工体，被重构的四合院和商业图

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文|刘梦龙

体育大生意记者

近日，承载着国人61年深刻精神内涵的北京工人体育场正式启动保护性改造复建，引起了社会各界关注与讨论。根据北京市政府的官方说法，新工体将于2022年12月竣工并投入使用。届时，作为全新专业球场的工体不仅将成为2023年亚洲杯开、闭幕式和决赛场地，还有望真正意义上成为中超豪门北京中赫国安的主场。

作为建国十周年大庆献礼的北京十大建筑之一，此前关于工体是进行局部修缮还是大规模重建曾引发一定争论。根据《北京日报》报道，此次工体改造最终选择了整体保护性改造复建的方式，改造完成后的建筑外立面将恢复到上世纪50年代最初建造的样貌，同时场馆内部功能将大大优化，满足国际一流专业足球场的要求。

体育大生意将从工体改造复建的必要性、工体商业价值以及工体运营权归属等方面逐一为读者朋友们寻找答案。

俯瞰工人体育场比赛日夜景

工体承载中国足球半世纪记忆，第三次改造将遵循三大原则

作为一座历史悠久的球场，工人体育场承载了中国足球半个多世纪的荣辱兴衰。国家队层面，既有被时任国家队主帅曾雪麟称之为噩梦般的5.19惨案，也有2004年亚洲杯半决赛，刘云飞在点球大战中托尔多附体般力助国足击败宿敌伊朗。俱乐部层面，工体也见证了御林军先后将AC米兰、阿森纳、佩纳罗尔、格雷米奥等一众欧美豪强斩于马下，工体不败的神话也被京城球迷传颂至今。

尽管今年5月初，在亚足联评选的东亚地区最具标志性的四大体育场榜单中，北京工人体育场榜上有名。然而不可否认的是，现如今的工体院内夹杂着太多与体育特及足球无关的商业业态，一方面挤占着体育场原本功能空间，同时也让历史悠久的工体失去了本来面目。加之部分建筑结构年久失修，存在着极大安全隐患，进行整体性改造复建势在必行。

此前在接受北京电视台采访时，北京市规划和自然资源委员会副主任施卫良表示出于安全和功能两方面原因，在专家进行现场踏勘后，决定对工人体育场进行全面改造复建而不是局部修缮。此外，本次设计方案中还考虑设置工体博物馆，展示工体的历史、北京足球的历史，留住工体的记忆。

工体改造后效果图

根据施卫良介绍，工体改造将遵循三大原则，首当其冲便是做好风貌保护。改造后的工人体育场将保持主体椭圆形造型基本不变，外立面形式和比例基本不变，最重要的是保留特色元素基本不变，恢复庄重典雅的建筑风格、传承首都历史文化风貌，还原北京十大建筑城市记忆。

其次是注重功能提升。目前在施的北京地铁3号线、17号线建成后可通过地下空间直达场馆，强化与现状3条地铁线之间的公交接驳，引导观赛人员乘坐公共交通特别是轨道交通出行，减轻区域交通压力，进而使地下空间资源得到综合开发利用。

第三则是优化观众体验原则。众所周知作为大型体育赛事的举办场所，工体曾先后经历过两次大规模改造，第一次是1986年为了1990亚运会曾进行过为期三年的改造，第二次则是2006年4月起为迎接北京奥运会的改造。此番为了筹备2023年亚洲杯，工体将进行第三次大规模改造。据体育大生意了解，此次工体改造复建将采用最新的看台碗设计、罩棚构造技术、电视转播技术、音响声学技术以及体育专项技术。

工体拆除过程错失巨大商机

在资深媒体人、足球评论员杨天婴看来，较之全国范围内数以百万计的体育场馆中，北京工人体育场在场馆运营能力和商业价值处于领先地位。

在接受体育大生意独家专访时，曾走访过全国多处场馆的杨天婴表示，“由于以工体为中心辐射至周边商业综合体等设施恰好出现在北京最繁华地带（东二环）。因此全国绝大部分体育场馆都对工体所具备的先天优势羡慕不已。”

