“三道红线”强压，南宁房企、单盘8月谁能逆势突围？

文/易居企业集团·克而瑞分析师

8月，“三道红线”新政发布。新规高压之下，房企纷纷祭出优惠促销回笼资金，“价格战”开启。

南宁方面，房企加快推货节奏，8月商品住宅成交量同环比均有所回升。房企方面，TOP10房企总业绩同比上涨6%，TOP10入围门槛全面回升。单盘表现上，TOP10总成交金额以及各梯队的市场占有率和入围门槛，同比均有不同程度回升。

“三道红线”高压之下的8月，市场“促销战”盛行，南宁房企、单盘究竟谁能逆势突围？

Part1：市场

“三道红线”出台，“金九银十”价格战提前开场

8月，从全国来看，“房住不炒”主基调未变，决策层既对房地产市场风险保持高度警惕，又对近期热点城市市场过热现象予以高度关注。

随着8月20日，住建部、央行召开房企座谈会，对房企融资划定“三道红线”：其一，剔除预收款的资产负债率不得大于70%；其二，净负债率不得大于100%；其三，现金短债比不得大于1倍。

业内人士认为，“三道红线”的出台将有利于房地产市场平稳健康发展，同时对靠高财务杠杆、盈利能力较弱的企业将是较大的考验。同时，也有业内人士表示，此次从房企融资端进行管理调控，不仅是针对房地产行业，同时也是防范系统性金融风险的一部分。

随着“三道红线”调控的逐步深入，短期来看对房企或将产生较大冲击，促销降价快速回笼资金成为房企“自救”措施之一。近段时间，南宁楼市便有不少项目提前开启“金九银十”降价优惠潮，纷纷推出特价房、总裁特批房等促销。

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Part2：房企榜

TOP10总业绩上涨，门槛处于近三年高位

1.业绩表现：大打促销战，TOP10房企总业绩同比上涨6%

“金九银十”价格战提前开战，使得8月楼市数据表现还不错，供应环比小幅波动，成交量价同环比齐增。

克而瑞数据显示：8月南宁商品住宅供应面积90.25万㎡，环比下降1.27%，同比下降26.13%；成交面积85.13万㎡，环比上涨12.03%，同比上涨4.37%；成交均价13046元/㎡，环比上涨2.22%，同比上涨12.71%。

从房企层面看，8南宁TOP10房企商品房权益销售金额合计58.06亿元，环比上涨2%，同比上涨6%，其中龙光集团（南宁公司）、融创中国西南区域广西地产公司、广西祥嘉投资、新希望地产南宁公司、南宁龙湖、彰泰集团6家房企实现业绩环比上涨。

2.房企格局：门槛处于近三年高位，10强集中度回落

格局方面，房企竞争依旧激烈，各梯队房企继续保持分化格局。

从权益金额入榜门槛来看，8月南宁TOP10、TOP5、TOP3房企入围门槛全面上涨，且均处于近三年高位。其中TOP3门槛上升最为明显，从去年的6.36亿元上涨至7.96亿元，涨幅高达25%。TOP5、TOP10的门槛则分别上涨0.19亿、0.28亿元，涨幅分别是4%、8%。

从房企集中度来看，8月南宁TOP10房企权益销售金额共计58.06亿元，在南宁房地产市场占有率为44%，同比下降6个百分点；TOP5市场集中度为29%，同比下降4个百分点；TOP3市场集中度为24%，同比下降3个百分点。

3.企业表现：龙光、融创、万科包揽房企权益金额榜三甲

从房企权益榜来看，龙光、融创、万科包揽房企金额榜前三名，龙光、广西祥嘉投资、融创则拿下面积榜前三。

龙光集团（南宁公司）登顶月度房企榜，以10.97亿元、8.01万㎡的业绩包揽房企金额、面积双榜首。

融创则以8.05亿元、6.98万㎡的业绩分别位列房企金额榜第二名、面积榜第三名，此次也是融创今年以来首次入围月度榜。8月，其业绩主力贡献项目为融创融公馆，业绩占比达52%，其次是融创·九熙府、九樾府。

万科则以7.96亿元、5.80万㎡的业绩分别位列房企金额榜第三名、面积榜第四名。其业绩主力为万科城，业绩占比为46%。

广西祥嘉投资凭借旗下路桥·壮美山湖热销，今年首进月度榜，以7.37万㎡成交面积位列面积榜第三名。

此外，保利、大唐、荣和、新希望、龙湖、彰泰、大都、广西启迪等房企亦入围10强。

从房企操盘榜来看，得益于联合操盘项目业绩，龙光以14亿元和10.20万㎡，双双登顶房企流量金额榜及面积榜，阳光城凭借9.74亿元销售金额，稳居流量金额榜第二。

Part3：单盘榜

TOP10成交总额、集中度和门槛同比均回升

8月，在“三道红线”新规高压之下，很多项目都通过首付分期、一口价、低折扣、特惠房源等营销手段积极走量回笼资金，市场成交有所回升。

在这样的市场背景下，商品房项目销售金额TOP10总成交金额以及各梯队的市场占有率和入围门槛同比都有不同程度回升。

数据显示，8月商品房项目销售金额TOP10合计成交39.27亿元，同比上升27%。

市场占有率方面，商品房项目销售金额TOP10各梯队同比都有小幅回升。数据显示，TOP10、TOP5和TOP3的市场占有率分别为29%、17%和11%。与2019年8月相比，均扩大1个百分点。

入围门槛上，商品房项目销售金额TOP10各梯队同比都有不同程度回升。其中，TOP10入围门槛为2.75亿元，同比上升16%；TOP5入围门槛为3.8亿元，同比上升17%；TOP3入围门槛为4.25亿元，同比上升21%。

具体到单盘，今年以来销售表现突出的保利领秀前城依旧强势，以5.91亿元领跑金额榜，同时以3.46万㎡位居面积榜次席。

除了榜单的“常客”保利领秀前城，本月金额榜TOP3还出现了鲜少上榜的“新面孔”——大唐印象和路桥·壮美山湖。

其中，大唐印象8月住宅、商业和车位齐发，以4.66亿元跻身金额榜“榜眼”；路桥·壮美山湖则是动迁安置房在8月集中签约，以4.25亿元位列金额榜第三。在面积榜方面，项目更是以7.37万㎡登顶。

面积榜“探花”则是融创融公馆，项目8月销售面积达3.34万㎡，并同时以4.17亿元位于金额榜第4。

此外，中海哈罗学府、银河龙湖江与城、万科城、建工城、南宁启迪东盟科技城、龙光·玖誉城、荣和半山华府等也都跻身金额榜或面积榜TOP10。

值得关注的是，本月金额榜再次出现了2万+项目的“身影”。新入市的锦麟玖玺在众多住宅单价2万+的项目中脱颖而出，以3.45亿元位居金额榜第8。不过与上月（3个2万+项目入围）相比，入围单盘TOP10的2万+项目数量明显减少。

文章来源：CRIC广西；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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