大火背后的冷思考：大都市、高房价、群租房
2017年11月18日晚，北京市大兴区西红门镇新建二村发生重大火灾事故，造成19人死亡，8人受伤。
这是一件非常不幸的灾难。但大家必须明白，大城市的发展史，同时也是一部火灾史。
比如上海，2010年11月15日14时，上海余姚路胶州路一栋高层公寓起火。公寓内住着不少退休教师，起火点位于10-12层之间，整栋楼都被大火包围着，楼内还有不少居民没有撤离。至11月19日10时20分，大火已导致58人遇难，另有70余人正在接受治疗。事故原因，是由无证电焊工违章操作引起的，还因装修工程违法违规、层层多次分包；施工作业现场管理混乱，存在明显抢工行为；事故现场违规使用大量尼龙网、聚氨酯泡沫等易燃材料。
无论政府管理有多么规范、到位，总会存在偶发因素。当然，我们需要反思和探究管理不到位的地方。
与2010年上海不同，这次北京大火，主要是由违规群租所引起的。
从相关媒体报道的信息可知：聚福缘公寓，该建筑为一个3层建筑，地下一层、地上两层。火灾发生的地下一层为冷冻仓库，地上一层为门面房，小企业，小作坊。地上二层为出租公寓。
公寓的一层有不少小作坊，其中一个是专门生产写字用的笔记本的小作坊，这里只有一条不到一米宽的通道可以进出，还摆放着很多半人高的纸箱子。作人员平时就住在通道旁边的房间，房间里放着大学宿舍常用的上下铺。
消防人员介绍，这里是典型的生产、储存、居住三合一的地方，存在严重的安全隐患，如果当时火势蔓延到这里，后果会更加严重。
公寓的二层是住户所在地，整个布局呈回字形，只有两个安全出口，部分房间里原有的物品和陈设都没有变化，有的房间已经贴上了封条。当时火灾发生时二层和一层并没有过火，留下很多烟熏的痕迹，楼道的顶棚还吊着悬在半空中的构件，不小心就会碰到头。
据记者采访的消防人员介绍，公寓本身存在严重安全隐患，公寓房顶都是聚苯彩钢板，发生火灾会产生大量烟气，燃烧速度非常快。公寓内也存在私拉乱接电线等用火用电不规范行为，这些都是冬季容易引发火灾的因素。生产加工、储存场所、居住场所都在同一栋建筑物里，安全隐患很大。
据记者采访的西红门镇镇长司文韬介绍，对于消防隐患，西红门镇安全科有巡查，“有4个安全员负责这个地区的安全工作，村里也有安全员定期巡查”。也做过不少工作，从宣传、强调企业法人的主体责任、对一些隐患要求进行整改等，去年全镇对这类公寓搞过安全隐患排查、清理、整改。“难度确实很大，企业主不配合，因为整改就要花钱。同时没有意识到风险，包括租住的人员，使用电器不规范等，消防意识不够。”他介绍，这个村目前已经启动了棚改，9月28日对村庄进行了清登，按计划4年完成，原地回迁。
大火之后，新闻报导很多，有网友希望我分析一下此事。老杨，研究的是房地产。从大都市的人群、住房、房价、群租等视角来看，北京大火反映出大都市发展的“城市病”。这样的城市病，并非只有北京上海存在，而是具有全球性的，尤其是在发展中国家比较突出。老杨想从深层次考虑，做些比较性分析吧。
但凡大都市，都存在“都市病”，其中包括高房价与贫民窟现象，只是各国程度不一。相较而言，发达国家情况要好很多，而发展中国家则较差。
全球1000万人口以上的大都市，除了东京、纽约、大坂、伦敦、巴黎、首尔等少数城市外，其他都是发展中国家，其中后者数量远多于前者，光中国就有好几个呢。呵呵。
从人口密度来看，首尔都市区（5339人/平方公里）、孟买都市区（5235人/平方公里）、东京都市区（4181人/平方公里）、墨西哥城都市区（4000人/平方公里）从人口密度看，上海（3535人/平方公里）、北京都市区（2583人/平方公里）。
人口既多，密度又大，且属发展中国家，则“都市病”就会比较严重。按此三个标准，则孟买排第一，墨西哥城排第二。
那么，我们就简要探究一下这两个大都市的低收入群体及其居住情况吧。
孟买巨大而悲惨的贫民窟，让人怀疑人生
沿印度西海岸的阿拉伯海岸望去，是鳞次栉比的高楼，它们展示着印度最大金融中心孟买的繁华。作为印度的经济中心，这样的楼群，有点像上海。
有统计显示，孟买房价在世界大都市中位列前十。根据不同地理位置和房屋配套设施，孟买市区价格为每平方米４万元人民币到１２万元人民币之间。而海滨大道一带的海景房，价格能达到每平方米１０万到１２万元人民币。