知名足球评论员杨天婴

然而在与世界足球场馆的横向对比当中，中国体育场馆的发展和理念处于全面落后，令人颇感遗憾。以欧洲足坛顶级豪门为例，超过90%的球队均拥有属于自己的专业球场。作为欧洲足坛三大盈利方式之一，比赛日收入所占比重较之转播版权和商业赞助，正呈逐步上升之势。对于比赛日收入的开发前提，则是拥有一座自主运营权的球场。

已正在进行拆除的工人体育场为例，作为承载着一代、两代甚至三代北京人共同回忆的精神殿堂，如果能收藏一把工体座椅亦或是一块工体草皮，将别具意义。在杨天婴看来，即便以100元的座椅定价，工体仅6万个座椅也将带来近600万元收入。然而受限于所属权归属问题，北京中赫国安俱乐部并不具备出售工体座椅和部分草皮的资质。

工人体育场座椅

根据杨天婴介绍，巴塞罗那诺坎普球场在最近一次翻修球场时曾公开出售球场草皮，其中靠近中圈弧开球点附近的草皮出售价格高达1000欧元。要知道普通西班牙工薪阶层的月薪约为2000-3000欧元。

在意大利足坛，俱乐部无法拥有属于自己的球场同样被视作意大利足球的一大死结。米兰双雄为修建全新的专业球场曾与当地政府斡旋多年，而罗马前老板帕洛塔更是在修建新球场未果的情况下，负气直接将球队出售。（延展阅读：身家42亿美金美国巨富7亿入主罗马，能否改变意甲格局）作为意甲少数拥有自主球场的尤文图斯，其单赛季的比赛日收入便可引进一名成名球星。

工体运营权，北京中赫国安志在必得

随着2022世俱杯和2023亚洲杯先后确定落户中国，国内专业足球场的兴建被按下了加速键。根据《南方都市报》此前估算，至2023年前，国内将拥有16座3万人容量以上的现代化专业足球场。（延展阅读：恒大120亿“荷花”球场引热议 中国迎来专业足球场时代）

然而与恒大将获得新建专业球场所属权、上港与久事合资共享浦东足球场运营权不同，北京工人体育场在重建后的运营权归属问题，目前尚无最终定论。即便放眼中超16强，当前也仅有河南建业拥有郑州航海体育场的所有权。

在多数人眼中，从1996年4月21日到2019年12月1日一直扎根于此的国安早已和工体融为一体。但时至今日，工体与国安二两者之间都仅是房东与租客的关系。

国安宣传片一生国安，永远工体

在工体已奋战20余载的京城御林军，既没有所有权，也没有运营权。尽管国安俱乐部和国安球迷在广义上都会把工体视作大本营、“北京最后的四合院”，但不论是中信时期还是中赫时代，工体都不曾真正意义上属于国安俱乐部。

根据体育大生意了解，国安此前租用工体的单场费用（含租金及安保费）为单场100万元上下，单赛季的球场租赁费接近2000万元。以2019赛季国安票房收入达到4500万元为例，2000万元的场地租用支出着实是一笔巨大开支。

对于中赫国安而言，若能成功拿下工体复建后的运营权，既可以节省一大笔球场租赁开支，也可以利用休赛期将球场二次转租给一些大型文娱活动以获得额外收入。同时还能够更好地营造主场氛围，增加球迷归属感。可谓一举多得。

然而由于错综复杂的产权归属问题，中赫国安获得工体改造后的运营权仍将面临重重困难。在杨天婴看来，培养被视为职业体育基石的球迷文化，需要以职业球队拥有专属球场为前提。对于京城球迷而言，“最后的四合院”能否得以延续，则取决于中赫国安能否获得工体运营权。

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