假如房子是一只股票！你还会选他来投资吗？

知识星球找老齐  投资稳健高收益

未来十年买股还是买房？简单算算账就清楚了！

作者：知识星球找齐俊杰

最近大消息出台之后，不少人都慌了，在我们的粉丝群里，问老齐买卖房产的问题，越来越多了，其实这事已经十分清晰，做投资的人，都会去计算一类资产未来的预期收益，那么今天老齐就带你算笔账。

首先，我们看盈利收益率，做投资的人都知道，盈利收益率就是市场市盈率的倒数，也就是全市场指数的盈利比上现在的市值，目前万德全A指数，只有不到20倍市盈率，那么盈利收益率在5%，这个指标一般用于跟债券收益率比较，用来确定，到底该买股还是买债，债券收益率我们都知道，现在刚好3%，所以显然即便是企业不增长的情况下， 长期持有股票回报会更高一些。那么楼市的盈利收益率怎么算 ？其实方法都是一样的，就是他能产生的盈利回报，比上市值，那么什么能产生盈利呢？就是房租，现在一线城市普遍都不到2%，也就是说还不如买国债的回报

。所以长期看，楼市的内在回报现在肯定是最低的。

其次，我们看可比价格，啥叫可比价格，就是我们横向，跟其他国家比较一下，从绝对价格来算，目前全世界房价最高的地方就是我国香港，这个已经毫无悬念，而第二名到第四名，也是我们的深圳，北京和上海，之后才是，首尔，新加坡，巴黎，伦敦，纽约和日内瓦，至于再叠加上收入，我们只是美国人均收入的四分之一，所以人家不吃不喝10年能买套房，而我们需要40年，即便是一个家庭计算，也得不吃不喝20多年，所以现在无论从绝对价格比较，还是从相对价格比较，我们的楼市都是贵了，而且已经贵的上面没有参照物了。

第三，从增长来看，房租回报的增长是算的明白的，就是一个城市的人均收入增长，这么多年我们的主要城市房租涨幅都远远落后于房价涨幅，不是因为房东仁慈，而是因为他实在涨不动，已经触碰到了人均收入增长的天花板，基本上人均收入也就增长7-8%，所以房租也就是10年翻一倍。未来随着GDP降速，人均收入增长将回落到4-5%的水平，10年房租增长50-60%，这个速度显然要慢于上市公司的盈利增长，股市指数长期的盈利增长普遍能在8-15%，即便是美国那样2%左右的GDP，长期维持这样的增长率都问题不大，因为好的公司会脱颖而出，带动更多指数的成长。

第四，从久期来看，股权代表了收益的分配权，他是永续的，特别是指数，总是推陈出新，不断会有好公司自己跑出来，所以可以视为久期无穷，而房子就不一样了，他的久期理论值是70年，但实际值只有50年，我们的建筑标准就是50年不倒，就算是合格产品，现在你想想，1970年建的房子，如果没翻修过，还能住人吗？所以我们的现金流折现也就只能折50年，现金流折现也就是投资中常用的DCF模型，这个算起来很复杂，但是比较起来一点都不复杂，楼市每年的现金流就比股市指数少，然后可预见的生命周期还短，所以折现值一定是楼市比股市小的多。

第五，从成本来看，持有指数几乎没啥成本，目前我们也不收资本利得税，而楼市你要交物业费，很快还要再交房地产の税，这些东西加起来，如果你还是贷款买的房，那么即便你租出去了，现金流也是负数。也就是每月都要拿出钱去往里贴补。

第六，从杠杆来看，目前我们的居民杠杆率已经加到了发达国家水平，再想上升，已经没什么空间了，另外从房贷利率看，我们现在是5%，而西方国家普遍在3%以内，他们的首付比例也只有1-2成，我们的贷款负担，也是全球最重。

所以，当把账算明白之后，其实你就应该知道，现在到底是应该买股还是买房了，我们假如房子是一只股票的话，那么这个股票的市盈率已经达到了50倍，利润增长可能只有不到8%，未来将下滑到5%，从估值横向对比来看， 已经是全球最高，而且比别人都高出了一倍，全款买房，靠租金收回成本，可能需要30-40年，如果贷款买房，现金流是负数，一辈子你也不能靠租金收回成本。那么从未来十年的预期收益率来看，其实买房可能还不如去买国债，国债你有每年确定的3%可以拿，而且没有任何成本，买房子投资，位置选的好，未来十年也就是年化5%，10年总收益60%，再扣除掉各种税费，折旧，其实未必能剩下年化3%。其实北京这几年就控制的比较好，2017年以后买房的，拿到现在几乎都是赔的。有的甚至降价10-20%，赔钱也要往外卖，未来这会成为一种常态，看起来房价没跌，但是算算细账，其实赔了不少钱。所以不要再去投资房产了，任何房产都不值得投资了，更不能贷款投资，现在几乎肯定是血亏。之前有多套房的，赶紧降价卖，趁着别人还没反应过来，兴许还有出逃的机会，等大家都争相降价的时候。机会也就消失了。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，房子是我们之前最重要的一笔投资，这笔投资也给我们创造了巨大的回报，但是如果不能够止盈变现，那么最终也都是一场过山车的表演而已。所以一定要抓住这个时代的末尾，赶紧下车，切换轨道。否则悔之晚矣，再过1-2年可能就真的卖不出去了。我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事，从下载知识星球找齐俊杰的粉丝群开始，我们不但给出结论，还会告诉你逻辑和原因，让你自己掌握分析的技巧和方法，新进来的朋友，可以先看星球置顶3，我们之前讲过的重要内容和几个风险低但收益很高的资产配置方案都在这里面。

在知识星球老齐的读书圈里，我们正在讲善战者说，昨天我们说到了要想以弱胜强，就要懂得借势借力，才能四两拨千斤，而借势的关键，就是你要先学会看懂大势，就比如现在的楼市和股市，很显然已经发生了彻底的变盘，这个趋势你是否能够看清，如果还沉浸在过去15年的思维里，那么必将被时代所抛弃，时代给了你的财富，也会再收回去。下载知识星球找老齐的读书圈，每天10分钟语音，一年为您带来50本财经类书籍的精读精讲。您现在加入，之前讲过的217本书，全都可以在星球读书圈的置顶2找到快速链接，方便您收听收看。读书圈学习读万卷书，粉丝群实践行万里路，各自独立运营，也单独付费，千万不要走错了。目前已经有10几万小伙伴在这里学习了， 您再不来就被别人无情的超越了。苹果用户请到齐俊杰看财经的公众号里找二维码加入，三天内不满意可以在星球app右上角，自己全额退款，欢迎过来体验一下。给自己一个改变的机会。