类处理））社会争议和国土资源部的“两不一正常”回函，30年来不时被提起。

此次民法典通过后，不少专家、媒体认为“进了一大步”：“住宅用地使用权期限届满自动续期”“一锤定音”，“心结已解”等，真是这样吗？我们一起从以下几个方面来看一看：

1.续期的相关法律规定与民法典的“一锤定音”

2.温州问题房续期的实质是什么？

3.70年续期问题的讨论。

4.续期真的紧急而重要吗？

5.立法、管理与购房建议。

之1讨论了续期的相关法律法规与民法典的“一锤定音”；之2讨论了温州“问题房”续期的实质：温州“问题房”续期与70年到期续期有本质不同，出让年期短、缴纳的出让金低，应当缴纳合理费用续期至最高出让年期70年，“两不一正常”是搁置而非解决了续期问题。详见相关内容：

今天继续讨论之3，70年到期续期问题的讨论。

70年到期续期问题的讨论

——住宅用地自动续期，民法典一锤定音了吗？之3

从前边的讨论可以知道，温州“问题房”这些超短期出让引发的续期问题毕竟是少数，其续期处理也比较明确，应当以合理的费用有偿续期至70年；对于市场上普遍存在的商品住宅来说，一般出让年期都是法律规定的最高出让年期70年，这类续期尚早，有足够时间来详细讨论如何续期，最终需要从政治上和法律上决策解决。

讨论70年到期续期问题，首先要从我们国家的土地制度、土地出让年期及土地与房屋产权关系等说起。

1.70年土地使用期限的由来。

改革开放之前，我国长期实行的是土地无偿无限期无流动的划拨用地制度，无法发挥市场配置资源的基础性作用。改革开放之后，国家开始探索土地使用制度改革，特别是1988年《宪法》、《土地管理法》修改和1990年国务院55号令出台，确立了土地使用权从土地所有权中分离出来作为商品进入土地市场配置的有偿有限期有流动的土地使用制度。这在今天看起来理所当然，但在当时是特别了不起的制度性创新和改革。 

1990年的55号令明确了各类用地出让的最高年期：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。那么这些最高年期是怎么定出来的呢？

据第一任国家土地管理局局长王先进回顾，最初考虑住宅用地出让最高年限是50年，主要考虑有三个：一是刚开始探索土地出让没有经验可以借鉴，年限短点好调整，也便于社会接受；二是考虑人的寿命和最长工作年限，最长工作年限一般不超过50年；三是房屋的使用寿命一般也就50年。后在制订55号令时，考虑到鼓励改革和保护住户权益，适当延长确定了住宅用地最高出让年期70年和其他用途土地的出让年期。

2.土地与房屋产权关系。

开发商要建造商品住宅，首先要以出让方式取得一定年期的土地使用权，才能按照规划和建设规范建造房屋，原则上出让土地使用权期限应为出让最高年期；房屋所有权是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。

房屋是建造在土地上的，房屋所有权没有期限限制，但土地使用权是有期限的。单位和个人购开发商开发完成的商品住宅后，相应取得了所购买房屋的所有权和相应的土地使用权。单位和个人购买住宅的土地使用权期限是原出让年期减去开发商已经使用年期后的剩余年期。也就是说，70年是从开发商取得土地之日开始计算，经过开发建设周期后，业主买到房子、往往只剩67、68年，如果遇上喜欢长期囤地的开发商，买到手可能只剩五十几年，如果出让年期不足70年，那剩余年期也会更短。因此，购房者在购买房屋（住宅、办公楼、商铺、厂房等）时，需要特别关注土地剩余年期问题，因为直接关乎你所购买的不动产的使用年期长短和权益大小。

3.土地出让年期到期后该如何处理？

不同用途土地使用权出让最高年期40-70年不等，住宅用地是70年，但总会到期的。到期后该怎么办？

55号令、《城市房地产管理法》都明确需要继续使用的，应当在期满前前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，原则上应当准予续期，准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金。2007年的《物权法》明确住宅用地以外的商业、旅游、娱乐、工业等其他用地到期需要继续使用土地的，应当提前申请续期、签订合同、缴纳有偿使用费用，对于住宅用地则明确自动续期，不需要申请；刚出台的民法典明确，住宅建设用地使用权期限届满自动续期，续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规规定办理；对于非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理，鉴于《城市房地产管理法》的规定，非住宅建设用地使用权期限届满续期的，应当提前申请，签订合同并缴纳有偿使用费用。可见，对于住宅建设用地使用权而言，期限届满续期不是问题，并且不需要申请，自动续期，要研究讨论的是自动续期是否要缴纳费用、缴纳多少费用问题。

4.关于70年到期的续期费用问题

关于续期费用问题，不外乎以下几种观点：一是按照续期时地价水平重新缴纳一次出让金；二是按续期时的出让地价水平扣减到期时划拨土地使用权价格后的差额或者出让地价的一定比例缴纳；三是按届时的土地租金水平逐年缴纳租金；四是按届时租金水平的一定比例逐年缴纳租金；五是象征性交一个费用比如一元钱，自动续期；六是不再缴纳费用，但要按年缴纳不动产税；七是无偿自动续期；八是通过法律宣布直接将土地出让最高年期延长，甚至无限年期。具体采用哪种方式，民法典并未一锤定音，而是把这个问题留给了后续《城市房地产管理法》修订和相关法规确定。

这些观点各有道理，我们先看看类似有年期限制的香港地区是如何处理的。香港批租土地到期准予续期的，可以选择补地价或按年缴纳土地租金的方式处理。补地价是按续期时地价水平的一定比例，按年缴纳土地租金则一般按不动产租金价值的3%缴纳。不动产租金价值由香港差饷物业估价署定期评估确定。此外，差饷（类似我们要开征的房地产税）也是按此租金价值的一定比例征收。当然，补地价和选择按年交土地租金的房地产在抵押融资、转让等过程中的价格会有差异。

虽然无法判断后续法律法规修改、制订中会最终选择哪种方式，但第一种、第三种方式应当是最不可能的。

社会上很多人对70年到期后可能有偿续期很焦虑，甚至提出了国家与民争利、剥夺财产之类的言论，我觉得也是想多了。其实这个问题既没那么重要，也没那么急迫，明天我们继续讨论。

（待续）

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