蟠龙&五象湖之后，五象黄金中轴向南发展的下一个C位是谁？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬

南宁城市重点向南发展，红利持续不断。

在这个过程中，只有对城市的格局和发展有精准的预判，你才能在对的时间找到上佳的买点和方向。

聚焦“重点向南”加持发展“上位”的五象，串联其热点变迁的黄金中轴平乐大道的下一站究竟在哪？其中的哪些热点项目值得关注？本篇，我们共同探讨。

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城市重点向南，五象坐稳楼市“一哥”

把时间拉回十多年前，当时的南宁楼市，青秀区依托着“整体向东”的发展战略，可谓如日中天。譬如2010年，青秀区商品住宅供求都占据了“半壁江山”，占比均在50%左右。

数据来源：CRIC

在这个过程中，民族大道作为中轴进行串联，先后带动了金湖广场、凤岭北、东盟商务区等板块异军突起，成为高价值板块。

其中“第一个吃螃蟹”的，是金湖广场。2006年，南宁“整体向东，重点向南”的发展战略确立，金湖CBD随之形成，发展提速。

从数据来看，2006年金湖广场板块的房价仅“3”字头；到了2019年，板块商品住宅成交均价已突破1.7万元/㎡；2020年以来，板块已无新房成交，但部分项目二手房已高达2.3万元/㎡。

数据来源：CRIC

再以东盟商务区为例。克而瑞数据显示，截至11月23日，今年1-11月东盟商务区商品住宅成交均价已达27065元/㎡，在南宁各大板块中领跑，是南宁的房价高地。

数据来源：CRIC

众所周知，除了“整体向东”，南宁的发展战略更在于“重点向南”。“东扩”的同时，“南拓”也在齐头并进。而“南拓”的主战场，便是五象新区。

随着五象新区的快速建设，原本青秀区垄断楼市的格局被打破。2014年，作为城市“重点向南”的拳头区域——五象新区商品住宅新增供应首次超越青秀区。

数据来源：CRIC

随后的2015年，五象新区商品住宅供求量全面超越青秀区，坐上“头把交椅”。

数据来源：CRIC

到了2017年，五象新区的核心区域——良庆区在商品住宅供求量上也实现全面超越青秀区。

时间来到今年，五象新区对于南宁楼市的垄断之势更是愈发明显。克而瑞数据显示，截至11月23日，今年1-11月，五象新区商品住宅供求量在全市的占比更是都超过了30%。尤其是新增供应，占比也达41%，处于明显的领跑地位。 

数据来源：CRIC

从2015年至今，五象新区商品住宅供求量持续保持“领先者”的态势，也恰恰证明了南宁城市重点向南发展的方向，是大势所趋。

02

黄金中轴平乐大道，一路向南见证五象C位更迭历史总是惊人的相似。复盘南宁的发展，城市中轴线是发展的“主动脉”。 和青秀区的发展规律相类似，在“南拓主战场”五象新区，也有一条和民族大道有着相同发展轨迹的黄金中轴：平乐大道。 纵观五象新区热点变迁，从蟠龙到五象湖，都是沿着平乐大道“重点向南”，先后成为五象C位。 2011年，碧水天和作为五象核心区域第一个动工建设的楼盘上市，带动了蟠龙板块的崛起。平乐大道沿线率先屹立起了五象新区第一门户。 从数据来看，2011-2014年，蟠龙板块在商品住宅供求量上均是五象新区“领头羊”，供求占比都在30%左右；成交均价7806元/㎡，排在五象新区第二，是当时五象有量有价的C位板块。 数据来源：CRIC
 但由于开发时间较早，蟠龙板块缺乏较为系统成熟的规划；不少土地也由于出让较早，缺乏品牌开发商进驻，品质参差不齐。再加上开发体量有限，目前可开发的土地较少（克而瑞数据显示，2014之后，蟠龙板块已无住宅用地供应；根据今年的土地出让计划，蟠龙板块仅有1幅37亩商办地块计划出让），发展空间有限。 “称霸”了五象约3年之后，蟠龙板块逐渐“走下神坛”，沿着黄金中轴平乐大道，五象C位南移。 时间来到2014年，“万绿宝合华”五大地产巨头合力开创“五象湖时代”。随后，碧桂园、龙光、盛邦、光明等房企也相继进驻，五象湖板块逐渐接过了蟠龙的C位“接力棒”。 五象湖的上升势头比蟠龙更为迅猛。克而瑞数据显示，五象湖板块于2017年和蟠龙板块一同进入“万元”板块行列，且一举突破1.1万+（11287元/㎡）。 数据来源：CRIC
 仅用5年多时间，五象湖的商品住宅成交均价已从“7”字头快速涨至1.7万+元/㎡；并成为南宁目前“万元”地以及单价2万+项目分布最多的板块之一。 （克而瑞制表，仅供参考） 从中我们还发现：平乐大道不仅带动沿线板块发展提速，其沿线楼盘价格涨幅也较快。 （克而瑞制图，仅供参考） 除了五象湖众多2万+项目外，类似的例子还有很多。譬如华润二十四城首开价格仅4999元/㎡起，如今二手房价格已经超过2万元/㎡；万科金域中央首开均价为1.2万元/㎡，如今均价已达2万元/㎡。 以此来看，串联起五象C位板块、带动沿线楼盘快速增值的平乐大道，确实是五象发展的黄金中轴。