对于高房价，业内人士的解释是可供开发的土地太少且开发商效率低下。印度的土地为私有，政府手中土地极少。高楼林立的市中心外围，却是大片大片低矮贫民窟。
一项统计数据显示，印度一半以上的人口居住在贫民窟。孟买2000万人口中超过60%生活在贫民窟，其中最大的贫民窟是达拉维。是亚洲最大、世界第二大的贫民窟，方圆几公里，住了一百万以上人口。这里一大片的房子都是又矮又烂，有的人还把房子建到了山丘之上。
据媒体报道，居住在由砖瓦、木板或石棉瓦搭建的简易“窝棚”中。在德里，只有２０％的人口居住在贫民窟。巴西城市里约热内卢的贫民窟规模也不小，但其居民也只占全城人口的二成。
贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称，街道有的地方不足一米宽，开放式排水管，刺鼻的臭水与垃圾，悬在空中的杂乱电线，抬头只见一线天……
随便走进一户人家，不足两平方米，一块破烂的塑料布搭在木棍上，里面一贫如洗，屋角杂乱地堆放着一些没有洗干净的盘子和一个黑乎乎的锅，一家7口人睡在一张铺在地上的破布上。这里苍蝇乱飞，老鼠乱窜，各种传染病频发。每当印度雨季时，在孟买的贫民窟，有很多人在睡梦中被洪水冲到阴沟里丧生。
这里生活艰难。然而，这里却是一个巨大商业区，街边的小店铺和作坊为成千上万人提供就业，它们是贫民们的希望，也让这里成为所谓“亚洲最大小商品中心”。大约有1.5万家庭手工业作坊在此生根发芽。贫民窟内挤满小作坊。达拉维似乎只适合这些小作坊，一楼工作，二楼住人，楼顶、楼道及小巷内堆放原料。
老杨引用媒体报道以及图片，并不只是想强调印度、孟买人民生活有多惨，而是想接下来，探究关于大都市、高房价、贫民窟的成因。
1、孟买低收入群体的比例远高于京沪。
发展中国家的大都市，皆聚集了很多低收入群体，但孟买的比例远高于京沪。重要原因：从1860年开始,英国殖民者在印度全国推行土地私有化。不到10年，全国80%以上的土地都被1%人口不到的大地主占有。这种局面一直持续到现在，10亿印度农民中的8亿多没有土地，世代靠给地主当佃农租地主的土地为生，4亿多印度农民食不果腹。印度每年的粮食产量不到中国的一半，人口和中国差不多。很多吃不饱饭的农民，涌向城市，尤其是大都市，宁可住贫民窟，只要有吃的。
印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内自由迁徙，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人，无论他走到了哪里，他都与所在地的居民享有一样的公民权利：求职、子女教育、医疗等方面权利均等；不需要健康证、暂住证，不会被收容；可以卖烤肠或红薯为生，甚至不会有城管。
2、土地私有制，占有土地10年即为私有。
印度法律还规定只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为：只要政府没有规定不能住，那就可以住。
从上世纪60年代起，越来越多的印度农民进城随意划地而居，贫民窟随之壮大成型。由于这种划地而居的权利，贫民窟的居民自称为“贫民窟主“，即贫民窟的业主，并为政府和城市原住民所认可。最初的贫民窟主人在一小片土地上搭建起来的窝棚如今成为他们的私产，租给打工者居住并收取租金。
注意：这一点与我国土地制度不同，我国大都市地区，郊区没有大片大片的棚户区（市区小范围存的的，也都是历史上存在，近30年没有大片增加过，除城中村房屋规模有所增长）。
3、拆迁非常困难，贫民窟只增不减。
“风可进，雨可进，国王不可进”的产权制度也是贫民窟形成的重要原因。即使在地价贵如金的大城市，无论房子多么简陋，任何人都不能随意侵犯。
在印度属于政府的土地只有30%左右，在孟买、新德里这样的大城市份额会更少，其余的都为私人所有。
在土地私有的前提下，开发商只能通过与这些“窟主”谈判才能获得土地，而数以万计的“窟主”自然都是坐地起价。
而强拆在这里是行不通的，开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。
