4725元/㎡，兴宁东又一低密地块成功出让！品牌房企低密大盘为啥扎堆兴宁东？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

11月27日，南宁楼市焦点在兴宁东。经过一番“抢地”大战，桂林地产大鳄兴进首度入邕，以楼板价4725元/㎡拿地兴宁东。

值得关注的是，除了兴进外，近年来，多家品牌房企扎堆进入兴宁东，且多个房企打造低密大盘。克而瑞数据显示，兴宁东不仅是近年来南宁市土地出让的主要战场，且地价稳健上升。再看商品住宅市场，兴宁东价格稳健上涨，供应及成交量保持在高位，成为南宁楼市“流量担当”。

为何大牌房企纷纷落户？从大规划推进，大型配套逐步落户的情况看，兴宁东的宜居价值被开发商、购房者看好。

01兴宁东品牌房企扎堆，楼板价突破“5000”

12家房企报名，经过23轮竞拍，兴宁东130亩低密地块成功出让，由南宁兴进置业有限公司以楼板价4725元/㎡一举拿下该幅地块，单价630万元/亩，总价8.24亿元。

不仅仅是兴进，近年来，多家品牌房企进驻兴宁东，部分房企把入邕首个项目落户于此；盛天、嘉和、中海等进驻多年的品牌房企也在这片热土持续深耕，这个版块可谓品牌房企扎堆。

数据来源：CRIC

盘点近几年南宁土地市场发现，2013年以来，兴宁东持续成为南宁土地市场的“大地主”，保持较大体量的供应量。

其中，2013年该板块的土地供应和成交总建面均达到218万㎡，达到阶段性高峰。2014年、2016年也保持有180万㎡的量级。土地“开闸”，碧桂园、大唐、阳光城、龙光、中海、金科、龙湖、中鼎等品牌房企的进驻，推动了区域楼市热度。

另外，2019年南宁市计划供应住宅用地统计显示，兴宁东计划供应10幅地，总占地987亩，在南宁各板块中位居第一。

除了保持高供应，再看地价，兴宁板块地价稳健上涨。从2013年平均成交楼板价511元/㎡，到2019年1-11月上涨至5014元/㎡（截至11月28日）。楼板价持续高企，兴宁东已然成为房企拼抢进驻的大热门，关注度显著提升。

02

低密大盘扎堆，板块高端化特征或更明显

作为目前南宁楼市的高流量板块，近年来兴宁东一直保持整体上涨的态势。

2015年开始，板块供求均突破百万量级，2017年新增供应面积133.77万㎡、成交面积142.25万㎡，达到阶段性高峰，随后几年，一直保持高位。

今年以来与其他热点板块相比，兴宁东同样交出一份不错的“成绩单”。克而瑞数据显示，今年1-11月（截至11月28日），兴宁东板块商品住宅成交83万㎡，虽然因供应端收紧成交同比有所下滑，但在南宁热点板块中成交量位列第三，仅次于龙岗板块和良庆大桥南板块。

价格方面，随着区域交通、配套的逐步完善，以及亲近“凤岭北”的地段优势，兴宁东的区域价值也开始受到更多购房者认可，价格亦整体平稳上涨。

尤其是进入2017年，随着板块内盛天东郡大平层以及恒大华府等高价项目发售，区域房价快速上涨，从2016年的7160元/㎡上涨到9180元/㎡。

数据来源：CRIC

2019年1-11月（截至11月28日），兴宁东成交均价为10943元/㎡，在南宁热点板块中仅处于中等水平，但涨幅却十分惹眼。

除了整体出现量价齐涨的局面，更值得关注的是，板块内多个低密大盘集中。

统计显示，2017年以来（截至2019年11月27日），该板块成交地块中就有多达6幅地块容积率在2.0及以下，还有多幅地块容积率在2.5以下。兴进拿下的地块，以及万科第五园、中鼎公园首府、联发臻境容积率都在2.0以下，都将打造低密项目。

