【置业小红书】 “大腕”纷纷抢滩柳江区，人居产品全面升级

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文/易居企业集团·克而瑞分析师

五年前，柳江区整体还是一片“城乡结合部”的景象，新建商品房的开发商大多是当地本土中小型企业，小区规模、配套以及物业服务经验尚且不足。近年来，柳江区大力开展招商引资工作，不断创新招商方式，拓展招商渠道，发展态势良好，房地产企业百强、中国企业百强纷纷抛出“橄榄枝”，碧桂园、恒大、启迪、毅德、云星、雅居乐、保利等一批房企纷纷来此投资兴业。随着轻轨1号线（在建）、4号线（规划）贯穿柳江新区，市政、教育、医疗、公园等配套逐步建设，该区域生活品质也将得到进一步提升，柳江楼市正迈入新人居时代。

当前柳江房企格局如何？项目产品有哪些特征……下面，克而瑞分析师带你一起来探讨。

布局特征

重点集中柳江新城中心区

其他品质提升区亦有占位

房企的战略布局，往往追求“中心论”，即选址临近行政中心、商业中心、文化中心等。柳江新区规划中，柳江新城（柳江、进德）是重点发展片区。近年来，柳江新城片区重点推进新城小学、岜公塘湿地公园、体育公园、市民广场、市民政务服务中心等城市配套设施项目的建设。并且，重点招商引资，引进大型综合商贸项目柳州毅德城（整体规划1800亩），大型科技创新产业项目启迪（柳州）科技城（整体规划1000亩）。加快区域产业转型和升级，将吸引更多人才精英来柳发展，对城市人口、就业、经济都起到积极推动作用；也为当地房地产高质量发展，奠定扎实基础。

柳江区实景图（来源公众号“柳州播报”）

随着柳江撤县设区，柳江新城中心片成为柳江区城市建设快速发展的主要区域和构建柳州市“一主三新”格局中关键的区域之一；2019年新调整的《柳江新城中心片控规性质详细规划》明确了新定位——城市副中心。碧桂园、云星、兴佳、晨华、腾安均已布局柳江新城中心片。

根据《主城区与柳江区衔接规划研究》，柳江新区的基隆、拉堡、进德、新兴等分区，将与柳南区、鱼峰区实现商贸、物流、商业服务业等有效衔接，构建产业集聚区，提升带动片区经济增长。交投地产、江洪房地产等已布局拉堡品质提升区；合景泰富、毅德控股、恒大、晨华、柳州鑫阳等布局基隆品质提升区；通建地产&柳工置业已布局新兴品质提升区；广西农垦·远锦地产已布局新兴重点发展区。

扎根柳江、规模化布局、做大做强，已成为品牌房企的布局战略共同点。例如，碧桂园目前已布局柳州市县10余盘，2015年首进柳州项目选址柳江，采取分期拿地，总体规划约303亩，目前已是3000多户业主五星级的家。多个单盘100多亩、两三百亩，个别在500亩以上、千亩级别，采用分期开发，中型、大型社区商住氛围愈加浓厚。

企业实力

汇聚世界500强、房企百强
以及商贸、科技等领域巨头

如今的柳江楼市，正朝着“百家争鸣、百花齐放”之路发展，目前已进驻的品牌房企近20家，形成了本土老牌劲旅与国内品牌大腕相互竞争、共荣发展的新格局。

晨华、江洪、腾安，作为最早一批见证柳江人居变迁的老牌房企，在2015年甚至更早之前已开启柳江战略版图。晨华2008年前开发了华韵上城，打造“七园二十一景”园林区，惊艳市场；而今开发的晨华·金湾御府项目，打破柳江住宅小区绿化普遍较少的传统，于社区内打造超3万平方米酒店度假风水景园林。

2015-2016年，柳江积极“引凤入巢”，国内国际知名企业、品牌房企相继抢滩，建设重大项目。千亿房企碧桂园进军柳州，首盘选址柳江区，打造柳江碧桂园；商业巨头香港毅德控股与柳江区共同联袂打造桂中北地区规模最大、业态最全的综合商品交易集散地——柳州毅德城；通建地产携手柳工置业进军柳江，打造165亩颐华雍和城；作为全国房企三强之一的恒大布局柳江，打造260亩恒大雅苑；启迪科技城集团与柳江区签署项目开发合作协议，打造科技创新平台、科技成果产业化基地和科技产业发展先导区——启迪（柳州）科技城；广西交投地产开发柳源居项目、鑫阳开发天悦华府等。

启迪（柳州）科技城效果图（来源项目公众号）

柳州毅德城已于2019年9月20日盛大开业（来源项目公众号）

2017年柳江撤县设区以来，世界500强、百强房企，实力国企、优秀民企，纷纷看好柳江区发展前景并布局柳江，为柳州西南片区产业融合发展示范新区“添砖加瓦”。广西农垦集团旗下柳州远锦地产在新兴片区打造四方新桂园，柳江大道沿线的云星钱隆悦府、晨华·金湾御府、兴佳城、合景云溪四季等项目，都是品牌房企在柳江倾力打造的标杆项目。

2019年，柳江楼市在旧城改造、文旅地产领域收获颇丰。保利与柳江区签订旧城改造项目开发框架协议，总投资18亿元；东盟博览会期间，柳州签订雅居乐·三定岛原乡小镇（一期）项目开发框架协议，总投资约20亿元。

