专题|抢人关键在留人，哪些城市楼市将被注入新活力

导读：“抢人大战”大势所趋，一线、东南沿海二线聚焦“人才争夺”，中西部及欠发达三线则停留“人口保卫战”。

文／杨科伟、俞倩倩、邱娟、姚郑康

2019年春节之后，各地人才政策密集出台。据不完全统计，截至到2019年4月，全国共有包含常州、海口、西安、南京、深圳、芜湖、呼和浩特在内的近30城陆续出台了人才新政，降低了落户门槛，加入“抢人大战”。事实上，早在2017年开始，成都、武汉、西安等城市便已出台和落实人才引进政策，且效果斐然。究竟为何当前“抢人大战”会愈演愈烈，各地人才新政落地的效果如何？又会对未来的房地产市场产生哪些深远的影响呢？

带着这样的疑问，我们从宜业、宜居两个维度出发，考量了就业环境、收入情况、房价水平、经济实力、基建投资、医疗资源、学习培训、运动健康、餐饮消费等9个层面，综合分析了得出了不同城市对于人才对的吸附能力。

人才竞争决定未来城市发展

房市为人才政策提供实施土壤（略）

各城市人才政策力度不均

西安、成都力度大且政策效果最佳

截至到2019年4月，据统计全国共有近30城陆续出台了人才政策，并陆续加码以加入“抢人大战”。但是各城市政策力度强弱差异较大，并且由人才政策带动的人口增长效果也各城不一。综合来看，西安、成都2城在兼具大力人才政策同时也收获了超量的人口增长，政策效果优秀。

（一）人才政策各城市间激励强弱差异较大，西安、成都力度最大(本节有删节)

激励措施可细分为放宽落户条件、购房补贴、租房补贴、一次性现金奖励等各个方面，在这些方面各典型城市优惠力度差异明显，根据各项激励措施的强弱可大体分为三个梯队。

第一梯队：激励措施力度最强的城市不仅无落户门槛而且有额外优惠措施，其中较为典型的城市有西安、成都、天津、呼和浩特、苏州、南京、郑州等。

第二梯队：激励措施力度中等的城市虽然有一定落户门槛但是落户补贴丰厚，其中较为典型的城市有合肥、石家庄、福州、江门、芜湖等。

第三梯队：激励措施力度一般的城市则有较高落户门槛，其中较为典型的城市有武汉、南昌、杭州、宁波、常州、厦门等。

（二）各城市“抢人大战”效果良莠不齐，西安、成都人口新增效果最显著（本节有删节)

从常住人口和户籍人口增量两个尺度来看，可以发现各城市“抢人大战”的效果良莠不齐、差异明显，主要是由于各城市本身综合发展水平和人才政策力度的差异。

将各城市常住人口与户籍总人口2018年增量结合起来做交叉分析可以发现，深圳、广州、杭州、郑州、成都、武汉、西安等城市无论是常住人口增量还是户籍人口增量均在所有典型城市平均线以上，这些城市在2018年吸引了足量的新增人口。宁波、天津等城市则收效不太突出，这2城仅在常住人口或户籍人口其中一方面有大幅增长。

其余城市则由于自身综合发展水平或人才政策力度的原因表现平平，其中较为典型的是呼和浩特，虽然在2018年提出了“半价买房”等强有力的人才新政，但常住人口与户籍人口分别仅增长了1.1万人和2.9万人；可谓是“事倍功半”。

细化到人才政策的效果，从各城市2018年典型城市常住-户籍人口增量差来看，西安、天津、成都、武汉、苏州等城市人才政策对人口增长的效果显著，即户籍人口增量远大于常住人口增量。这些城市普遍为区域核心城市，同时出台了较强的人才落户政策，因此户籍“吸力”巨大，例如西安、天津2城2018年户籍人口分别增长了81万人和32万人。但需要注意的是，较大的常住-户籍人口增量差也暗含了一定的“人户分离隐患”，即虽然招引了大量的人才落户，但新增人口落户目的不纯，无法有效地推动城市的发展。

