大手笔！恒大摘青秀608亩地块，将建新能源汽车广西基地
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良、周文彬
克而瑞广西南宁土拍战报
2020年8月26日上午，南宁市自然资源局通过网络挂牌成功出让2幅地块，均是底价摘牌，出让结果也在不少人的预料之中。其中，恒大1.7亿摘牌青秀伶俐工业园608亩地块，将建设恒大新能源汽车广西基地（一期）；根据规划，整个项目总投资约300亿元，规划年产能50万辆/年，项目达产后预计年产值过1000亿元。
当天出让的西乡塘区安园东路以北的35亩旧改商住地，最终由土地熟化人大唐地产以底价2.17亿元摘牌竞得，或将与世茂再度合作开发天悦项目二期组团。
01
预料之中，恒大、大唐&世茂各有斩获
8月26日南宁土拍结果速览：
▼GC2020-072号地块：位于青秀区伶俐工业集中区邕江以南，工业用地。土地使用年限为50 年。产业类型为新能源汽车产业，投资强度≥540万元/亩，年工业产值≥833万元/亩，年税收≥40万元/亩。地块占地608.371亩，容积率＞0.8且≤2.0，最大计容建面约81.12万㎡，建筑限高40米内，最终地块竞得者：恒大新能源汽车（广西）有限公司，成交总价17034.3789万元（折合1.70亿元），成交单价28万元/亩，成交楼板价210元/㎡。
青秀区伶俐工业集中区邕江以南新能源汽车产业用地（约608亩）竞得者：恒大新能源汽车（广西）有限公司
南宁GC2020-072地块成交海报（来源：克而瑞）
该地块具有一定指向性，对竞买人资质和资金实力有较高要求。据地块出让公告显示，竞买申请人须为在南宁市注册的新能源汽车公司，注册资本不低于10亿元人民币，经营范围须包括“汽车零部件及配件制造”（以营业执照登记为准）。以上条件须经青秀区政府审核并出具审核意见。
从天眼查，我们可以看出，恒大新能源汽车（广西）有限公司成立于今年7月8日，注册资金10亿元。这与地块公告的地块竞买申请人条件基本相符，在土拍前，就已被不少网友纷纷猜测，恒大要在广西南宁造车，未来其新能源汽车品牌恒驰新能源汽车，将在这个产业基地被批量生产，供应整个广西甚至东盟国际市场。
值得一提的是，上一次恒大在广西南宁拿地还是近3年前，2017年11月30日，以21.6亿斩获五象龙岗282亩商住地块，即现在在建的恒大悦龙台，目前项目一期楼栋已基本呈现外立面和实景园林。
▼GC2020-071号地块：位于西乡塘区安园东路以北，商住用地。土地使用年限为住宅70年、商业40 年。地块占地35.347亩，容积率＞2.0且≤3.0（其中住宅≤2.85），最大计容建面约7.07万㎡，总体高度≤60米，两侧集中绿地的限高需满足《南宁市城市规划管理技术规定》，最终地块竞得者：广西唐林房地产有限公司（大唐&世茂），成交总价21738.4634万元（折合2.17亿元），成交单价615万元/亩，成交楼板价3075元/㎡。
西乡塘区安园东路以北旧改商住地（约35亩）竞得者：广西唐林房地产有限公司
南宁GC2020-071地块成交海报（来源：克而瑞）
竞买人须具备2016年5月30日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化人公告项目中同一批次任意一个项目的土地熟化人资格，并由市住建局出具土地熟化人证明文件，方可报名参加竞买。
早在2017年8月16日，西乡塘区的旧改地块安园东路北侧GC2018-067地块现场挂牌出让，当时被土地熟化人大唐地产以起始价497万元/亩、总价21112.2991万元摘得，成交楼板价2485元/㎡，即大唐世茂天悦（一期）。
此次，土地熟化人大唐再度拿地，或将与世茂继续合作开发大唐世茂天悦二期组团。北湖明秀板块库存目前比较低，天悦二期组团产品的未来面市，将及时补库存。地块附近即是地铁3号线北湖北路站，路网通达安吉客运站等交通枢纽，出行便捷。
02
恒大新能源汽车广西基地落户南宁青秀区
此次拿地，宣告恒大新能源汽车广西基地项目正式落户南宁青秀区。
据了解，作为2020年第三批自治区层面统筹推进重大项目，恒大新能源汽车广西基地项目计划总投资50亿元，一期计划年底开工，年度计划投资12亿元，主要建设新建车间(冲压、车身、涂装)等、附属用房及相关辅助生产设施，整体项目预计2024年完工。
2020年第三批自治区层面统筹推进重大项目（新开工）进度目标责任表关于恒大新能源汽车广西基地项目信息（来源：南宁市发展和改革委员会网站）