改造会砸烂这些人的现有生计，他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里，而他们一向赖此为生；其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差，拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住，会使这些人远离工作地。
由于他们手中握有选票，不管是地方议会还是中央议会，都不敢轻易得罪他们，否则就会引来抗议和官司，这大大增加了征地的困难。
墨西哥城的贫民窟，略优于孟买
墨西哥城几乎是世界上最大的城市，整个墨西哥城有两千二百万人口，当然是包括了周围的卫星城，就像北京总人口也包括了所辖各县一样。
作为大都市，墨西哥城的中央商务区、商业区、高档住宅区，高楼林立，环境优美。这一点与孟买相似。
但与孟买同样相似的是，墨西哥城周围漫山遍野的贫民区。但有一点，墨西哥气候干燥，且墨西哥城地处山谷，石材较多，制砖方便，所以房子的坚固性与清洁性，要明显好于孟买的贫民区。甚至，有些贫民区的街道是有统一规划的，只是房破人穷。
当城市化进程远远超出工业化速度，城市化水平将与经济发展水平脱节。过度城市化给墨西哥城和孟买带来的不是繁荣，而是城市的畸形发展以及贫困、拥挤、环境破坏等诸多社会问题。
墨西哥城的贫民窟也是过度城市化的产物。在上世纪四五十年代，墨西哥工业化水平提升，城市得到迅速发展。农村由于实现机械化，出现大量富余劳动力。城乡之间的巨大差异以及农村的恶劣生存境况，迫使大量人口盲目地进入城市寻求发展机遇。这一情况，要优于印度，与中国差不多。
城市工业部门无法吸纳所有劳动力，于是造成不充分就业。到80年代，墨西哥经济进入“失去的十年”，经济增长放缓，城市失业人口继续增加。大量无业人员只能选择在大城市边缘的公共土地上私建简陋住所，直至形成今天规模庞大的贫民窟。
据媒体报道，这样的贫民区是政府允许的，甚至是鼓励的。因为用地是免费的，水电费也便宜，很多居民住不起市区的高价房子就选择在这里自己盖。
为了遏制城市人口恶性膨胀，墨西哥城市政府采取了建设“卫星城”和实施“城乡均等化”措施。自1980年至今，墨西哥城四周已建成30多个卫星城，居住人口超过1500万。为了吸引市民到周边小城市安家，市政府将卫星城打造成环境优美、设施齐全、交通便利、住宅舒适的宜居城市。一些著名高校和中学还在卫星城开办分校，以吸引人们前去居住。据统计，1980年到2000年间，整个墨西哥城中人口增长最多的地区已不再是主城区，而是特拉瓦科、夸希马尔帕和特拉尔潘三个卫星城。
为把农村富余劳动力留在农村，避免贫困人口盲目进入城市，近年来墨西哥政府致力于缩小城乡差距、提高农村生活水平。墨西哥城政府在农村地区向儿童和60岁以上老年人免费发放牛奶。针对穷人的大众医疗保险计划惠及所有农村居民，一人参保全家免费享受医疗服务。墨西哥城政府还为70岁以上老人建立账户，每月发放25美元补贴。为鼓励贫困家庭子女上学、降低失学率，政府还向所有农村地区的小学和初中生提供奖学金。
采取了这一系列的措施后，墨西哥城的外来移民数量很快出现下降。墨西哥国家统计局的数字显示，1999年至2009年，农村人口向墨西哥城移民的数量已出现负增长。
由上述资料可知，墨西哥城的大量贫民区形成的原因与特征：
1、城镇化、工业化过程中，农民向城市，尤其是大都市集中。
2、城市周边的公共土地（山坡）较多，谁先占到是谁的。同时，政府允许，甚至鼓励低收入群体在周边建房自住，提供一定程度的公共配套，如水电等，部分贫民区由政府粗略的统一规划街道等 。
3、建设卫星城，分流市区人口；振兴农村，缩小城乡差距。
总体来看，拉美国家虽然没有跨过中等收入陷阱，但经济与人民生活水平，略高于印度；而且大都市的人口压力也小于印度。加之政府积极有为，近些年贫民区的矛盾有所缓和。
接下来，再聊一下香港经验。
香港治理贫民区的经验：大建公屋（廉租房）
香港虽然不是人口超千万级的城市，却是国际大都市，市场经济体制下的自由港，同样经历过、仍面临着人多、人口密度大的问题。
1949年前后，由于大量中国大陆人口移入，香港的木屋迅速增多，大型火灾频生。1951年11月，九龙城东头村大火烧毁木屋5000多间，灾民20000多人，1953年12月25日的石硖尾大火受灾面积更达45亩，毁木屋7000间，灾民60000多人。 其后1954年亦有大坑东木屋区大火；1955年有石湖墟大火、九龙花墟村大火、铜锣湾马山木屋大火；1957年有广东道木楼大火等。
