凤岭北、五象南将添重磅商业体，五合百亩宅地挂钩数字产业

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

收录于合集

文/小克008

克而瑞广西南宁土拍预告

在看9月南宁土拍预告前，小克分享两则最新土拍速递，可谓“喜忧参半”。一则是今日刚上架的青秀区凤岭北31亩纯商业地块，临地铁1号线百花岭站D出入口，被业内和网友猜测是为青秀区招商引资沃尔玛山姆会员店项目“量身而定”，将加码凤岭北商圈发展；另一则是兴宁东-三塘西片区1幅15亩商办地块流拍，该地块使用年限仅20年，规划是打造中高端汽车4S店，而同日出让的兴宁区五塘镇工业集中区1幅50.5亩专用设备制造业工业用地，由南宁人防设备公司底价拿地。

回归正题，本月南宁还将土拍7幅经营性用地，面积合计约656亩，起始总价约25.36亿元。地块主要分布在凤岭北板块、五象南板块、五合大学城板块、经开区板块，以及武鸣-里建、宾阳县城东新区等。

南宁土拍9月聚焦：金九热不热？住宅用地且拍且珍惜。

2020年9月8日-30日，南宁土拍经营性用地位置示意图（点击图片，可放大查看）

“金九”南宁7幅地块，起拍总价逾25亿

小克给接下来的6个土拍日、7幅地块预告划重点：

9月8日武鸣-里建土拍：广西-东盟经济技术开发区定合南路与里建大道交界处东北侧（武鸣区）111亩低密商住地块，起始总价约1.30亿元，起始楼板价1468元/㎡。

9月9日五象南土拍：南宁市综合保税区金良路南北两侧（五象南）的1幅约167亩综合地块，配建集中式商业、电影院和自持3.5万方商办物业，整体起始总价合计约8.84亿元；其中2宗商住宗地起始楼板价3000元/㎡、1宗综合用地起始楼板价2486元/㎡。

9月10日经开区土拍：经开区高岭路南侧、朋展路西面（江南区）约70亩商住地块，临良凤湖公园，起始总价约5.03亿元，起始楼板价3484元/㎡。

9月14日宾阳城东土拍：宾阳县城东片区凤凰湖北面2幅相邻商办地块，分别约63.5亩、65亩，起始总价分别约1.15亿元、1.18亿元，起始楼板价分别为1510元/㎡、1511元/㎡。

9月23日仙葫五合土拍：青秀区仙葫五合工业园天合路南面146亩低密商住地块，起始总价约6.58亿元，起始楼板价2700元/㎡。

9月30日凤岭北土拍：青秀区高坡岭路东侧31.218亩纯商业地块，竞得人须自主持有本地块所建物业100%产权面积（自持年限为10年），并须建设不低于1.8万㎡零售超市（世界500强前50强的零售企业）。起始总价约1.27亿元，起始楼板价3060元/㎡。

近期南宁出让经营性用地的具体明细

2020年9月8日-30日，南宁土拍经营性用地信息一览表
（点击图片，可放大查看）

下面我们重点来看近期南宁土拍2个共性：定制化且自持商办，住宅用地挂钩产业。

凤岭北、五象南将添重磅商业体

今日（9.2）刚刚新鲜上架的凤岭北31亩商业地块，就已被网友和业内人士热议，这地块竞买人的门槛高，建设的超市不一般，具有高端国际范儿：

“地块位于南宁市青秀区高坡岭路东侧（临地铁站口），竞得人须自主持有本地块所建物业100%产权面积，竞得人须在本地块建设不低于1.8万㎡零售超市，竞得人须引入一家美国《财富》杂志公布的近三年均为世界500强前50强的零售企业……”
看过以上地块出让公告中提及对竞买人的严苛要求和项目的“高标准”建设条件，有的网友已直呼“月底拍地，沃尔玛山姆会员店将落户南宁凤岭北将被实锤”。
或许你不禁会问为何这幅地块如此备受热议？沃尔玛山姆会员店将给凤岭北带来什么？

凤岭北31亩商业地块位置示意图，该地块将于9月30日进行网络挂牌出让即将于9月30日网络挂牌出让的GC2020-086地块，占地31.218亩，容积率上限2.0，计容建面约4.16万方，须配建不低于1.8万方的零售超市，将通过网络挂牌出让，报价不低于底价，起始单价408万元/亩，起始总价约1.27亿元，起始楼板价3060元/㎡。地段位置上，临地铁口（地铁1号线百花岭站D出入口），可谓正地铁上盖商业体。周边有东方尊府（在售）、东方悦城（新盘，待售）、华凯逸悦豪庭、凤岭春天等小区，片区居住氛围高，这也给商场的客流量有足够的支撑力。