根据南宁市自然资源局发布的信息，恒大本次拿下的地块的当天就取得用地规划许可证、工程规划许可证，预计2020年年底前开工将被如期推进。
其实早在去年11月，南宁就开始试点推行“带方案出让”产业项目，可实现“拿地即发证”。即产业用地进行招拍挂出让公告时，出让文件内附带地块规划设计方案一并进行公示，业主竞拍摘地后，一次性办结项目建设用地规划证、方案审批及建设工程规划许可证手续，实现“拿地即发证”，审批流程缩短至“即时办结”。
（南宁市自然资源局截图）
另悉，恒大新能源汽车布局全国的框架基本搭建完成，已在全国多个热点城市投资建设新能源汽车基地，如广州、上海、天津、沈阳、郑州、湖南、青岛等。加上最新落地的恒大新能源汽车广西基地项目，将进一步完善恒大新能源汽车产业布局。
恒大新能源汽车广西基地项目落地，必将加速南宁产业集聚发展，对于广西强首府战略的推进是一大利好，让我们拭目以待。
根据恒大集团官网信息，恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。目前，恒大总资产2.2万亿，年销售规模超6000亿，累计纳税超2800亿、慈善捐款超180亿，员工14万人，每年解决就业260多万人，世界500强排名第152位。
恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品。
恒大新能源汽车秉持“核心技术必须世界领先、产品品质必须世界一流”的战略定位，整合全球顶尖资源，已构建覆盖先进整车制造、动力总成、动力电池、汽车销售及智慧充电的新能源汽车全产业链。与全球汽车工程技术龙头合作同步研发14款车，首期6款恒驰已全球发布。
8月3日,恒大汽车集团在上海、广州同时发布恒驰首期六款车,覆盖了从A到D所有级别,以及轿车、轿跑、SUV、MPV、跨界车等乘用车车型（图片来源网络）
同时上海、广州等地建设率先投入恒大汽车生产基地，按照工业4.0标准建设，采用世界先进的装备、世界先进的工艺，打造世界先进的自动化生产线。全自动化生产线的优势就在于其生产效率高，预计全面达产后能做到每分钟生产1辆车。
恒大汽车生产基地——车身车间·全自动化车身3线（网络配图）
南宁市青秀区伶俐镇是全国重点镇，根据自治区、南宁市实施强首府战略布局，伶俐镇将重点引进新能源汽车制造及其配套产业。今年7月，南宁市青秀区伶俐镇控制性详细规划修改方案已获得市政府批复。重点对工业用地布局进行优化，以适应新能源汽车制造产业模块化发展的要求，适当增加为新能源汽车整装及零配件运输、仓储物流等用地预留空间；优化调整部分路网和道路等级，满足新能源汽车整装制造对外对内交通需求；进一步优化市政设施布局和供电供气提质扩容，完善相应的给排水、通讯、环卫等市政配套设施方面的保障能力。
从规划发展定位、区位交通优势、相关配套保障方面，伶俐工业园“筑巢引凤”，为恒大新能源汽车等新能源汽车企业，能顺利进驻和发展奠定了坚实的基础。
相关规划图（来源：南宁市自然资源局网站）
据悉，南宁市在“十三五”期间编制了新能源汽车发展规划，在多个园区预留了整车企业落地的项目用地，其中，伶俐工业园规划为新能源汽车产业发展重点园区。目前，南宁市引进落地了恒大、天际、合众三个新能源乘用车项目，总投资近400亿元，年产50万辆，预计达产后产值600亿元。目前，合众、天际等项目已开工建设。广西申龙去年获得新能源客车整车生产资质，正加快建设总投资30亿元的年产4万辆商用车项目。
按照《南宁市新能源汽车推广应用攻坚行动方案》要求，南宁市在2019年10月至2020年12月开展攻坚行动期间新增新能源汽车14600辆，规划建设新能源汽车专用停车位7600个、新能源汽车充电桩4000个、充电插座7600个，新能源汽车推广应用示范单位60个。截至今年7月31日，南宁市新能源汽车保有量为17674辆；已建成电动汽车充电站（点）782个、新能源汽车专用停车位3652个、充电桩5060个、充电插座5235个。示范单位92个。
此外，2020年，南宁市计划改造240个老旧小区，改造时将增设新能源充电设施；新建住宅小区配建停车位应100%建设电动汽车充电设施或预留建设安装条件。
南宁市电动汽车充电设施（来源：南宁广播电视台）
据悉，恒大新能源汽车广西基地项目，总投资约300亿元，规划年产能50万辆/年，项目达产后预计年产值过1000亿元；目前项目一期用地已于8月26日成功出让，项目计划近期奠基并开工建设。
03
明日土拍2幅商住地，与新能源产业投资挂钩
