【开盘监测】打响2019“精改毛”第一枪，建发·玺院卖得怎样？

 文/易居企业集团·克而瑞分析师 陈秋帆

从土地市场放宽地块出让条件，未设置“限房价”，到个别楼盘备案价悄然上涨，南宁楼市政策松动迹象有所显现。在此情况下，位于沙井板块的建发·玺院率先打响南宁楼市2019年“精改毛”第一枪，于3月6日推售A6#楼毛坯新品，它卖得如何呢？

在满城尽是装修房的南宁楼市，对刚需大军来说“三高”现象明显

房价高

房贷高

月供高

继2018年下半年，光明城市二期新品进行“精改毛”后，此次建发·玺院再次重现“精改毛”战略。这对刚需大军来说无疑代表着“降价”，买它意味着置业门槛降低，“三高”症状得以缓解。也因此，建发·玺院此次开盘毛坯房去化场面火热。

不难发现，在“三高”现象之下，毛坯房或成为收割南宁刚需的大杀器。

3月6日建发·玺院A6#楼毛坯房开盘现场

【分析师现场监测】

根据分析师现场监测了解到，建发·玺院此次开盘推出的房源为6#楼128套毛坯房，1-5#楼约45套装修房，毛坯房均价8600元/㎡，装修房均价9600元/㎡，以下是开盘情况：

推出楼栋：6#楼，1-5号楼

推出户型：6#楼89 ㎡（建面）3房、 105 ㎡（建面）4房、110 ㎡（建面）4房、120 ㎡（建面）4+1房；1-5号楼89㎡（建面）3房，105-107㎡（建面）4房，122㎡（建面）4+1房

推出套数：6#楼128套；1-5号楼45套左右

装修情况：6#楼毛坯房，1-5号楼装修房

开盘价格：6#楼毛坯房均价8600元/㎡，1-5#楼装修房均价9600元/㎡

首付情况：首套按揭20%，二套40%

贷款银行：北部湾，浦发银行等，整体利率上浮20%，精装最高可贷款30年

去化情况：6#楼毛坯房去化100%

（以上信息仅供参考，实际以项目为准）

【建发·玺院-项目速览】

建发·玺院占地约90亩，共分三期开发。其中一期占地约2.2万㎡，总建为7.8万㎡，容积率低至3.5，由地下1层，地上2层7800㎡的风情商业街及5栋33层高的新中式高层住宅组成，住宅总户数为727户，采用二梯四户的板式布局。

【项目点评】

从项目一期的基础指标看，建发·玺院规划较为合理，其板式布局更是难得，与周边其他小区的点式布局相比，楼栋整体的采光通风性能更佳。

从大家关心的价格来看，克而瑞数据显示，今年2月份五一路板块商品住宅成交均价为10338元/㎡，同比上升1.84%。从五一路板块近一年商品住宅月度成交量价走势来看，月均成交量为2.78万㎡，价格保持万元出头的水平线，成交量价稳定。

此次建发·玺院A6#楼毛坯房成交均价8600元/㎡左右，与其所在的五一路板块2月份商品住宅成交均价10338元/㎡相比，相差仅1738元/㎡。去掉装修成本，毛坯房与装修房的差距并不算大。另外，本次建发·玺院6#楼的毛坯房开盘均价8600元/㎡与1-5#楼的装修房开盘均价9600元/㎡相比，也仅低1000元/㎡。

这是不是意味开发商赚了呢？其实不然

2018年1月，建发地产首进南宁楼市开发了首个商住项目——“建发玺院”，由于是江南区五一西路旧改项目（目前开发一期），成交楼板价2966元/㎡，而实际拿地成本，还需考虑旧改项目前期投入的土地熟化资金，换句话说其拿地成本不止2966元/㎡。（PS：所谓土地熟化，即把新收上来的土地(生地)进行三通一平(路通、水通、电通和场地平整)。

另一方面，近几年南宁楼市的旧改地块出让制多以“旧改项目此前招标评标中标的土地熟化人，方可参与竞买”机制，并均不设置“限地价”、“限房价”。

回到项目本身，建发·玺院地处五一路板块，该板块在售新房楼盘较少且以装修房为主，目前主力在售的有骋望·珺玺、西建冠城世家、中国铁建西派澜岸，这些楼盘住宅余量不多，价格均在万元出头。与周边在售的装修房项目相比，建发·玺院毛坯房销售，按照正常的销售政策，首套二成首付，二套四成首付，购房门槛降低，在竞争中的优势更加明显。

图文来源：CRIC广西，转载请注明出处。

公众号“南宁微楼市”（cricgx）编辑

其他阅读：