【聚焦】旧改大潮汹涌，新的城市机会来临？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
旧改，是今年楼市的关键词之一。
从全国到地方，从政策到市场，从土地市场到商品房市场，旧改大潮持续推进。
从中央到地方，政策对于城市更新的支持力度越来越大，许多品牌房企也紧跟政策导向，积极参与其中；在南宁，今年将大力推进旧改，计划改造老旧小区240个，总建面超226万㎡；根据已知信息不完全统计，南宁目前潜在的旧改项目规模超过2.2万亩……
本篇，我们就从全国到南宁，重点聚焦这一轮旧改大潮。
政策支持力度加大，旧改大潮持续推进
近年来，不管是中央到地方，还是具体到南宁，政策层面对旧改的支持力度越来越大，为房企通过旧改布局提供了政策支持，这也是这一轮旧改大潮长足发展的基础。
在全国层面，最高层多个重要部委或者重要会议、报告都有重点提及旧改。
中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。”
22019年12月中央经济工作会议再次提出“要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”
32020年以来财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。
住房和城乡建设部在国务院政策例行吹风会上介绍：“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。”这一数据比去年增加一倍，重点改造2000年以前建成的老旧小区，约30亿㎡。
52020年6月
国家发展改革委举行的新闻发布会上披露：“未来新型城镇化建设的重点工作以老旧小区改造为抓手，加快推进城市更新，切实改善群众的居住条件。”
62020年7月20日
国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作,支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式。
可以预见，未来旧改领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善，支持民生保障工作顺利开展，并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。
寻找业绩新增长点，超六成50强上市房企涉足旧改
中央在政策层面给出了导向，可谓一呼百应，众多房企纷纷跟进，涉足参与旧改。在行业规模逐步见顶的大环境下，借道旧改业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。
根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况，可以看出在百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新领域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，这一数值更是达到了61%。
根据企业年报和公开信息梳理，仅供参考
除了政策导向以及市场规模见顶的影响，房企纷纷涉足旧改，还有多方面的原因。
一方面，一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可以有效补充核心一二线城市土储。
另一方面，相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与旧改能以更低的地价获取土地储备，同时也意味着企业能保证更高的利润率。
再者，旧改的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。
整体来看，在政策、市场环境、土储、利润率、市场预期等多方面的影响下，越来越多的品牌房企纷纷加入旧改赛道。
2020计划改造老旧小区240个，总建面超226万方
把关注旧改的目光聚焦到南宁。南宁的旧改市场还有多大容量？
回答这个问题，单从广西住建厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》便能看出，南宁未来的旧改市场拥有着庞大的容量。
《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》截图，来源：广西住房和城乡建设厅
广西住房和城乡建设厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》，2020年国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区，涉及居民16.7万户（套）、楼房7726栋，总建面约1236.28万㎡。
在这之中，南宁计划改造老旧小区240个，涉及32861户、楼房1151栋，总建面约226.53万㎡，在广西14市中任务量位于前列。
数据根据广西住房和城乡建设厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》整理
北湖小区旧改实景图（拍摄于2020年6月），图片来源：克而瑞
不过需要注意的是，当前提出的老旧小区改造不完全等同于此前的旧城区和棚户区改造。
据了解，老旧小区改造更多的是在原址上改造，而非大拆大建。如支持有条件的地区、老旧小区开展既有住宅电梯加装，对小区内水、电、路、气等配套基础设施和公共服务设施建设改造等等。
但这也并不是“一刀切”，如有需要，大拆大建也会推进。
南宁潜在旧改95%集中于西乡塘、江南
除了相关部门印发通知大力推进旧改大潮，在南宁的土地市场，旧改也在暗流涌动。那么，重点的旧改区域在哪？
通过多个维度的数据来看，西乡塘和江南两个区域，是“主战场”。
首先，我们来关注土地供应计划。在今年一季度南宁市自然资源局发布的《南宁市2020年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》中，就包含了13个旧改项目，合计占地约760亩。
数据来源：南宁市2020年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划
具体来看，这13幅计划出让的旧改用地被西乡塘和江南两个区域“瓜分”，占地面积占比分别为44%和56%。
其次，我们来聚焦实际的出让情况。克而瑞数据显示，截至10月14日，今年1-10月南宁共出让10幅旧改地，合计占地757.1亩，计容总建面超231.61万㎡，合计占地面积和总建面已超过2019年全年，集中分布的区域同样是在西乡塘和江南。
数据来源：CRIC
而从这些地块分布的位置和隶属的旧改区域来看，多为已入市旧改项目的扩容地块。
最后，我们再把目光放长远一些，关注潜在的旧改项目。根据已知信息不完全统计，南宁目前潜在的旧改项目规模超过2.2万亩，分布在青秀、西乡塘、江南和兴宁。
根据公开信息不完全统计，仅供参考
南宁市计划对兴宁区三塘镇片区旧镇、旧村进行改造（摄于2020年10月初），图片来源：克而瑞
其中，西乡塘和江南占大头，在全市占比超过95%。
简言之，在未来，西乡塘和江南仍是南宁的“旧改大户”。
新一轮旧改大潮推进，为房企提供了新的发展机会。尽管市场容量和政策支持力度很大，但也有着一定的不确定性，如开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等等。
在这个过程中，如何抓住这些存量市场的新机会，考验着房企的资本和运营能力。于购房者而言，在老城区的购房选择也变多了，不必一味往新区挤。
本篇，我们着重从宏观的角度角度关注旧改市场。不过这只是前菜，好戏才刚刚开始。
接下来，我们还将更为深入、具体的关注和剖析南宁的旧改市场，并为购房者聚焦热点旧改项目，敬请期待。
文章来源：CRIC广西；相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利。
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