江南地价破“6”!美的9.9亿摘良凤湖旁70亩商住地块，接下来还有…
文/小克008
克而瑞广西南宁土拍战报
9月10日，南宁土拍再掀热潮，18家房企逐鹿经开区，竞拍水塘江公园-良凤湖旁（在建）1幅约70亩商住地块，竞价节奏和房企一边倒的节奏与昨日的土拍不相上下（→点此回顾9月9日南宁土拍），耗时不到半小时，共计47轮竞价，最终，美的置业集团以总价约9.9亿元成功拿地，成交单价1420万元/亩，成交楼板价6871元/㎡，溢价率97.22%。
今日所拍地价，创经开区板块成交单价、成交楼板价，以及江南区的成交楼板价的新高。拿下高价地对房企是挑战也是机遇，美的南宁经开区项目又将如何破局？
“金九银十”土拍高峰期，南宁又有新住宅用地挂出，本文也附上最新地块预告。
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18家房企逐鹿经开区，美的9.9亿拿地、首进江南
2020年9月10日上午10时，南宁市现场挂牌出让经开区1幅69.913亩商住地块，地块编号GC2020-081，位于高岭路南侧、朋展路西面（水塘江公园-良凤湖西侧），容积率＞2.2且≤3.1，最大计容总建面约14.45万㎡，地块外西南侧配建1所15班幼儿园。
地块附近和周边在建商品房项目有天健和府、融创金弈时代、彰泰新旺角、龙光玖誉城等，主力价10600-12350元/㎡。
土拍现场吸引了18家房企，包括今年往期南宁土拍“老面孔”美的、碧桂园、招商、金科、盛天、龙光、新希望、天健、荣和、中南、大都、新城、雅居乐，尚未落地南宁的敏捷 、金地、中粮 、海伦堡，以及或首次现身南宁土拍的重庆品牌房企华宇。
开场，盛天、雅居乐积极举牌，随后招商加入战局，而后数十轮，华宇、美的、招商、盛天积极应价，很快单价超1000万元/亩，而末端是华宇、新希望多次僵持，最后几轮，美的再次“杀入”，并举牌到最后一轮。最终，耗时不到半小时、47轮竞价，3号竞买人佛山市高明区美的房地产发展有限公司（美的置业集团）成功拿地，成交总价99277.1274万元（约9.9亿元），成交单价1420万元/亩，成交楼板价6871元/㎡，溢价率97.22%。
这是继美的慧城、美的旭辉城、美的悦江府后，美的置业布局南宁的第4个项目。
回顾美的置业南宁布局历程
2018年5月：首进南宁、落子安吉 ·
2018年5月24日，美的4.4亿元斩获安吉秀安路以西、安和街以南，以及万安街以东的两幅低密住宅用地，合计约47亩，实际成交楼板价6000+元/㎡，打造美的慧城项目。
2018年8月：联手旭辉开发安吉第2子 ·
2018年8月31日，美的以约3.15亿元摘牌安吉39.5亩地块，成交楼板价楼面价4782元/㎡，随后与旭辉合作开发，即美的旭辉城。
2019年6月：抢滩凤岭南滨江板块，地价1w3+ ·
2019年6月19日，美的以单价1500万元/亩、总价5.33亿元拍下凤岭南滨江板块35亩住宅用地，实际楼板价11735元/㎡，打造美的悦江府项目。
2020年9月：首入经开区，江南地价攀新高 ·
2020年9月10日，美的置业突围17家房企，终以9.9亿斩获良凤湖旁约70亩商住地块，成交单价1420万元/亩、成交楼板价6871元/㎡，创经开区板块成交单价、成交楼板价，以及江南区的成交楼板价的新高。
02
江南地价攀新高，美的新项目如何破局？
本场土拍地块成交单价和楼板价，也刷新了经开区板块以及城区江南区地价的新高。
成交单价1420万元/亩，超过了同板块的新希望锦官城项目的（2016年6月成交单价1265万元/亩），仅次于同城区的振宁星光广场三期组团的（2019年5月成交单价1540万元/亩）。
成交楼板价6871元/㎡，超过了同板块的龙光玖誉城二期的（2020年2月整体实际成交楼板价4798元/㎡），超过了同城区的新城与新希望合作开发的锦樾府项目的（2020年6月成交楼板价5850元/㎡）。
克而瑞数据显示，2020年8月南宁市经开区板块商品住宅（包括普通住宅、别墅）成交均价11606元/㎡，同城区的空港板块商品住宅成交均价6139元/㎡。
显然，这次“面粉”价格赶超附近板块的“面包”价格；而对比同板块内在售商品住宅的主力价10600-12350元/㎡。
新项目的品牌、产品如何更好释放，以及其他美的项目的老业主、客户的口碑等等影响。