1953年12月25日晚，九龙白田村发生空前大火，起火地点是白田上村八家坡某号一间木屋。有人点火水灯时不慎烧着棉胎，引起火警。整个白田上村、中约、下村付之一炬外，还波及窝仔村、石硖尾村、大埔道村，直至26日晨二时始被控制，燃烧将达六小时。初步估计，被焚去木屋、石屋一万余间，灾民达七万多人，面积一点五平方英里。
火灾后，香港政府打破一贯的不干预政策，在原地兴建了一批七层高的大厦，称为徙置大厦。从高处望去，这些楼宇像英文字母H字。大厦的单位面积只有百多尺，租户要共用浴室，煮食需在大门外的走廊空间。至于徙厦的天台，则开辟作小学、社区中心。这就是香港的第一批公共房屋──石硖尾村。
其后，香港公共房屋一直持续不断的建设。当前，香港的保障房主要分两类，一是公屋（相当于内地的廉租房），三分之一港人住公屋；另一类是居屋（相当于内地的经适房），六分之一港人住居屋。
虽然已经建了很多公屋，但仍有很多中低收入群体买不起房，需要排队申请。近几年，港府的目标是将排队时间缩短至两年以内。因此，还得继续建公屋。
香港地少人多，还要保护山地环境，于是公屋越建越高，超高层，户型又小，如下图，看过去，密密麻麻的，像麻雀窝、蜂巢。
虽然楼高房密户小，但这是现代化的住宅！相比孟买和墨西哥城的贫民窟，好N多倍呀！
香港，若以经济体而论，实属发达城市；加之政府管理水平较高，于是就形成了城大、房贵、人多，但并无孟买和墨西哥城性质的贫民窟。新加坡亦如此。
从土地制度上看，香港土地由政府所有，实行批租制。这一模式，80年代末开始被大陆所学习和借鉴，形成了当前的公有批租制。
香港包括香港岛、九龙半岛和新界地区三部分，全境土地面积1097平方公里。1903年，港英政府完成了对全港土地详尽的地籍测量，调查和登记了香港境内土地的产权、位置、面积、用途等，同时对土地所有权制度进行变革，宣布除新界部分农业用地归当地村民所有外，其他土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。1997年7月1日中国恢复对香港行使主权后，按照1990年4月中国全国人大通过的《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”，从法律上确定了回归后香港土地的特区政府所有制形式。
香港新界地区至今还保留着古老封建的土地分封制度，香港叫法就是“丁屋”制度：香港原村落男性居民及其男性后代，每人都有无偿获得将约70平米的耕地山地变作自己的住房用地的特权！也就是说，这70平方的住宅宅基地。这一点，类似大陆的集体用地中的宅基地。
正由香港的土地制度，并非孟买的土地私有制，所以政府的土地控制力较强，有能力划拔土地建设公屋。
简要比对孟买、墨西哥城、香港之后，再来论京沪
火灾地点，北京市大兴区西红门镇新建二村，看名字，就知道是农村；位于北京南六环内侧，可知属于北京郊区。
根据中国大城市周边的基本情况，这个地方原来是农村，现在生活形态按近城市了，但土地性质，我估计仍是农村集体用地；而且是很可能是集体建设用地。
有记者采访：西红门镇镇长司文韬介绍，这里是该镇仅存的一处工业大院。这个地区的工业大院，是在上世纪八九十年代陆续形成的村办企业，当时政策支持允许，通过招商引资进驻。
整治工作已经启动，今年11月2日已开始入户登记，发放告知书，计划通过评估补偿给予企业补偿，11月18日计划启动劝导商户搬离的综合执法。
“现在叫拆除腾退，最初允许人家进来，虽然手续上确实不全，但有别于一般违建，采取的办法是尊重历史，认清现实，区别对待。”这块地2001年年底和村里签合同，2002年开始建设，最早想建一个仓库，后来陆续改成了公寓。
上图显示的清楚：图下半部分是村庄住宅，上半部分是工厂、工业大院。
下面四张图，是我从百度地图上的截图。这里，是典型的大城市的城乡结合部，有农村民居，有各种中小工厂、作坊，有少量农田菜地。
大量的外来低学历、低技能人群，无法在北京的金融街、国贸、中关村、望京谋职，他们只能在类似大兴区西红门镇新建二村这样的城乡结合部，在中小工厂、作坊中工作、居住、生活。