而类如深圳、宁波、杭州、广州等城市自发性“引人”效果明显，常住人口增量远大于户籍人口增量。这些城市普遍具有较强的城市综合发展水平，虽然发布的人才政策力度不大但依旧吸引了较多的常住人口，可谓自带“流量”。

各城市留人能力大PK

北上广深依旧是“人才高地”

武汉、成都异军突起

虽然核心一二线城市基本都出台了较为“诱人”的人才落户政策，但不同城市的人口吸纳能力还是不尽相同，我们从宜业宜居两个维度出发，分为就业容量、收入情况、房价水平、经济实力、基建投资、医疗资源、学习培训、运动健康、餐饮消费等9个方面，具体来看，

（一）宜业：东南沿海城市岗位需求量较大，互联网行业高等人才购房基本无压力

宜业能力主要考量的是人才能否“安居”，这与城市就业容量、收入水平、房价水平密切相关，此外高等人才也会综合考量城市未来的发展前景，因而我们选取了经济实力，基础设施投资等硬性指标综合分析。

1、就业容量：穗、宁、杭岗位需求量较大，东南、中部核心二线青睐“高等人才”

城市就业容量的大小关乎其吸纳外来人口的能力，而高等人才招聘岗位数则直接决定了其人才新政的效果，因而我们选取了各城市新增就业人数、城镇失业率以及互联网、金融等高新科技产业提供的岗位数来综合考量各城市的就业环境。

（1）穗、宁、杭就业环境向好，新增就业人数较多而失业率偏低

从新增就业规模来看，北京、上海、广州、天津、杭州、南京6城2018年城镇新增就业人数均突破了30万人，这些城市基本都是经济较为发达的东南沿海城市，外来人口众多，就业容量也相对较大；而从城镇登记失业率来看，洛阳、北京名列前茅，分别达到了3.96%和3.90%，超出了全国3.8%的平均水平，而发达的东南沿海城市诸如广州、宁波、南京、苏州、常州、杭州城镇登记失业率均相对较低，这其中值得关注的当属广州、南京和杭州，新增就业人数较多而登记失业率则相对较少，说明本地人口吸纳能力相对较强，当前尚存在一定的就业需求等待外来人口涌入。

（2）一线及杭州、南京、武汉、成都等核心二线青睐“高等人才”

此外，我们还通过第三方招聘网站统计了31个典型城市的对于“高等人才”的需求量，聚焦在金融和互联网行业，不同城市存在显著差异，大体存在如下几点特征：

首先，一线城市上海、深圳、广州、北京四个城市对于这几类人才的需求量遥遥领先，单城市岗位量基本都维持在2.5万个以上，这点也与这些城市的经济发展程度大体匹配。

其次，对于高科技人才需求量较大的第二梯队为杭州、南京、武汉、成都，杭州、南京地处发达的长三角区域，近几年伴随着核心二线城市经济发展提速，对于人才的需求量可谓与日俱增，加之上海严苛调控的“挤出效应”，一拉一推间也加速了高等人才在城市间的流动。而武汉、成都作为中部核心城市，基本都面临“省内独大”的尴尬境况，从经济实力、产业结构到人口基数对周边城市都是全面碾压，区域发展相对不平衡，这也导致了这两个城市对高等人才的需求量居高不下。

最后，我们可以看到，苏州、西安、长沙、合肥尚有较大的成长空间，对这三类行业人才的招聘岗位数维持在3000-6000个，这些城市或多或少都处于经济和产业转型阶段，新区新城的建设势必还将需要更多的专项人才，未来发展潜力十足。而其余城市或因城镇化发展进程较慢、或因信息披露不全、或因产业结构差异等问题对金融、互联网行业招聘岗位数相对较少。

2、收入情况：东南沿海城市显著高于中西部，多数城市互联网行业工资遥遥领先

城市收入情况也是客观决定人才流向的重要指标之一，各区域因经济发展水平的不同往往存在着较大的“收入差”，因而发达城市往往聚集了较多的外来务工人口，可随着互联网行业的蓬勃发展，高科技人才逐步摆脱了地域限制，即便地处欠发达区域，整体薪资水平依旧维持区域高位。

