放弃幻想！官方定调！房地产调控不可轻言放松

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暖风频吹！莫非房地产的风向要变吗？

作者：知识星球找齐俊杰

还记得中秋的时候，在港股市场上，房地产行业放量下跌，大家一度还十分担心，A股开盘后是否能够守得住，结果发现，从上周三到现在的5个交易日，房地产行业不但没跌，反而还上涨了。特别是昨天，像保利，万科，金地，招商蛇口这些传统龙头，都涨幅在6-8%之间。

这主要是因为一则消息驱动，人民银行竟然在例会之后，提到要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。在联想起前几天，有个官媒呼吁，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。一度让市场认为，房地产的风向要变。那么这些信息放在一起该怎么理解呢？其实今天经济日报的标题就已经恢复了，房地产调控不可轻言放松

首先，要知道央行是很少提到房地产的，这压根就不是他的任务，房地产市场是不是健康发展，这个应该是住建部门的责任。至于维护住房消费者的合法权益，顶多能跟央行扯上关系的，就是房贷利率。

其次，维护刚需购房需求，这个表态也破有深意，主要说的就是现在的住房按揭贷款收缩的比较紧，现在基本上已经不怎么批房贷了。确实影响到了一定的刚性需求。大家可以想想，现在都还没有买房的人，如果没有贷款，想生生买下一套房子，几乎是不现实的。

第三，维护健康发展，是不是要防止暴跌？这个压根就不用怀疑，房地产调控，说白了防暴涨的目的就是防止他暴跌。所以什么是稳定，一定是不能让房价下跌过快。所以我们也看到了很多地方出台了限跌令，尽管大家颇有微词，但老齐认为还是有必要的，据我了解，现在多家开发商已经定下了10月份开始到年底的抢收任务，也就是说已经下定决心要降价回款，那么优惠力度会越来越大，甚至可能会陷入恶性价格竞争。那么出现什么问题，将变得十分不可控，所以限跌令是给开发商提前提个醒，价格战不能太过分，基本上给设了个下限就是85折。

综合来看，老齐并不认为房地产的风向变了，其实我们的口号始终是房住不炒，不让你炒作，没说不让你住，而最近所谓的暖风都是针对刚需的，这也是正常的市场需求，未来很可能再贷款利率上更加倾斜，拿出绝大部分力量，甚至全部力量去支持刚需，啥叫刚需，能不能判断刚需？这个不能做到100%，但是做到大概率还是很有可能的，比如他就买这一套房，面积还在90平米以下，之前无房无贷，有正常工作，年龄适中，家庭条件也不是大富大贵，买这个房子跟他收入基本匹配，那这个事刚需的概率就比较大。如果您直系亲属名下好几套房，甚至一出手就要买个200平米以上的豪宅，尽管你也是首套房，但这就不能算是刚需，所以贷款应该向前者倾斜，而对后者甚至要给与更高的利率或者首付比例。

其实我们调控楼市这么多年，刚刚找到了正确的路径，也就是二手房指导价，相当于大幅度的降低了二手房的贷款杠杆，一下就让很多房子卖不出去了，所以阻挡了现在换房的进程，没办法卖出，他也就没办法买入，所以整个楼市就全都僵在这了。连狂奔的深圳和上海，都因为二手房指导价出台，而迅速预冷，北京估计也离这一天不远了，所以最近成交也明显萎缩。大家都在观望。二手房变现极其困难之后，大家对于新房的需求就开始锐减，因为卖不出去了，那么再买房，投资属性就大幅降低。所以这都是连锁反应，再加上开发商，着急回款自救，所以估计到年底前，肯定有大规模的打折促销。房子这东西，现在已经算是80%的投资品，你越是打折，大家可能越是不太敢买。开发商回款可能也就越是困难。楼市的拐点，其实已经十分明显，但这个拐点有点残酷，因为当你看到这些东西的时候，手上的房子已经卖不掉了。

对于房子这种超级大宗资产来说，我们只能卖在左侧，也就是在他不断上涨的时候，比如前两年，如果你听老齐的，开始卖房，虽然会损失一些利润，但是起码还是能够处理掉的，但现在为时已晚。有些人总是看中介平台上的挂牌价，那个东西一点意义都没有，你把房子挂出去，卖一卖你就知道了，半年时间可能连个看房的都没有。现在的市场就是这么残酷，很多人还纠结，要不要降价试试，其实这事也没啥可纠结的，你降价也不一定有看房的，特别是在一些收缩性城市当中，有朋友就给老齐发来私信，他已经降了30%了，还是一个看房的都没有，自己无限崩溃中。其实除了那么一二十个重点城市，全国大部分地区已经出现这种情况了，也就是你手上多余的房子，可能真的永久卖不掉了，只是很多人还不知道而已。未来市场贷款利率，会倾向于刚需，更会倾向于新房，那么二手房就会越冷，你投资的那些房子也就越是卖不掉。现在才觉悟，一切都晚了

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