楼盘测评:玉林“一哥”首进南宁,1号作品究竟如何?
文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹、周文彬
2019年1月17日,玉林房地产“一哥”中鼎集团拿地首进南宁,在其广西版图的扩张之路上踏出了重要的一步。
作为中鼎在南宁的1号作品,中鼎·公园首府会打造成怎样的项目?项目规划和产品如何?周边有什么配套?克而瑞分析师将通过楼盘测评,解答购房者对中鼎·公园首府最为关注的6大问题。
焦点问题1:位置偏不偏?
——地处兴宁东板块,距万象城仅7.5公里
中鼎·公园首府地处兴宁东板块,从区位来看处于“大凤岭圈”,与凤岭北板块无缝对接,距万象城、航洋城等大型商业体约7.5公里。由于紧邻凤岭北的“先天优势”,兴宁东板块可近享凤岭北优质的商业、休闲配套。
兴宁东板块是近年来兴宁区土地出让的重点区域。克而瑞数据显示,2013年,兴宁东土地供应端“开闸”,供应和成交总建面均达到218万㎡,达到阶段性高峰。
2014年、2016年也保持在180万㎡量级左右。土地“开闸”,碧桂园、大唐、阳光城、龙光、中海、金科、龙湖、中鼎等品牌房企的进驻,推动了区域楼市热度。
2019年南宁市计划供应住宅用地统计显示,兴宁东计划供应地块幅数超两位数,总占地987亩,在南宁各板块中位居第一。从发展前景、土地储备量来看,板块未来一两年或将迎来快速发展期,发展潜力类比五象新区。
另一方面,品牌房企的进驻和持续深耕,近10年来兴宁东一直保持供求量整体上升的态势。克而瑞数据显示,2014年起兴宁东供求出现跳涨,2015年板块供求均突破百万量级;2017年新增供应面积133.77万㎡、成交面积141.91万㎡,达到阶段性高峰。
整体来看,与历史成交低点2011年相比,近8年来兴宁东成交翻了13倍。
小克点评:随着兴宁东板块的不断发展,区域价值愈发受购房者认可,如今的兴宁东已经成为承接凤岭北外溢客群的优质板块。随着城市发展及区域相关规划的持续推进以及供求量、土地供应的持续上升,板块未来仍有较大的上升空间。尤其是待合坡路连通凤岭北后,区域内楼盘的优势会更为明显。
焦点问题2:交通是否便捷?
——地处高铁东站圈,周边交通路网密集
中鼎·公园首府位于高铁东站圈,周边交通路网密集。从大交通来看,项目地处高铁东站圈,可享受南宁东站的高铁、动车和地铁资源。除了南宁东站接驳的地铁1号线,地铁5号线及延长线将沿昆仑大道铺设,贯穿整个兴宁东,延长线途经中鼎·公园首府。
纵观项目周边,东面紧邻金仑路,西面紧邻昆岭路,这两条路修通后从项目可直达凤岭北、五象新区,将进一步提高区域的交通能级。项目南面是昆仑大道以及城市主干道长虹路,西面连接南宁市快速路的昆仑大道立交部分引桥修通,可便捷通达全城。
此外,项目周边还有长岭大道(蓉茉大道延长线)、长虹东路延长线(长堽路延长线)、那况路等9条新路在建设中,通车后将拉近兴宁东与南宁其他区域的距离。
小克点评:从目前的交通来看,项目主要依靠驾车出行,从昆仑大道、南宁城市快速路前往南宁其他区域或周边县市都相对便捷,未来周边的合坡路、金仑路修通,南宁高铁、动车线网建设以及轨道交通线网规划的持续推进,交通能级将进一步提高。
焦点问题3:配套怎么样?
——周边16个生态公园环绕,3公里内有两大综合体
中鼎·公园首府自身及周边目前已呈现以及规划或在建的配套,以公园景观和商业较为突出。
目前,项目周边环绕广西药用植物园、那考河湿地公园、科教公园(规划)、那文公园(规划)等16个生态公园。其中,项目南面超过7500㎡的市政街心公园将由开发商打造,小区内部还将打造超5万㎡平中式园林。
商业配套方面,项目周边3公里范围内分布有新城吾悦广场和首创奥特莱斯(在建)两大综合体。其中,新城吾悦广场已开业,业态涵盖超市、儿童城、影院等。首创奥特莱斯也已动工,将打造名品折扣购物中心。此外,从项目驾车可快速到达凤岭北,近享航洋城、万象城等高端商业配套。
教育配套上,项目自身会配建9个班的公立双语幼儿园,3公里内有南宁市第十四中学三塘校区(规划选址于兴宁区松柏路中段东侧,预计今年底开工)、南宁市第五十二中学(在建)、南宁市兴宁区第一初级中学等。
而在医疗及产业园方面,广西中医药大学第一附属医院三塘分院落址于兴宁区昆仑大道以南、兴工路以东地块;占地3600亩的“三月三文化产业园”也签约进驻三塘。
小克点评:兴宁东板块近几年从“青涩”走向“轻熟”,大型商业配套逐渐落地,中鼎·公园首府就是受益者之一。教育方面,项目自身配建幼儿园,周边规划有中小学,未来教育配套也算丰富。更重要的是,项目所在版块紧邻凤岭北,可共享凤岭北优质的商业、公园配套。
焦点问题4:社区规划如何?