（1）东南沿海核心一二线城市人均可支配收入显著高于中西部（略）

（2）互联网行业工资偏高，宁波、常州等城市公务员薪资可达1万元/月

此外，我们也通过第三方招聘网站统计了31个典型城市的“高等人才”工资水平，仍然聚焦在公务员、金融和互联网行业，刨除了单一偏高或偏低数据的影响，选取中位数值进行横向对比，大体也可看出以下两点：

一是城市层面来看，一方面深圳、上海、北京、杭州、南京、珠海、苏州、成都、广州等城市高科技人才的招聘工资中位数都已突破1万元/月，以长、珠三角沿海城市居多；另一方面中西部城市诸如武汉、长沙、西安、郑州紧随其后，工资中位数在0.9万元/月。

二是分行业来看，近9成城市的计算机/互联网/通信/电子行业工资待遇都是遥遥领先，属于三类行业之最，同样值得关注的是，上海、宁波、常州、昆明、太原、南宁的公务员/企事业单位的工资水平也不容小觑，中为数基本都达到了1万元/月左右，诸如上海、宁波、常州属于长三角相对发达的片区，经济实力带动了地方公职人员薪资的稳步提升，而昆明、太原、南宁等地主要是受到了产业发展的局限，互联网、金融行业工资水平都不算太高。

3、房价水平：除北上深厦外，房价收入比均低于8年，高等人才购房能力较强

城市房价水平直接关乎外来人口的置业问题，也是人才择城的重要指标之一，不得不说，高科技人才不仅享受了各地优惠的购房补贴，且在支付能力层面也显著高于城市的其他购房群体，中长期来看，除房价趋高的一线城市外，其他城市对于高新人才购房基本无门槛。

（1）深圳、厦门、北京购房难度较大，房价收入比超15年（本节有删节）

（2）高等人才购房无压力，宁波、常州等城市公务员购买力较强（本节有删节）

4、经济实力：一线城市GDP占比高达12%，常州、珠海等人均GDP排名靠前（略）

5、基建投资：东、中部核心城市投资额领先，武汉、郑州等地均投资额较大（略）

（二）宜居：东南沿海健身、娱乐配套丰富，受人口基数影响医疗、教育资源紧张（略）

1、医疗资源：郑州、石家庄、太原、昆明等城市人均医疗资源相对丰富（略）

2、学习培训：郑州等中西部高考压力较大城市人均教育资源偏多（略）

3、运动健康：一线城市因人口素质、消费水平等因素，健身机构数量领先（略）

4、餐饮消费：北京、上海、南京人均餐饮消费均超50元，东南沿海次之（略）

（三）留人能力评估：一线及武汉、成都吸引力较大，杭、宁、苏等城市留人能力次之

究竟在这一轮的“抢人大战”中，哪些城市对于高等人才吸引力较大，留人能力最强呢，我们综合考量了就业容量、收入情况、房价水平、经济实力、基建投资、医疗、教育、运动、餐饮配套数量等多重指标，给出了如下结论：

第一梯队是经济较为发达的一线城市北上广和中部核心二线城市成都、武汉，除北上广因房价过高，购房压力相对较大之外，其他城市在宜居宜业各项考评指标的评级均在3星-4星，无明显短板。这些城市在经济发展、基建投资和配套设施方面均具备显著优势，北上广深自不必说，多年来始终保持着人口净流入，武汉、成都作为中部大省的省会城市，“省内独大”的地位也促使其在基建投资、配套设施方面的资金倾斜比重较大，中长期发展前景较好。

第二梯队以东南沿海和中部的核心二线城市为主，诸如深圳、杭州、西安、南京、郑州、苏州、天津、长沙、宁波、合肥等，这些城市各项指标的表现基本位于中上水平，宜居宜业能力的9个方面评估至少存在2-3项短板，西安、郑州、苏州、天津、长沙、宁波、合肥在高等人才的就业容量方面明显不足，产业结构有待升级，就业容量制约了大批高科技人才的涌入。而西安、南京、郑州、苏州、长沙、宁波、合肥在运动健身的配套数量上也较为紧张，居住舒适度有待进一步加强。