03

五象南，黄金中轴向南发展的下一站五象湖大热，但不可忽略的是：由于高价地和2万+项目频出，这里的房价同样已处于高位（截至11月23日，2020年1-11月五象湖商品住宅成交均价17466元/㎡，位列五象新区TOP3），“上车”门槛甚至高于蟠龙板块。 再加上土地资源日益稀缺，五象湖已到了开发阶段的中后期，市场规模大概率见顶。以此推断，未来几年内，五象的C位板块仍会易主。 那么恒热的五象，下一个C位板块在哪？分析师认为，平乐大道作为区域发展的黄金中轴，仍是关键。由五象湖沿平乐大道往南，我们看到的五象南或许就是答案。 从一级土地市场的供应以及二级商品住宅市场的供求量价的数据，也印证了这一点。 一方面，根据《南宁市2020年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》，五象南是住宅用地供应最多的板块。 数据来源：《南宁市2020年度国有建设用地使用权“招拍挂”公开出让计划》 另一方面，克而瑞数据也显示，截至11月23日，在今年1-11月各板块的商品住宅供求量排行中，五象南也是全面领跑，是截至目前南宁商品住宅供求量唯一一个都突破百万方的板块。 数据来源：CRIC 简单地说，不论是现在，还是接下来的几年间，五象南都是有“量”的板块。有“量”，自然就会有继续上升的动力。 有“量”还不够，还要看“价”。从数据来看，五象南是目前五象新区仅有的3个商品住宅成交均价还未“破万”的板块（截至11月23日，2020年1-11月五象南商品住宅成交均价为9981元/㎡），对比蟠龙、五象湖等“老大哥”，房价还有很大的上升空间。 这同时也是五象南潜力的体现。有上升空间，才有可能发展晋升为C位。 事实上，在市政配套的建设方面，整个五象沿着黄金中轴平乐大道的发展红利已开始外溢至五象南。这里的发展正悄然提速。 譬如地铁3号线南延线持续推进，将沿平乐大道敷设，拉近五象南和五象核心区乃至老城区的时空距离。 截图来源：广西卫视 又如平乐大道南延长线（那马-新扶公路段）改扩建工程勘察招标，平乐大道持续南延至五象南，沿线风貌进一步升级，便于进一步“重点向南”。  截图来源：南宁市公共资源交易中心官网《平乐大道南延长线（那马-新扶公路段）改扩建工程勘察招标公告 》 种种迹象已表明，平乐大道串联五象热点的下一站将是五象黄金中轴高端居住区。04最大项目落子五象黄金中轴，金科要造一座城？既然五象黄金中轴板块是平乐大道向南延伸炙手可热的板块，那么聚焦楼市一线，这里有哪些项目值得关注？ 就分析师来看，五象黄金中轴近期亮相的金科城，值得期待。
金科城区位图
单看项目的规模和体量，便会很有吸引力。占地139亩的金科城是金科目前在南宁打造的项目中占地面积最大的楼盘，包括住宅、产业、商业、学校等，确实有造“城”的野心。 金科城鸟瞰效果图 据了解，项目内部规划漫跑道、儿童乐园、约600㎡泳池、老年中心和邻里会客厅等齐全配套，并规划打造礼遇、聚享、梦幻、活力、休闲和魅力健身共6个景观盒子模块，加之丰富的架空层泛会所，可以满足不同年龄层以及不同兴趣爱好的业主多方面的生活需求，配套和景观丰富性和实用性兼具。 除了生活和景观配套，项目在当下购房者置业颇为关注的教育配套上同样齐备。 根据地块出让要求，项目自带1所12班幼儿园，一路之隔规划1所小学、1所中学，家门口可实现一站式教育。再加上周边2公里范围内还分布有南宁一中五象校区、金良路小学、南宁三中五象新区等多所学校，教育资源不仅在于“全”，更在于“优”。  （克而瑞制图） 这还不够。除了硬件配套上“下足血本”，项目在软性服务方面也应有了金科最新研发的“生命家”系统，打造智慧社区，匹配后疫情时代居住者对于社区服务更高的要求。 金科“生命家”系统旨在科技地产方面实现产品力的提升，已成为金科在产品力方面全新的核心竞争力。