地块建筑高度限制在40米内，或建设多层盒子型商业购物中心为主、小高层的裙楼。并且项目是竞得者100%自持商业，更考验拿地企业自身的资金实力，招商阵营是否强大（自主品牌店）、商业体运营经验等。

南宁GC2020-086地块实景图（来源：南宁楼盘网，拍摄于2019年）

南宁GC2020-086地块实景图（来源：楼市花儿街，拍摄于2020年9月）

何以推断这幅地块就是“量身定制”沃尔玛山姆会员店呢？

早在1个多月前，就有网友“爆料” ：7月22日，在南宁市举行了青秀区人民政府与沃尔玛广西零售商业有限公司签约【区域总部及山姆会员店】投资合作协议签约仪式。

签约现场（来源：网络）

在2020年南宁市青秀区人民政府工作报告道中，有提“推进沃尔玛山姆会员店的建设”字眼，第一次看可能会以为它将落户凤岭南（报告里提及“打造凤岭南商圈”），但再看近年上半年已落户在仙葫片区开泰路东侧、民族大道东延线特斯拉广西区域总部），以及拟选址在仙葫天池山小区附近的综合体航洋·新都里……小克认为这些重点项目不单单都是凤岭南商圈，更明确的区域指向是民族大道东或东延线，或是近期、中期南宁向东拓展的重点落地项目。

2020南宁市青秀区政府报告相关截图（来源：网络）

推进沃尔玛山姆会员店为何火？

首先这家国际超市有着三十多年发展历史，并且是世界500强中的商业零售巨头“沃尔玛”旗下的品牌会员制超市旗舰。山姆会员店作为首批在中国推行付费会员制的外资零售商之一，它在会员制度、卖场环境、商品等多方面与其他超市存在很大差异；意在以精选差异化商品，抓取消费能力强，关注生活品质的中高端收入家庭，尤其是80、90后妈妈人群。

（图片来源：21世纪商业评论）

目前，山姆在全球已拥有800多家门店，为5000多万个人与商业会员提供优质的购物体验。中国第一家山姆会员商店于1996年8月12日落户深圳。目前，山姆已在中国开设了23家商店，分别坐落在北京、上海、深圳、广州、福州、大连、杭州、苏州、武汉、常州、珠海、天津、厦门、南京、长沙、南昌、成都、沈阳、南通。

山姆会员店简介（来源：山姆会员店中国官网）

我们可以看出，山姆会员店的品牌和调性，贴近了南宁市富人区之一的凤岭北，这里的房价和消费力都是在南宁市主城区内排名前列的；并且该地块选址恰好是地铁上盖物业，交通便捷，为商品物流提供快速通道。

假如凤岭北商业项目是建设沃尔玛广西区域总部，并且引入沃尔玛山姆会员店，这或将是广西区内首个地铁上盖的沃尔玛山姆会员店，并且带动区域经济消费、提供更多就业岗位等。
而地块附近还有7万方的汇昌星悦荟商业体（在建）、华丰城爱琴海购物广场（在建）、荣和·东站城市广场的大商业（在建），以及规划的高坡园艺场单元内屯里轨道小镇配建大商业等，未来，凤岭北-东站高铁商圈将在未来几年加快升级发展，与东盟商务区-会展商圈、金湖-东葛商圈形成优势互补。

9月30日的土拍结果，我们也将及时跟进播报战报

敬请期待与关注我们的公众号

南宁网拍地块页面，可查询土拍当天的竞价列表和竞价结果

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https://www.nnggzy.org.cn:3081/GTJY_NN/

我们再来看到另一幅备受关注的百亩综合地块，位于五象南板块，地块所建项目除了商住宗地建商住区，还将在商服宗地配建集中式商超和电影院，还有自持3.5万方的商务金融物业用房。

这幅地块占地168.68亩，体量约31.5万方，由分布在南宁市综合保税区金良路南北两侧的2宗住宅用地和1宗商业、商务金融、娱乐用途宗地组成。整体起始总价合计约8.84亿元；其中2宗商住宗地起始楼板价3000元/㎡、1宗综合用地起始楼板价2486元/㎡，即将于9月9日上午现场挂牌出让。

