楼盘测评：玉林“一哥”首进南宁，1号作品究竟如何？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

文/易居企业集团·克而瑞分析师王莹、周文彬

2019年1月17日，玉林房地产“一哥”中鼎集团拿地首进南宁，在其广西版图的扩张之路上踏出了重要的一步。

作为中鼎在南宁的1号作品，中鼎·公园首府会打造成怎样的项目？项目规划和产品如何？周边有什么配套？克而瑞分析师将通过楼盘测评，解答购房者对中鼎·公园首府最为关注的6大问题。

焦点问题1：位置偏不偏？

——地处兴宁东板块，距万象城仅7.5公里

中鼎·公园首府地处兴宁东板块，从区位来看处于“大凤岭圈”，与凤岭北板块无缝对接，距万象城、航洋城等大型商业体约7.5公里。由于紧邻凤岭北的“先天优势”，兴宁东板块可近享凤岭北优质的商业、休闲配套。

兴宁东板块是近年来兴宁区土地出让的重点区域。克而瑞数据显示，2013年，兴宁东土地供应端“开闸”，供应和成交总建面均达到218万㎡，达到阶段性高峰。

2014年、2016年也保持在180万㎡量级左右。土地“开闸”，碧桂园、大唐、阳光城、龙光、中海、金科、龙湖、中鼎等品牌房企的进驻，推动了区域楼市热度。

2019年南宁市计划供应住宅用地统计显示，兴宁东计划供应地块幅数超两位数，总占地987亩，在南宁各板块中位居第一。从发展前景、土地储备量来看，板块未来一两年或将迎来快速发展期，发展潜力类比五象新区。

另一方面，品牌房企的进驻和持续深耕，近10年来兴宁东一直保持供求量整体上升的态势。克而瑞数据显示，2014年起兴宁东供求出现跳涨，2015年板块供求均突破百万量级；2017年新增供应面积133.77万㎡、成交面积141.91万㎡，达到阶段性高峰。

整体来看，与历史成交低点2011年相比，近8年来兴宁东成交翻了13倍。

小克点评：随着兴宁东板块的不断发展，区域价值愈发受购房者认可，如今的兴宁东已经成为承接凤岭北外溢客群的优质板块。随着城市发展及区域相关规划的持续推进以及供求量、土地供应的持续上升，板块未来仍有较大的上升空间。尤其是待合坡路连通凤岭北后，区域内楼盘的优势会更为明显。

焦点问题2：交通是否便捷？

——地处高铁东站圈，周边交通路网密集

中鼎·公园首府位于高铁东站圈，周边交通路网密集。从大交通来看，项目地处高铁东站圈，可享受南宁东站的高铁、动车和地铁资源。除了南宁东站接驳的地铁1号线，地铁5号线及延长线将沿昆仑大道铺设，贯穿整个兴宁东，延长线途经中鼎·公园首府。

纵观项目周边，东面紧邻金仑路，西面紧邻昆岭路，这两条路修通后从项目可直达凤岭北、五象新区，将进一步提高区域的交通能级。项目南面是昆仑大道以及城市主干道长虹路，西面连接南宁市快速路的昆仑大道立交部分引桥修通，可便捷通达全城。

此外，项目周边还有长岭大道（蓉茉大道延长线）、长虹东路延长线（长堽路延长线）、那况路等9条新路在建设中，通车后将拉近兴宁东与南宁其他区域的距离。

小克点评：从目前的交通来看，项目主要依靠驾车出行，从昆仑大道、南宁城市快速路前往南宁其他区域或周边县市都相对便捷，未来周边的合坡路、金仑路修通，南宁高铁、动车线网建设以及轨道交通线网规划的持续推进，交通能级将进一步提高。

焦点问题3：配套怎么样？

——周边16个生态公园环绕，3公里内有两大综合体

中鼎·公园首府自身及周边目前已呈现以及规划或在建的配套，以公园景观和商业较为突出。

目前，项目周边环绕广西药用植物园、那考河湿地公园、科教公园（规划）、那文公园（规划）等16个生态公园。其中，项目南面超过7500㎡的市政街心公园将由开发商打造，小区内部还将打造超5万㎡平中式园林。

商业配套方面，项目周边3公里范围内分布有新城吾悦广场和首创奥特莱斯（在建）两大综合体。其中，新城吾悦广场已开业，业态涵盖超市、儿童城、影院等。首创奥特莱斯也已动工，将打造名品折扣购物中心。此外，从项目驾车可快速到达凤岭北，近享航洋城、万象城等高端商业配套。

教育配套上，项目自身会配建9个班的公立双语幼儿园，3公里内有南宁市第十四中学三塘校区（规划选址于兴宁区松柏路中段东侧，预计今年底开工）、南宁市第五十二中学（在建）、南宁市兴宁区第一初级中学等。

而在医疗及产业园方面，广西中医药大学第一附属医院三塘分院落址于兴宁区昆仑大道以南、兴工路以东地块；占地3600亩的“三月三文化产业园”也签约进驻三塘。

小克点评：兴宁东板块近几年从“青涩”走向“轻熟”，大型商业配套逐渐落地，中鼎·公园首府就是受益者之一。教育方面，项目自身配建幼儿园，周边规划有中小学，未来教育配套也算丰富。更重要的是，项目所在版块紧邻凤岭北，可共享凤岭北优质的商业、公园配套。