地块邻近金凯工业园，周边多为多层厂房，大部分景观视野无遮挡，东面为规划建设的水塘江公园-良凤湖。地块周边1.5-2公里范围内有地铁2号线（已开通）、4、5号线（在建）站点。周边坐落多所中小学，生活、医疗、商业配套也较为齐全。
2011年的《南宁市良凤湖（大沙田湖）片区概念性规划》体积，良凤湖位于大沙田片区、南宁市经济技术开发区、良凤江国家森林公园三区的交汇点，是南宁市近期启动的人工湖改造项目，湖区水域面积约1平方公里。
由中建五局、中国光大水务有限公司、市政工程华北设计研究总院有限公司联合体共同建设南宁市水塘江综合整治工程PPP项目，于2017年9月开工建设，项目上游至城市外环高速路，下游至东盟果蔬园，整治河道总长4.43公里，整治面积204.44公顷，总投资约14.66亿元，建设运营期22年。项目施工内容主要包括河道整治工程、河道截污工程、河道生态恢复工程、海绵城市建设工程、环境景观工程以及信息化管理工程以及污水处理厂一座。该工程预计2020年底完成河道治理、截污控污等主体工程，实现水生态建设目标。
据《南宁晚报》2017年9月相关新闻报道提及，水塘江将在保持原河道生态环境基础上，恢复河流生物栖息地多样性和滨水地区生物群落自然、丰富和多样性特点，形成河流廊道，创造高品质的滨水地区良性生态环境，使水塘江成为穿越南宁市南部的绿色走廊，成为拥有良好自然生态环境的城市后花园。
南宁市水塘江规划总体鸟瞰图
VR全景看地
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南南铝旧址地块"上架"，仙葫半山低密地块“回炉”
首先看到是2020年第八十五期国有建设用地使用权公开出让地块，编号GC2020-091地块，位于江南区亭洪路以南、石柱岭路以西（南南铝旧址，现企业已搬迁至邕宁区新兴产业园并运营）。
该地块由3宗地组成（1宗商住、1宗商住兼商务、1宗纯住宅），合计占地76.16亩，地块一、二容积率上限4.5，地块三容积率上限3.5，合计最大计容建面约22.45万㎡，商住建筑限高80米，商务部分限高100米；配建文化服务站、卫生服务站各1所，以及地块一东南角建设1所9班幼儿园，配建电动汽车充电基础设施等。地块起始总价约8.4亿元，起始楼板价平均3745元/㎡，平均单价1104万元/亩。
地块一、二、三宗地的起始单价分别为1140万元/亩、1050万元/亩、956万元/亩；地块一、二、三宗地的起始楼板价分别3800元/㎡、3500元/㎡、4095元/㎡。
地块采用挂牌方式公开出让，3宗地作为一个整体一个标的出让，竞买人须同时取得3宗地的竞买资格，同时对3宗地进行有效报价，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。2020年10月14日上午10时现场挂牌出让。
GC2020-091地块位于江南老城区白沙星光板块-亭洪路沿线，商业配套有百益上河城（与地块相邻，南宁网红景点之一，怀旧工业复古又不失文艺浪漫清新）、江南万达广场；医疗配套有南宁市第二人民医院、南宁中南医院；地块南面为石柱岭小学，生活配套成熟。附近路网发达，道路三横两纵（三横：五一路、亭洪路、白沙大道；两纵：星光大道、南建路），通往西乡塘、青秀区、五象新区等地非常便利。
最后，我们再来看南宁市2020年第八十六期国有建设用地使用权公开出让地块，编号GC2020-092，位于青秀区上洲路以北（荣和澜山府背面），占地66.01亩，容积率＞1.0且≤1.5，商住用途（商业占比计容建面1%-3%，其余为住宅），最大计容总建面约6.6万㎡。建筑密度＞20%且≤26%,绿地率≥35%，建筑高度≤36米。配建社区居家养老服务用房（建面≥300㎡）和电动汽车充电基础设施。
竞价方式“现场挂牌出让，报价不低于底价、价高者得”。地块起始单价：450万元/亩，地块起始楼板价4500元/㎡，地价起始总价约2.97亿元。2020年10月14日上午10时现场挂牌出让。
该地块曾于今年8月27日出让但因无人申请竞买而流挂，此次再度回炉，是否能找到“金主”。低密住区+依山望江，谁将拿下？我们拭目以待。
以上地块成交结果，你怎么看江南区、经开区发展，你有什么想说的
聊聊近期你关注的置业话题文末写留言，告诉小克
文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局网站公告；地块航拍图来源财讯网络。
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