其在南宁博翠迭代之作——金科城项目上的应用，或将实现更为全面的覆盖和展现，值得期待。05博翠系迭代新作，颜值/产品/规划很圈粉？金科城，不仅是金科目前在南宁打造的项目中占地面积最大楼盘，更是金科博翠系的迭代升级之作。 项目在外立面、产品户型设计和整体小区规划上等方面上也有进一步升级，同样值得期待。 从立面效果图来看，项目外立面主要采用米白色立面和玻璃材料，有着很强的线条感，打造现代美学风格，“颜值”很高。“外貌协会”的购房者，或许会一眼爱上TA。 金科城外立面效果图
 项目的产品和户型设计更是“圈粉”。整体规划上，楼间距控制在在约50-60米之间，通风采光都很好。  金科城总平图
 尤其地块中央的6栋全景平层楼栋，采用蝶形布局，户型都做到了朝南设计、通风采光不受影响，舒适度更高。其与地块外圈的环幕高层在布局上相互分隔，也保证了居住圈层各自的私密性和纯粹性。 金科城住宅鸟瞰效果图
 再看户型设计，更是被不少业内人士称为“神户型”。我们结合具体的户型来细看。 据了解，项目产品包含79-124㎡的环幕高层和96-141㎡的全景平层。整体来看，户型设计舒适性和高拓展性兼具。 建面约79㎡的户型做到了五象市场上罕见的三房设计，且兼具了完整的动静分区设计；阳台更是做到了同面积段产品几乎看不到的5.7米开间+1.8米进深，做到了市面上建面90㎡以上的户型都不一定拥有的尺度，实现餐客厅+卧室双面朝南，且阳台为全拓展面积，使得整个户型的拓展率超过了15%。 建面约79㎡户型图
 建面约89㎡的户型虽然也是三房设计，但实现了餐客厅+双卧室三面朝南的设计，主卧拥有等开间约3.2米的满飘窗，舒适度更高；且飘窗+阳台+阳光房均为全拓展面积，据测算拓展率超过了22%。 建面约89㎡户型图
 建面约96㎡的户型同样是三房设计，格局与建面约79㎡和89㎡的户型相类似，但居住尺度更大，且依旧保持了完整的动静分区设计。金科城的户型，完全没有为了拓展性和尺度牺牲设计的合理性和舒适度，难能可贵，确实很“神”。  建面约96㎡户型图 建面约110㎡、124㎡和140㎡三个户型均为南北通透双阳台设计，更加“神”地做到了舒适度很高的餐客厅+三卧室四面朝南的设计。 建面约110㎡户型图
 尤其是建面约124㎡和140㎡两个户型，南北双阳台不仅是做到了“宽”（建面约124㎡户型为约7.2米+4.3米双阳台；建面约140㎡户型为约7.2米+6.2米双阳台），还做到了“深”，两个户型的南向阳台都做了2.1米的进深。 建面约124㎡户型图
 纵观目前市场上的产品，宽阳台不少见，但2米+进深的阳台确实颇为罕见，尺度确实很“神”。 建面约140㎡户型图
 不仅如此，作为装修交付产品，项目在装修设计上颇为人性化。譬如双卫浴设计的户型均为主卧设计为坐厕，公卫设计蹲厕；又如140㎡户型主卧设计了双衣帽间，厨房分别设计了中厨和西厨，满足不同习惯的需求。结语

南宁不断扩围，城市格局不断演变，每个人都需要用发展的眼光看待城市的板块轮动。就“南拓”线来看，从发展战略到地市、楼市大数据，再到基建配套建设，都在预示着黄金中轴平乐大道的发展红利将进一步南移至五象南。

至于五象黄金中轴上的新盘金科城，综合所处的区位和地段，以及自身的规划和产品来看，项目确实具备了成为“爆款”C位项目的潜质。但最终能否实现，还得看未来的实景呈现，需要经过时间和市场的检验。对此，我们拭目以待。

据了解，项目示范区即将开放。品质究竟如何，届时去参观一番，相信你便会心中有数。

此外，项目已开放位于东盟商务区盛天地（星巴克旁）的城市展厅，产品正接受诚意登记，若等不急项目示范区开放，也可以先去展厅现场了解和感受一番。

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