焦点问题4：社区规划如何？

——容积率仅1.8，打造百亩新中式洋房别墅大盘

中鼎·公园首府是中鼎入邕的首个项目，占地110亩，总建筑面积19.9万㎡，容积率仅1.8，1168户，整体采用新中式建筑风格，打造一个百亩低容新中式洋房别墅大盘。

项目公布的建筑细节来看，设计有不少亮点，如洋房屋顶采用中式挑檐设计，小区主入口运用中式大门的经典形制，整体外立面全部采用真石漆等。若是能完全兑现，项目将是区域少有的品质住区。

小克点评：作为玉林龙头房企中鼎入邕首作，中鼎·公园首府的规划设计还是颇为用心的。容积率1.8，打造的是纯多层洋房和合院别墅社区，低密低容，人均占有资源比例高，生活成本相对较低，居住较一般的高层社区更为舒适。

焦点问题5：产品好不好？

——6层洋房+合院别墅，均是高弹性设计

作为低密社区，在产品打造上，中鼎·公园首府主打洋房和合院别墅产品，面积段集中在89-140㎡，且均为毛坯发售，刚需和改善客户都有得选。

项目规划有16栋一梯两户，11栋一梯四户的6层洋房，正南北朝向，纯板式设计。这类产品目前市场较为稀缺。克而瑞数据显示，2019年1-6月南宁洋房新增供应10.15万㎡，仅占南宁商品商品住宅供应总量的2.37%，稀缺性明显，且价格不断走高。2019年1-6月洋房成交价18637元/㎡，是同期小高层、高层住宅成交价的1.69倍、1.64倍。

整体来看，洋房产品因低密的特性，居住舒适度高，中鼎·公园首府洋房又是纯板式设计，通风采光更好。

项目目前主推89㎡2+1房、111㎡3+1房以及117-123㎡四房，底层带花园洋房设计。户型主要有两大特点，一是拓展空间大，89-123㎡户型实际使用面积为103-143㎡，完全抵掉了公摊面积；二是均为大阳台设计。如123㎡四房，拓展空间约24㎡，南北双大阳台设计，南向7.3米开间超大景观阳台与客厅相连，北向5.2米大阳台连接餐厅和次卧，无论通风采光，还是景观视野都较佳。即使是89㎡的2+1房，也设计有南面6米超大阳台，紧凑实用下也加入了舒适性设计。

123㎡四房户型

89㎡2+1房户型

项目还规划有30栋140㎡合院别墅，采取底层复式设计，户户带庭院，并赠送一楼花园、二楼大露台，实际使用面积超290㎡。目前南宁市合院产品并不多见，对高净值人群有较大吸引力。

此外据不完全统计，目前南宁市面上不到30盘发售毛坯产品，中鼎·公园首府洋房和合院产品均为毛坯发售，且面积段适中，置业门槛相对不会太高，对购房者来说如果看中项目可以积极出手。

小克点评：作为中鼎最为擅长的公园地产，中鼎·公园首府在产品的设计上颇有亮点。拓展空间大、均为毛坯发售，是项目多层洋房、合院别墅的一大亮点。洋房规划有89㎡中小户型，刚需也有上车机会；合院别墅面积不大，总价相对适中，且有天有地有院子，对于有一定经济实力但不太雄厚的购房者来说，是改善置业的好机会。

焦点问题6：品牌实力怎么样？

玉林“一哥”，2018年广西本土房企4强

2019年，中鼎地产拿地进军南宁，引发南宁地产界的高度关注。这家房企的品牌实力如何，也吸引不少购房者关注。

中鼎地产总部设立于玉林，在广西拥有12年5城24盘的资深开发经验，品牌价值超百亿。中鼎在广西开发的24个项目中，18个位于玉林。玉林每卖10套房，就有4套是中鼎的，市场占有率高达40%，玉林“一哥”地位妥妥的。

中鼎更是连续4年荣获广西综合实力100强企业、广西民营企业50强，2018年更是获得广西本土房企销售排行榜第4名的荣誉。

中鼎一直秉承着“专注公园文化地产”为开发理念，公园地产开发经验丰富，首创第四代人居生活，做了广西第一个“垂直绿化”的项目——中鼎·智慧森林城，旗下玉林中鼎·森林假日紧邻2300亩4A级景区牛运岭生态公园，中鼎·公园九里直面龟山公园，周边五大公园环绕。

小克点评：作为广西本土实力房企，中鼎地产拥有十分丰富的公园地产开发经验，无论是开发理念还是产品都已较为成熟。南宁的中鼎·公园首府同样自然景观优势明显，也符合中鼎一贯开发项目的风格，值得期待。

测评总结：中鼎·公园首府位于兴宁东板块，不仅是承接凤岭北外溢客群的重点板块，也是近两三年南宁土地出让的重头区域之一，发展前景良好。周边交通路网四通八达，临近火车东站，出行便捷。项目周边自然景观优势明显，自身容积率仅1.8，居住舒适度高。主打侧重舒适度的洋房和合院别墅产品，面积段丰富，拓展空间大，且是目前市场上较稀缺的毛坯产品，刚需、改善均有得选。