豪掷10.42亿，恒大五象再下一城！宋都斩获城西旧改滨江地块
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬、黄锦良
克而瑞广西南宁土拍战报
2020年8月27日上午，南宁市自然资源局现场挂牌出让3幅地块，成交2幅、流拍1幅。恒大10.42亿底价摘牌五象三中附近1幅80亩商住地块，临近在建的地铁2号线延长线站点；宋都2.35亿底价摘牌约20.6亩旧改商住地块（2宗地组成），南面一线江景。而位于民族大道东延长线仙葫66亩低密商住地块，因无人竞买而流拍。
8月27日南宁土拍出让结果
01
恒大回来了！“三年不拍地、拍地吃三年”
继昨日拿地正式落地恒大新能源汽车广西基地项目后，今日南宁土拍的主角之一仍是恒大。
今日出让的GC2020-075号地块，位于良庆区那黄大道以东、良玉大道以南（南宁市三中五象校区东面），商住用地，占地80.16亩，容积率要求＞3.5且≤4.0，计容总建面约21.38万㎡。
最终地块竞得者：广西立驰企业管理有限公司（中国恒大），成交总价104211.2955万元（折合10.42亿元，底价成交），成交单价1300万元/亩，成交楼板价4875元/㎡。
南宁GC2020-075地块成交海报（来源：克而瑞）
和此前业内人士预测的结果一致，今日恒大再度拿地。位于良庆区良庆区那黄大道以东、良玉大道以南（南宁市三中五象校区东面）的GC2020-075地块，被广西立驰企业管理有限公司拿下。广西立驰企业管理有限公司为恒大新能源汽车（广西）有限公司全资控股的子公司。
距离上一次恒大在南宁拍下住宅用地已有近3年的时间，前两年恒大在广西的火力主要分散在三四线城市以及下沉经济强县、人口大县。
目前恒大在南宁在售新房项目比较少，仅有五象东（龙岗）的恒大悦龙台，主推住宅、商铺产品；以及五象新区总部基地的恒大国际中心，主推商办公寓产品。
这两天，恒大接连拍下608亩新能源汽车产业用地、五象新区80亩优质地块，无疑是向市场释放一个信号——“恒大回来了！”，回归广西首府南宁市场，发力在此布局更多新项目，可谓“三年不拍地，拍地吃三年”。
这些大动作的背后，与恒大集团总部当前重点发展方向领域，以及南宁全面落实强首府战略都有着密切联系。
今年8月3日,恒大汽车集团在上海、广州同时发布恒驰首期六款车,覆盖了从A到D所有级别,以及轿车、轿跑、SUV、MPV、跨界车等乘用车车型（图片来源网络）
而在昨日（8.26），中国恒大集团旗下的“恒大健康”公司发布公告,“恒大健康”将于9月1日起正式更名为“恒大汽车”。这标志着未来汽车业务将成为该公司的主业之一。正式更名后，恒大或将在汽车领域有更加密集的布局和推进，造车进度已然驶入了快车道。
分析师推测，未来1-3年恒大将加码南宁市场布局份额，迎来新的集中爆发期；而广西的新能源汽车产业、产城融合、城市更新、文旅、大健康等领域都或将是恒大重点投资领域。
回顾恒大在南宁的扩张布局，上一次在同一年连续拿地还是在5年前的2015年。那一年，恒大先后拿地开发了恒大名都、恒大城、恒大华府3个项目。
恒大在南宁布局项目一览（CRIC制图）
5年后再度连续拿地，恒大在南宁的扩张布局或进入“第二春”，不排除接下来择期把今日流拍的仙葫66亩地，以及此前因故中止出让的兴宁东224亩地一一拿下。因为这2幅地同样与新能源汽车产业“挂钩”，业内普遍认为都是为恒大“量身定制”的地块；至于地块何时再度“挂出”，以及出让结果，我们将继续跟进关注。
而从恒大在南宁的布局区域来看，良庆区是其布局的重中之重，此前已先后开发了恒大绿洲、恒大国际中心、恒大名都和恒大御景项目。此番在良庆区再度拿地，可谓是持续深耕良庆区。
换个角度看，恒大多年来在南宁布局步伐，都是跟着城市重点发展方向和政策红利方向布局，这次是瞄准了自贸试验区南宁片区的“大蛋糕”，以及强首府战略重点推进的新能源汽车，这些都与目前恒大发展步伐相当契合。
我们还发现，今日成功出让的五象80亩商住地块、流拍的仙葫66亩商住地块，以及此前8月14日公告因故终止出让兴宁东224亩综合地块对竞得者提出较高的“额外要求”，并且基本相同，如下：
“竞得人须自签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》之日起5个工作日内与青秀区政府签订《投资合作协议书》，并按照《投资合作协议书》执行。须在青秀区投资建设新能源汽车产业项目（设计产能不低于单班10万辆/年，项目总投资额≥100亿元），签订之前须在青秀区完成工商登记注册，注册资金不低于10亿元。”
未成交/终止出让地块，地块本身素质都较高，此次未能如期出让，有些可惜。或许“还要再等等”。这些“挂钩”新能源产业投资开发的地块背后“隐藏的大瓜”，我们已在月初的土拍预告（→点击可回顾）和昨日的恒大新能源汽车广西产业基地落户南宁的推文（→点击可回顾）中作过相关分析，这里就不做过多赘述。