小克点评：

这幅地块体量较大，共计达31.5万方，其中，2宗商住宗地彼此相邻（打造低密住区）合计19.64万方，综合宗地（11.87万方）相隔不远，分组团用途明确，利于开发。并且综合宗地配建的电影院和集中式购物超市，将有效完善五象南片区休闲娱乐配套。据悉，地块附近和周边在建商品房项目有万科星都荟、荣和五象学府、彰泰郡、龙光玖珑郡、建工城、阳光城大唐世家、印象愉景湾等，8月商品住宅均价在9935-12807元/㎡。

而两宗商住地块临近主干道华兴路、华威路以及金良路，出行更为便捷，周边多个项目已进入尾盘或部分组团清盘阶段。地块东侧即是荣和五象学府新组团（或建项目三期组团，约28亩，纯住宅，低容积率），该组团地块是荣和在今年5月27日，以3.61亿、网拍226轮报价最终斩获，当时成交楼板价7866元/㎡，已是目前五象南板块的地价“天花板”（→点击了解详情）。 即将出让的GC2020-079地块商住宗地起始楼板价3000元/㎡，合计超百亩，它们又将被拍到多少？我们拭目以待！

而其综合宗地对于商业运营和自持商务管理有一定要求，对开发商资金实力以及综合体运营经验有较高要求和一定考验。小克猜测或是企业有商管业务的房企，参拍和拿地的可能性较大，初步盘算了下并猜测：华润、龙湖、新城、龙光、万科、绿地、万达、中粮、保利等，或是这幅地块强有力“种子选手”。你觉得呢？谁有可能参拍或拿地？（文末写留言评论区，说出你的大胆猜测）

五合百亩宅地挂钩数字产业

看过上面两幅“定制化且自持商办”地块，我们再来看1幅与产业挂钩住宅地块。

这也是继刚刚过去的8月成功出让恒大广西生产基地挂钩住宅地块后（→点此回顾此前土拍），又一幅与青秀区人民政府签约投资项目协议的住宅用地，这次挂钩的产业或是数字产业。

即将于9月23日现场挂牌出让的GC2020-084地块，位于青秀区五合大学城板块，五合工业园天合路以南，占地146.151亩，计容建面24.36万方，商住用途，容积率＞1.5且≤2.5，建筑限高80米。地块周边有规划小学、科研用地、产业生产基地、中国-东盟数字经济产业园等。并且该地块附近配建1所21班幼儿园（占地16亩）。地块通过现场挂牌出让，报价不低于底价，起始单价450万元/亩，起始总价约6.58亿元，起始楼板价2700元/㎡。

该地块要求：申请人须单独申请，不接受联合申请。竞得人须自签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》之日起5个工作日内与青秀区政府签订《投资合作协议书》，并按照《投资合作协议书》执行。

GC2020-084地块的即将在9月18日网络挂牌出让的GC2020-083地块，恰好相邻。

GC2020-083地块占地158.147亩，信息服务业、生产性服务业的工业用地，容积率≥1.5且≤3.0，可建体量约31.63万方，起始单价38万元/亩，起始总价约0.6亿元，起始楼板价190元/㎡。

该地块竞买申请人或其控股股东具有运营创新型产业项目2 年以上经验，并具有较大业务规模和较强影响力；以上竞买人条件由青秀区人民政府出具符合竞买申请条件的审核意见后方可报名参加竞买。

该地块上建设并运营项目是面向东盟的数字经济产业园，产业园以信息技术应用创新为特色，以鲲鹏计算产业为先导，引入 5 G+人工智能、物联网、云计算、大数据、边缘计算、区块链等新兴业态，打造面向东盟的国家级数字经济生态示范区。竞得人或其控股股东须与华为技术有限公司、中国科学院信息工程研究所签署合作协议等。

由此我们可以推测146亩商住地块和158亩创新产业用地，是挂钩数字产业项目。它们的落地将为片区增加数字产业经济，以及居住片区、教育配套等。

此外，还有将于9月10日上午现场挂牌出让经开区1幅约70亩的临公园商住地块，同样备受关注。地块编号GC2020-081，位于江南区水塘江公园-良凤湖（规划建设）旁，占地近70亩，起始总价约5.03亿元，起始楼板价3484元/㎡。（由于篇幅有限，关于这幅地块详细分析→点击这里了解）

【小结】

9月南宁即将出让的地块中，一些地块的本身或竞买条件苛刻或具有一定指向性等，预期竞拍激烈程度或不大，底价拿地可能性较大。

加之市场层面对重点头部房企的“三道红线”融资监管，整体来看，今年“金九”南宁土拍预期成交总价或略高，但预期月度溢价率和成交楼板价同比或有所下降。

【本文互动话题】
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局、南宁市公共资源交易中心；航拍实景图来源文中注明出处。部分项目信息综合网络等。

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