柳江新区即将迎来成立3周年，我们可以预见，2020年柳江楼市，或将是房企强强竞争，格局分化逐步显现，各片区置业热度也将呈现分化趋势。

楼盘特征

楼盘定位整体升级
百亩大盘集中涌现

品牌房企纷纷抢滩进驻柳江新区，使得区域内的楼盘定位实现了整体升级。

在撤县设区之前及设区之初，由于柳江楼市仍是本土房企“唱主角”，项目普遍都为小中规模的刚需盘，小区大多是配备少量地面车位，绿化率较低，且鲜少有改需盘，人居水平亟待提升。

不过，柳江新区这样的局面很快被品牌房企入驻后打破。在撤县设区一年之后，柳江新区的人居水平开始发生翻天覆地的改变。2019年，这里的人居更是实现了“质的飞跃”。

纵观目前柳江新区的热点项目，整体仍是定位刚需，如云星钱隆悦府、晨华金湾御府、恒大雅苑等楼盘，住宅产品主打高层，主攻刚需市场。

云星钱隆悦府效果图（开发商提供）

值得关注的是，相比于一般的刚需盘，这几个项目在产品、物业服务等方面的品质都有了一定的升级。

如云星钱隆悦府、恒大雅苑高层为带装修产品，省去了业主装修的烦恼，在一定程度上可实现拎包入住，方便省事。

又如晨华金湾御府聘请全国知名品牌物业——绿城物业进驻，带来全新舒适生活体验，以先进、贴心、系统的管家式物业服务提升柳江业主的生活模式。

同时，这几个项目占地都在百亩以上，区域整体集中涌现百亩大盘，使得小区的园林、水景等布局在规划设计上有更多的“发挥余地”，可以打造出景观更有层次、园林绿化更丰富的优质项目，使得业主拥有更好的居住环境。

另一方面，柳江新区的改善项目也愈发增多，改善盘比例持续上升，合景云溪四季、兴佳城、柳江碧桂园等热点项目都定位改善，主攻改需市场。

柳江碧桂园实景图（开发商提供）

从规模体量来看，这几个项目都是300-600亩的大盘。这也使得部分项目的规划设计在营造出更有层次、园林绿化更丰富的居住环境之外，还可以配建更多的优质配套，满足业主日常生活所需。

譬如占地面积约388亩的兴佳城，自身规划有商业、酒店、少年宫、文化馆等配套，可满足业主日常购物、休闲、人文以及孩子业余时间的学习、兴趣爱好培养等多方面的需求。不仅如此，项目的配套与住宅区处在不同的地块，互不干扰，业主家中可谓出则繁华，入则宁静。

兴佳城效果图（开发商提供）

而合景云溪四季体量更是达到600亩，小区内规划有幼儿园、小学、会所、活动中心、酒店等，集居住、教育、休闲、娱乐、文化、商贸等多方面于一体。项目丰富的内在配套，很好地满足高端居住需求。

合景云溪四季效果图（开发商提供）

从这两个项目的规划来看，居于其中，不仅是住在一个高端住区，更是生活在一座大城。

产品特征

产品类型愈加丰富
房价整体突破“7”字头

除了项目的定位整体升级，品牌房企云集之下，柳江新区的产品类型也愈加丰富。相比于前两年以多层步梯房和高层为主的局面，现在的柳江新区，住宅产品在高层、小高层、洋房、联排别墅、商墅等皆有涵盖。

高层方面，上文也有所提及，云星钱隆悦府、晨华金湾御府、恒大雅苑等盘住宅产品主打高品质高层。

其中，云星钱隆悦府建面约107㎡三房在售；晨华金湾御府目前则是主推建面96-173㎡三至四房；恒大雅苑在售的是建面约113-140㎡三至四房。相比于以往的高层，产品的户型面积段在满足刚需的同时，也有更大的户型兼顾首改、再改群体。

晨华·金湾御府实景图（开发商提供）

合景云溪四季、兴佳城、柳江碧桂园产品类型则更为丰富。其中，合景云溪四季涵盖高层、小高层、洋房，目前主推纯板式洋房，满足改善高舒适度的居住需求。产品主力户型建面约在89-132㎡之间，使得中小户型也能拥有较高的居住体验。

兴佳城则是规划有高层、洋房和商墅，刚需、改善皆有可以选择的产品类型，目前建面约102-180㎡三房四房在售，后续会有洋房和商墅产品推出。

而柳江碧桂园主打花园洋房和联排别墅，主攻高端改善市场，使得整个项目居住圈层及氛围更为纯粹，颇受关注。项目也规划有一定体量的高层产品，目前建面约100-147㎡三至四房销售中。

整体来看，日益丰富的产品类型，在使得柳江新区的人居品质不断升级的同时，也带动房价稳步攀升，整体价格已从撤县设区前的“5”字头升至“7”字头。

具体来看，合景云溪四季、兴佳城、云星钱隆悦府、柳江碧桂园、晨华金湾御府、交投地产·柳源居等主要在售项目主力价在7000-7600元/㎡之间；合景云溪四季和云星钱隆悦府部分毛坯房产品价格在“6”字头；而恒大雅苑、凤凰河等部分项目价格已突破“8”字头。

预告一下

看过本期《柳江置业小红书之房企/产品篇》，直观了解近三年柳江楼市房企特征、产品特征，以及克而瑞分析师进行相关分析。之后一期推文，我们将给出当前置业柳江区的一些建议，敬请继续关注。

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文章来源：CRIC广西；
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