02
五象湖东“萌芽”新地带，地价其实并不低
GC2020-075地块实景航拍图（来源：财讯网络&桂土）
首先看区位和配套，地块位于那黄大道、良玉大道交界，五象湖东片区，且临近地铁2号线延长线坛泽站（在建），交通出行便利。
地块距离南宁三中（五象新区）约500米，附近还有五象第一实验小学、楞塘连通渠水系和规划休闲公园、楞塘上湖休闲公园、华润万象汇（在建）、合景悠方MALL（在建）、宝能环球汇（在建）、五象湖公园等，周边教育、商业、休闲配套资源丰富。
再者看市场。地块所处五象三中板块是近7年，五象土拍“兵家必争之地”，从起初的“万绿宝华”争相抢滩，到融创、彰泰、世茂、大唐等品牌房企逐鹿进军。2019年年末，总价30.7亿元的266亩商住地块在该板块诞生（即“阳光城大唐檀境”项目）。而板块内二手房有挂牌报价“2万+”，且附近五象湖旁有多个高价项目住宅售价“2万+”。
地价方面，恒大此次拿地楼板价4875元/㎡，“看似不高”。比2014年的“万绿宝华”翻倍；但相较2016年以来诞生的融创九棠府、彰泰府、五象澜庭府、阳光城大唐檀境等项目实际楼板价，有每平米1000~1500元的地价差价空间；相对五象湖“万元地”的地价差价空间更大。并且，该地块的容积率4.0，使其有更多的可建体量，达21.38万方，也将给意向置业该板块的置业者，多些选择的机会。
最后，我们再看所在区域的规划和前景展望。从规划图和航拍实景图可看出，这幅地块周边仍有连片住宅以及相关配套用地可开发，集“学铁商景”优势，五象新区又一新兴片区正在“萌芽”。恒大是否还会继续在此拿地，形成连片开发布局版图，我们拭目以待。
相关规划图
（图中红框和箭头非原图标注，为本文作者对地块位置标注）
03
宋都拓土南宁旧改，实现四日连下广西三城
最终地块竞得者：南宁市浙创投资有限公司（宋都集团），成交总价23487.5857万元（折合2.35亿元），整体成交单价1141万元/亩，整体成交楼板价3333元/㎡。
南宁GC2020-073地块成交海报（来源：克而瑞）
该地块位于新阳龙腾板块，地处老城区，配套成熟，人口密集，商住氛围浓厚。周边路网发达，北大桥、永和桥、中兴大桥、清厢快速路，可快捷通达市中心朝阳商圈、南宁火车站、火车东站等。地块周边有老旧小区、单位宿舍区为主，也有刚建成几年的瀚林新城、奥园永和府、融创融公馆等。
GC2020-073地块卫星图
雅际片区旧改项目总规划61.84亩，分四期开发，此前2013年通过招标评标的土地熟化人是南宁市浙创投资有限公司。此次出让地块属于南宁市西乡塘区旧城雅际片区旧城改造项目三期用地。
该旧改项目一期17.352亩地块于2014年6月出让，开发的“春江花月”小区已交付。二期10.513亩地块于2017年3月出让；2018年宋都集团通过收并购，“接手”该旧改项目，在二期用地上建设广西首个项目——“宋都江韵朝阳”，如今该项目3栋商住楼栋已基本呈现外立面，并且仅余少量建面约85-123㎡三房在售，参考价格带装修交付12000元/㎡。
时隔近3年多，三期用地20.58亩终于顺利出让，可见旧改项目建设是个“持久战”。而宋都集团最近4天（2020.8.24-8.27），在柳州、贵港、南宁三城实现布局版图迅速扩容，坚定了深耕广西市场的信心和决心。
8月24日，宋都携手广西建工大都投资斩获鹿寨城南83亩旧改用地；
8月25日，发布官宣与广西建工大都投资合作开发贵港港北区中山北路东侧282亩地块；
8月27日，摘牌20.58亩南宁朝阳商圈滨江旧改地块。
相关资料显示，成立于1984年的宋都集团，拥有全国房地产一级开发资质，作为杭州“老十八家”知名专业房地产开发企业之一，累计开发量逾两千万平方米。截至2020年，宋都已连续十二年入围“中国房地产百强企业”，连续四年荣获“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”称号。
今年8月26日，杭州宋都房地产集团有限公司与广西大都投资有限公司就房地产开发业务签署战略合作协议。双方本着紧密合作、优势互补、合作共赢的原则，将充分发挥各自在融资、施工管理、人才管理等方面的优势，进一步深化战略合作，为广西城市发展助力。
对于这家进驻广西2年多的浙系老牌房企宋都集团，它的新项目和新产品上，我们将有更多的期待。
今日拿地房企或地块所在区域发展
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局；部分信息综合网络汇编。相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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