第三梯队主要集中在一些长、珠三角区域的三四线和中部欠发达城市，诸如南昌、常州、福州、洛阳、厦门、珠海、呼和浩特等，这类城市除房价水平偏低，人才购房压力相对较小外，其他指标表现均不占优，主要是受到了经济发展水平、产业结构制约，整体对人才的吸引力较弱，即便出台较为优惠的落户新政，短期效果也不会太大。

第四梯队则是留人能力相对较弱的一些城市，以芜湖、海口、江门为典型代表，这些城市因城镇化进程较慢，与发达地区尚有差距，除房价较为“亲民”外，其他方面基本都处于弱势地位，整体对人才的吸引力较为有限。

总结与预判：“抢人大战”大势所趋

东、中部核心二线人才吸引力较为显著（略）

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专题

目录

《抢人关键在留人，哪些城市楼市将被注入新活力》专题

前  言

一、人才竞争决定未来城市发展，房市为人才政策提供实施土壤

（一）城市经济、产业的发展离不开人才的支持

（二）人才分布各地不均衡，高校分布与毕业流向均明显“偏东”

（三）稳定购房需求的需要与严守的一线房市政策给予人才新政实施空间

二、各城市人才政策力度不均，西安、成都力度大且政策效果最佳

（一）人才政策各城市间激励强弱差异较大，西安、成都力度最大

（二）各城市“抢人大战”效果良莠不齐，西安、成都人口新增效果最显著

三、各城市留人能力大PK：北上广深依旧是“人才高地”，武汉、成都异军突起

（一）宜业：东南沿海城市岗位需求量较大，互联网行业高等人才购房基本无压力

1、就业容量：穗、宁、杭岗位需求量较大，东南、中部核心二线青睐“高等人才”

（1）穗、宁、杭就业环境向好，新增就业人数较多而失业率偏低

（2）一线及杭州、南京、武汉、成都等核心二线青睐“高等人才”

2、收入情况：东南沿海城市显著高于中西部，多数城市互联网行业工资遥遥领先

（1）东南沿海核心一二线城市人均可支配收入显著高于中西部

（2）互联网行业工资偏高，宁波、常州等城市公务员薪资可达1万元/月

3、房价水平：除北上深厦外，房价收入比均低于8年，高等人才购房能力较强

（1）深圳、厦门、北京购房难度较大，房价收入比超15年

（2）高等人才购房无压力，宁波、常州等城市公务员购买力较强

4、经济实力：一线城市GDP占比高达12%，常州、珠海等人均GDP排名靠前

5、基建投资：东、中部核心城市投资额领先，武汉、郑州等地均投资额较大

（二）宜居：东南沿海健身、娱乐配套丰富，受人口基数影响医疗、教育资源紧张

1、医疗资源：郑州、石家庄、太原、昆明等城市人均医疗资源相对丰富

2、学习培训：郑州等中西部高考压力较大城市人均教育资源偏多

3、运动健康：一线城市因人口素质、消费水平等因素，健身机构数量领先

4、餐饮消费：北京、上海、南京人均餐饮消费均超50元，东南沿海次之

（三）留人能力评估：一线及武汉、成都吸引力较大，苏、杭、宁等城市留人能力次之

四、总结与预判：“抢人大战”大势所趋，东、中部核心二线人才吸引力较为显著

（一）“抢人大战”仍将持续较长的一段时间，短期内对楼市“提振”作用有限

（二）一线、东南沿海二线聚焦“人才争夺”，中西部及欠发达三线则停留“人口保卫战”

（三）杭州、南京、成都、武汉、西安等东、中部核心二线未来“抢人”大战仍存机会

（四）呼和浩特、石家庄、江门等欠发达二三线城市短板明显，政策效果难言乐观

文章来源：克而瑞地产研究(cricyjzx)；

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