他们，或者租村民多余的住宅，或者就住在工业大院。农民住宅，虽然条件也不太好，甚至可能群租，但至少具备住宅功能，火灾等安全隐患会少些。而工工业大院，正如消防人员介绍，这里是典型的生产、储存、居住三合一的地方，存在严重的安全隐患，很容易引发火灾。
与孟买和墨西哥城大量自建的贫民房不同，北京城乡结合部，以及全国所有的城市的郊区，都不可能出现大量的外来人群自建房。因为：没有土地！
我国土地制度是公有制，又分为城镇地区的国有用地，和农村地区的集体用地。在大都市的郊区，土地属于集体，使用权归农民。那么外来人、外乡人，不可能拥有土地并建房。村集体和单个农民，都没有权力将土地卖给外乡人。外乡人只能租房住。
中国城市及近郊存在大量的城中村现象，这是外来低学历低收入群体的主要居住地。房子是由村民提供的，而村民的盖房行为，主要受到村集体的约束，一户一块宅基地，是我国农村土地制度的基本内容。
至于将宅基地上的房子盖多高多大，则取决于村集体的约束能力。深圳的城中村，大部分房子都是多层，为了出租谋利。另外，市区内地城中村，建房行为也会受到当地政府政府部门的约束。
总体而言，我国特殊的土地所有制，决定了大都市中基本不存在孟买那种生活环境恶劣的贫民窟。这是由房子供应端的特性所决定的。
但从需求端来看，部分底层外来务工者，连城中村都租不起。在他们无权自建房的前提下（无土地，如在城市国有土地上自建，则城管会干预），他们有需求寻找更廉价的租赁房，于是，类似聚福源公寓这种违规宿舍，存在很大安全隐患的群租房，也就有了市场。
火灾之后，北京地方部门清理整顿这类场所，这是对的。如不严加整顿，难道静待下一个火灾光临？
当然，至于整顿工作的方法方式，确实需要完善，官方已经做出调整，给搬离者以一定的缓冲时间，工作方式更加人性化一些。
然而，大都市群租房的问题，是个非常棘手的社会治理难题。从节奏上看，不可能毕其功于一役，需要打持久战；从方式上看，不仅要堵，还要疏！
这些低学历低收入群体，如果不让他们租住这类违规、有风险的居所，或者让他们离开大都市，或者给他们找到合规、且他们能承担得起租金的居所。
为了减缓我国的大都市病，疏解部分功能、产业与人口，是合乎逻辑、合理之策，也是我们国家集中力量，发挥政府行政能力的体制优势。
至少是在人口超2000万的京沪二市，控制人口是必要。但大都市的良性发展与运行，既需要高大上的产业与高学历高收入群体，也需要部分做服务业、物流业等的低学历低收入群体。
高收入群体，有能去买房，或者暂时租中高档住宅。但中低收入群体，不让群租违规场所，同时租金较低的城中村也在加速拆除中……
怎么办？政府必须帮一把！香港连续多年建设公共住房，三分之一公民住公屋，就是解决路径之一。
近些，我国在廉租房、公租房制度，取得了较大成效成就，但在最需这类房源的大都市，保障面仍然偏小，而且过去多年主要受益群体是具有本地户籍的居民。未来，也应加快步调，扩大覆盖范围，将更多的外来务工者纳入保障范围。
再如，墨西哥城建设卫星城、减小城乡收入差距的举措，也值得借鉴。不过，京沪等大城市，过去20年左右，都在推进新城新区的建设，有一定成效，但好像没达到预期吧。
症结在哪里？ 还需政界与学界共同探讨、完善……
经典老歌：汪峰《北京北京》
当我走在这里的每一条街道
我的心似乎从来都不能平静
除了发动机的轰鸣和电气之音
我似乎听到了它烛骨般的心跳
我在这里欢笑 我在这里哭泣
我在这里活着 也在这儿死去
我在这里祈祷 我在这里迷惘
我在这里寻找 在这里失去
北京 北京
咖啡馆与广场有三个街区
就像霓虹灯和月亮的距离
人们在挣扎中相互告慰和拥抱
寻找着追逐着奄奄一息的碎梦
我们在这儿欢笑 我们在这儿哭泣
我们在这儿活着 也在这儿死去
我们在这儿祈祷 我们在这迷惘
我们在这儿寻找 也在这儿失去
北京 北京
如果有一天我不得不离去
我希望人们把我埋在这里
在这儿我能感觉到我的存在
在这儿有太多让我眷恋的东西
我在这里欢笑 我在这里哭泣
我在这里活着 也在这儿死去
我在这里祈祷 我在这里迷惘
我在这里寻找也在这儿失去
北京北京 北京北京
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