——容积率仅1.8,打造百亩新中式洋房别墅大盘
中鼎·公园首府是中鼎入邕的首个项目,占地110亩,总建筑面积19.9万㎡,容积率仅1.8,1168户,整体采用新中式建筑风格,打造一个百亩低容新中式洋房别墅大盘。
项目公布的建筑细节来看,设计有不少亮点,如洋房屋顶采用中式挑檐设计,小区主入口运用中式大门的经典形制,整体外立面全部采用真石漆等。若是能完全兑现,项目将是区域少有的品质住区。
小克点评:作为玉林龙头房企中鼎入邕首作,中鼎·公园首府的规划设计还是颇为用心的。容积率1.8,打造的是纯多层洋房和合院别墅社区,低密低容,人均占有资源比例高,生活成本相对较低,居住较一般的高层社区更为舒适。
焦点问题5:产品好不好?
——6层洋房+合院别墅,均是高弹性设计
作为低密社区,在产品打造上,中鼎·公园首府主打洋房和合院别墅产品,面积段集中在89-140㎡,且均为毛坯发售,刚需和改善客户都有得选。
项目规划有16栋一梯两户,11栋一梯四户的6层洋房,正南北朝向,纯板式设计。这类产品目前市场较为稀缺。克而瑞数据显示,2019年1-6月南宁洋房新增供应10.15万㎡,仅占南宁商品商品住宅供应总量的2.37%,稀缺性明显,且价格不断走高。2019年1-6月洋房成交价18637元/㎡,是同期小高层、高层住宅成交价的1.69倍、1.64倍。
整体来看,洋房产品因低密的特性,居住舒适度高,中鼎·公园首府洋房又是纯板式设计,通风采光更好。
项目目前主推89㎡2+1房、111㎡3+1房以及117-123㎡四房,底层带花园洋房设计。户型主要有两大特点,一是拓展空间大,89-123㎡户型实际使用面积为103-143㎡,完全抵掉了公摊面积;二是均为大阳台设计。如123㎡四房,拓展空间约24㎡,南北双大阳台设计,南向7.3米开间超大景观阳台与客厅相连,北向5.2米大阳台连接餐厅和次卧,无论通风采光,还是景观视野都较佳。即使是89㎡的2+1房,也设计有南面6米超大阳台,紧凑实用下也加入了舒适性设计。
123㎡四房户型
89㎡2+1房户型
项目还规划有30栋140㎡合院别墅,采取底层复式设计,户户带庭院,并赠送一楼花园、二楼大露台,实际使用面积超290㎡。目前南宁市合院产品并不多见,对高净值人群有较大吸引力。
此外据不完全统计,目前南宁市面上不到30盘发售毛坯产品,中鼎·公园首府洋房和合院产品均为毛坯发售,且面积段适中,置业门槛相对不会太高,对购房者来说如果看中项目可以积极出手。
小克点评:作为中鼎最为擅长的公园地产,中鼎·公园首府在产品的设计上颇有亮点。拓展空间大、均为毛坯发售,是项目多层洋房、合院别墅的一大亮点。洋房规划有89㎡中小户型,刚需也有上车机会;合院别墅面积不大,总价相对适中,且有天有地有院子,对于有一定经济实力但不太雄厚的购房者来说,是改善置业的好机会。
焦点问题6:品牌实力怎么样?
玉林“一哥”,2018年广西本土房企4强
2019年,中鼎地产拿地进军南宁,引发南宁地产界的高度关注。这家房企的品牌实力如何,也吸引不少购房者关注。
中鼎地产总部设立于玉林,在广西拥有12年5城24盘的资深开发经验,品牌价值超百亿。中鼎在广西开发的24个项目中,18个位于玉林。玉林每卖10套房,就有4套是中鼎的,市场占有率高达40%,玉林“一哥”地位妥妥的。
中鼎更是连续4年荣获广西综合实力100强企业、广西民营企业50强,2018年更是获得广西本土房企销售排行榜第4名的荣誉。
中鼎一直秉承着“专注公园文化地产”为开发理念,公园地产开发经验丰富,首创第四代人居生活,做了广西第一个“垂直绿化”的项目——中鼎·智慧森林城,旗下玉林中鼎·森林假日紧邻2300亩4A级景区牛运岭生态公园,中鼎·公园九里直面龟山公园,周边五大公园环绕。
小克点评:作为广西本土实力房企,中鼎地产拥有十分丰富的公园地产开发经验,无论是开发理念还是产品都已较为成熟。南宁的中鼎·公园首府同样自然景观优势明显,也符合中鼎一贯开发项目的风格,值得期待。
测评总结:中鼎·公园首府位于兴宁东板块,不仅是承接凤岭北外溢客群的重点板块,也是近两三年南宁土地出让的重头区域之一,发展前景良好。周边交通路网四通八达,临近火车东站,出行便捷。项目周边自然景观优势明显,自身容积率仅1.8,居住舒适度高。主打侧重舒适度的洋房和合院别墅产品,面积段丰富,拓展空间大,且是目前市场上较稀缺的毛坯产品,刚需、改善均有得选。
文章来源:CRIC广西;
公众号“南宁微楼市”(cricgx)编辑,转载请注明出处。
如果你有置业疑惑
加入“广西自住置业交流群“或“广西投资买房交流群“讨论
给我们公众号回复“加群“即可
其他阅读:
【南宁土拍预告】 连拍三日!4幅地块合计312亩,江南兴宁武鸣将迎"金主"
2019广西房地产年中盛会,7月17日南宁见!(精彩亮点抢先看)
2019南宁楼市“江湖混战”,谁在乘胜追击TOP5▶房企测评