住宅需求研究之三：深圳小学生增速远强于京沪！
一般而言，地方政府都不想将年度人口统计得太多，因为这样会拉低人均指标，比如人均GDP，人均收入等等。拉低了，地方领导没面子。
年度人口数据，都是1%的抽查数据，存在一定偏差。一般要到十年一次的人口普查，才能搞清楚一个地区的真实人口数据。所以，要找其他口径的数据加以佐据。
研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。
结合我院的最新报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今天讲第三段。
小学生的数据，由教育部门负责，与总人数的统计关系不大，不太可能造假。可以通过小学生入学规模，来看一个地区的人口含金量。那些外来人口带着小孩子在本地生活的，扎根的意愿更强，住宅需求当然会更旺盛。
另外，小学生入学规模及其变化，与当前的潜在改善性住房需求群体的规模和变化相关，也与10年至20年后的年轻人刚需有关。
全国小学生入学人数（单位：万人）
上图是1990年以来全国小学生入学人数变化图。可以看到，1994年和1997年是小高峰，对应80年代后期，我国人口出生率有波小高潮，1998年以来，小学生入学率呈先下滑、后盘整的态势。
过去20年，是我国农村小学大量关停的时期。老杨家乡的村小学，早就关停了。老杨回老家，只能瞻仰一下她那破旧而寂寞小院子（现改作村委及村民活动中心，年轻人多出去打工了，平时少有人活动）。
数据来源：各地统计局、易居研究院
上图是35个大中城市的数据。2015年，35城小学生入学规模增长率排名中，24个城市出现同比正增长，2个城市持平，9个城市负增长。
排名前三的是济南、哈尔滨和贵阳，增幅分别为8.4%、8.0%和7.2%。看前十名，多是中西部的省会，说明这些城市人口增长和集聚是真实有效的。其中，近两年哈尔滨常住人口下滑，与小学生入学大增形成反差，侧证可能没那么悲观。
值得关注的是，深圳排第五名，这座中国的年轻之城，也到而立之年了，娃子们正如雨后春芛般成长。可见深圳楼市的长期潜力，仍大于京沪广，虽然过去一年多房价暴涨，但调整之后，将在几年后再创新高。
排名后三位的城市依次是重庆、宁波和上海，降幅分别为7.2%、5.7%和5.6%。重庆主要是大量的农村人口流出，导致小学生入学数量明显下降。宁波小学生入学量下降，与宁波人口总量增长偏弱，相互印证。
上海、北京作为发达地区，小学生入学规模的下降，与严控人口总量有关。也与2015年上海常住人口减少10.4万相吻合。总体看，深圳和广州的人口面，对楼市的增量利好，强于京沪。
［杨红旭论楼市］系头条号签约作者
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