计划于明日（8.27）日现场挂牌出让的五象三中附近80亩商住地块（GC2020-075）、仙葫上洲路以北66亩低密商住地块（GC2020-074）均没有设置“限地价”，报价不低于底价、价高者得，并且均要求竞买人只能独立申请，不接受联合申请竞买。而地块出让公告以及附件中均明确了竞得者须完成同样的要求：
“竞得人须自签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》之日起5个工作日内与青秀区政府签订《投资合作协议书》，并按照《投资合作协议书》执行。须在青秀区投资建设新能源汽车产业项目（设计产能不低于单班10万辆/年，项目总投资额≥100亿元），签订之前须在青秀区完成工商登记注册，注册资金不低于10亿元。”
此外，此前公告原计划在8月27日出让兴宁东九曲湾旁224亩综合地块（GC2020-070）因故终止出让，或在未来择期再出让，而该地块出让公告同样和以上2幅地块一样，有“挂钩”新能源汽车产业项目的投资建设的硬性要求。
五象三中附近80亩商住地块
GC2020-075地块位置示意图
地块编号：GC2020-075；
地块位置：良庆区那黄大道以东、良玉大道以南（南宁市三中五象校区东面）；
地块用途：住宅、商业；
地块起始单价：1300万元/亩 ；地块起始楼板价：4875元/㎡； 地价起始总价：约10.42亿元。
其他建设要求重点：商业占比计容建面3%-5%，其余为居住；建筑密度＞25%且≤35%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米（其中建筑容量的10%可突破限高，突破幅度为20%）；配建社区居家养老服务用房、婴幼儿照护服务场地、居民体育设施、文化活动站1处（建面≥400㎡），农贸超市1处（建面≥1000㎡）等。
竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得。
GC2020-075地块实景航拍图（来源：财讯网络&桂土）
分析师点评：地块位于那黄大道、良玉大道交界，且临近地铁2号线延长线坛泽站（在建），交通出行便利；地块距离南宁三中（五象新区）约500米，附近还有五象第一实验小学、楞塘连通渠水系和规划休闲公园、楞塘上湖休闲公园、华润万象汇（在建）、合景悠方MALL（在建）、宝能环球汇（在建）、五象湖公园等，周边教育、商业、休闲配套资源丰富。
值得关注的是，五象三中板块是近7年，五象土拍“兵家必争之地”，从起初的“万绿宝华”抢滩，到融创、彰泰、世茂、大唐等品牌房企逐鹿进军。2019年年末，总价30.7亿元的266亩商住地块在该板块诞生（即“阳光城大唐檀境”项目）。而板块内二手房有挂牌报价“2万+”，且附近五象湖旁有多个高价项目住宅售价“2万+”。
从规划图和航拍实景图可看出，这幅地块周边仍有连片住宅以及相关配套用地可开发，集“学铁商景”优势，五象新区又一新兴片区正在“萌芽”。
相关规划图
（图中红框和箭头非原图标注，为本文作者对地块位置标注）
仙葫上洲路以北66亩低密商住地块
地块编号：GC2020-074；
地块位置：青秀区上洲路以北（荣和澜山府北面）；
地块用途：住宅、商业；
地块面积：占地66.01亩，最大计容总建面约6.6万㎡； 容积率：＞1.0且≤1.5； 出让时间：2020年8月27日；地块起始单价：450万元/亩； 地块起始楼板价：4500元/㎡； 地价起始总价：约2.97亿元。
其他建设要求重点： 商业占比计容建面为1%-3%，其余为住宅；建筑密度＞20%且≤26%，绿地率≥35%，建筑高度≤36米；配建社区居家养老服务用房、电动汽车充电基础设施、居民健身体育设施等。
竞价方式：现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得。
GC2020-074地块实景航拍图（来源：财讯网络&克而瑞）
分析师点评：南宁东拓，位于民族大道东延长线的仙葫片区新开发地块备受关注。该地块低容积率仅1.5，限高36米，或打造以小高层或多层洋房为主的商住小区，且地块位置有一定地势高差，伴山而建，建筑高楼层朝江户型或景观视更佳。地块北面是临近高速公路的防护树林，南面为在建的荣和澜山府（合院、洋房等）、中海半山壹号（叠墅、院墅、平墅等）、江山墅（别墅），片区暂无大商业配套，商住氛围有待加强。
此前，有媒体报道航洋新零售·都市里项目选址拟在仙葫区民族大道东延长线，若该大型综合体项目落地，有望将填补仙葫半岛大型商业短板。
今日拿地房企或地块所在区域发展
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