兴宁东作为南宁的生态宜居板块，生态资源优越，加上多个楼盘整体的低密属性，可以想见，板块的高端化会逐步明显。

数据来源：CRIC

03

多重红利加持，兴宁东宜居性快速提升

楼市热度提升的背后，是区域价值提升。支撑区域价值提升的动力，是政府近年对兴宁东的规划发展，以及相关的配套工程。

根据南宁市自然资源局今年最新发布的《南宁市总体城市设计（草案）》，南宁将打造“一主四副”公共中心体系（一主：由埌东和五象组成的中央活力区；四副：朝阳、沙井、龙岗、四塘），作为兴宁东主要组成部分之一的四塘，将成为南宁城市副中心。这也预示着兴宁东具备较大的发展潜力与价值。《南宁市总体城市设计（草案）》（图片来源：南宁市自然资源局）

规划只是大方向，发展的效果如何，还得看具体落地的配套。在这方面，兴宁东没有“停下脚步”。

今年兴宁东在教育、医疗、商业配套、交通等方面也是捷报频传。其中对于兴宁东发展来说，较为关键的是交通建设。

一方面，由于兴宁东临近凤岭北，去往凤岭北越便捷，发展机会越多。三塘南路、松柏路相继打通，也使得兴宁东连通凤岭北。在建的蓉茉大道延长线、合坡路以及规划直通凤岭北的虹桥路，未来将让兴宁东与凤岭北的联系更为紧密。

另一方面，根据《南宁市城市轨道交通线网规划（修编）》，地铁5号线将贯穿整个兴宁东。目前，与已开通的1-3号线均有交汇站点的地铁5号线一期（那洪-金桥客运站）工程已在建设中，计划2021年建成，将使得兴宁东与其他区域的联系更为紧密。

04

区域大平层别墅引关注，置业该如何选？

把聚焦的目光再拉回楼市。兴宁东楼盘趋向高端化，也使得大平层、别墅等高端改善型产品成为了区域楼市的焦点。

不过，在“禁墅令”之下，别墅已成为“卖一套少一套”的稀缺品，选择已不多；选择面更广的，只有大平层产品。

纵观目前的兴宁东，碧桂园雍璟台、大唐印象、盛天东郡等项目都有大平层产品销售，均为品牌房企开发项目。整体来看，这些大平层产品面积段跨度较大，从138㎡到500㎡都有涵盖，主力价在10500-13000元/㎡。

相比之下，兴宁东今年1-11月（截至11月26日）平均成交楼板价已突破“5000元/㎡”大关，预计未来入市的项目即使是打造刚需产品，价格已普遍会突破“万元”大关。对于经济实力较强的改善群体来说，即使价格略高于刚需产品，但居住尺度更大、舒适度更高的大平层产品， 仍旧值得出手。

既然如此，那么在兴宁东，哪些项目的大平层值得出手？这个问题就分析师看来，对于任何一个项目，都有其目标客群，值不值得入手，关键得看项目的优势能否满足你的需求。

这里我们不妨就一点细说。若是想即买即装修入住，建议选择销售现房的项目盛天东郡。

目前，盛天东郡301-500㎡纯板式大平层及300-1600㎡别墅在售，均为现房，价格11000元/㎡起。3梯2户的梯配比，足可见项目在设计初期对于产品的用心打造，目前价格在市场同类型产品也极具性价比。

盛天东郡301.24㎡5房2厅5卫户型图

项目大平层价格虽然在兴宁东处于中上游，但相比其他项目，盛天东郡的项目品质、周边环境、配套及产品有不少优势。

一方面，盛天东郡已经成熟兑现，是兴宁东较为成熟的大社区之一。项目周边的南宁市虹桥小学、区直机关第三幼儿园东郡分园等教育配套已正式开学, 北京华联东郡旗舰店也已经开业，5000㎡玖悦会养生会馆已经正式营业；项目自身与吉尼斯世界纪录认证最大的3030亩广西药用植物园、“网红”那考河湿地公园为邻，打造集教育、商业、双公园等配套为一体的百万平人居社区。

盛天东郡实景合成图（图片由开发商提供）

另一方面，由于项目大平层产品为现房，装修入住无需等待。这对于高端客群来说，也省去了一定的时间成本。这也是性价比的体现。

同时，由于项目临近凤岭北，待虹桥路通车后便可与凤岭北无缝对接，并近享东盟商务区、会展中心繁华及优质配套。

简言之，入手盛天东郡大平层，不仅可以得到性价比的产品，对于未来的投资，也是很好的选择。

文章来源：CRIC广西；相关图片来源详见图说。

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