后疫情时代，广西惊现近30年来富豪第二次集中迁徙！！
富豪阶层，一直是十分神秘的存在。他们的置业选择和动向，往往很难被大家所知晓。
分析师透过近30年广西豪宅大数据，发现一个颇有意思的现象：广西豪宅成交呈现两大巅峰，它们背后的项目分别是华润·幸福里和保利·冠江墅。
细品两大成交巅峰的背后，是广西富豪的选择和迁徙。这背后，市场敏感度极高的塔尖圈层，究竟是为了抢占稀缺的资源，还是冲着豪宅身份的象征？
1月20日，2020年豪宅巅峰——保利·冠江墅首批别墅交付，近30位千万级买家顺利收房，成为广西豪宅市场的焦点。
究竟，被众多富豪阶层选择的千万级豪“长”啥样？大批富豪迁徙至此背后的逻辑又是什么？克而瑞分析师为你探秘。
纵观近30年南宁豪宅发展史，2008年前，南宁鲜有单价2万/㎡以上、总价300万以上的豪宅产品。随后的十余年内，南宁出现过两次成交巅峰，第一次是在2012年。
这一年，华润·幸福里成交228套豪宅，均价23392元/㎡，套均700多万。成交面积7.24万㎡，成交金额16.94亿元。这一业绩在当时有多牛？
从价格来看，当时南宁商品住宅均价仅为7387元/㎡，华润·幸福里的均价是商品住宅的3.2倍，这一门槛无疑拒绝了大部分人。
从成交来看，当时均价2万元/㎡、总价300万元及以上的楼盘总共仅4个，其他3家一年仅卖了1-5套。华润·幸福里的成交面积，是第二名的40倍。
随后，华润·幸福里持续领跑南宁豪宅市场，但未再突破2012年的成交巅峰。接下来的几年里，南宁豪宅市场逐渐起步，但一直未成火候。
第二次成交巅峰，出现在2020年。这一年，南宁豪宅市场迎来了高光时刻。
放到整个市场来看，2020年，南宁豪宅市场也是个大年。市场迅速扩容，成交量为近10年来的高峰。成交面积43.35万㎡、成交金额113.59亿元，同比分别上涨147%和171%，实现金额和面积的双跳涨。
数据来源：CRIC
统计口径：豪宅标准为单价2万元/㎡以上、总价300万元以上的商品住宅
其中，保利·冠江墅凭借19.29亿元、6.41万㎡，一举登顶2020年南宁豪宅金额、面积双榜，远超其他上榜项目。
这样的成绩，对其而言，已经不是简单的“一炮而红”足以形容，是对南宁楼市格局，亦是豪宅市场的一次颠覆。
南宁豪宅项目成交金额、套数走势
一是纵向来看，保利·冠江墅一举创下南宁豪宅项目年度成交金额和套数的新高，甚至超越了曾经的豪宅“大佬”华润·幸福里。从豪宅项目入市以来月均去化量来说，保利·冠江墅也凭借5340㎡和28套的月均去化，稳居TOP1。
数据来源：CRIC
二是横向来看，保利·冠江墅近20亿的成交金额，相当于卖了2个2019年豪宅金额TOP1项目，在南宁豪宅市场更是占据近20%的市场份额。
如今，仅1年时间，保利·冠江墅90余套别墅就已售罄，即使是千万身家的富豪也得“拼手速”。这样的业绩，无疑让保利·冠江墅成为近几年来南宁分量最重的豪宅项目之一。
这两次豪宅成交巅峰的背后，代表的也是广西富豪的迁徙史。
目前，大部分广西富豪都在首府南宁购置有居所。在业内看来，南宁豪宅项目的演变，可以代表广西豪宅市场的发展趋势，亦或是广西富豪迁徙史的轨迹点。
广西的豪宅产品，追溯到2008年前后，在南宁诞生。2008-2011年，广西富豪对于豪宅的认知，仅限于山水资源、高尔夫资源等资源型豪宅，偏重于别墅，对于地段是没有太多要求的。当时仙葫、兴宁东别墅群项目，被看作广西“富人区1.0”的代表。
此前别墅项目产品的面积段都偏大、总价高，基本上在建面约500-700㎡，有的达到近千平米甚至更高，单价普遍在“2w+”，全年南宁成交千万豪宅套数不到15套。
第一次迁徙（2012年）：倾向优质地段、国内知名品牌，大平层产品更紧俏
随着2005年全国“限墅令”加码，2010年开始减少别墅供地，以及2016年再次重申“禁墅令”，广西豪宅市场也面临一定的“危”与“机”。
广西豪宅产品的形态也发生了较大变化，新增别墅产品项目愈加稀少。而保利、华润、荣和、盛天、华发等全国房企大鳄、本土龙头房企、外商企业，依托自身资金实力，前瞻性战略眼光，将北上广深豪宅产品经验引入广西市场，大平层、花园洋房等掀起市场新风潮，成广西富豪新宠。
例如华润·幸福里，主打城市奢阔大平层产品，自2011年末亮相，到首期2012年入市“2.3万+元/㎡”，再到2013年首批房源交付，以及之后多年热销，2018年新房全部售罄。如今，最新二手房市场成交均“3.5万+元/㎡”。在广西发展的世界500强/中国500强区域总部的企业家、高管，以及部分广西富豪，都入住于此。
南宁华润中心夜景图（来源华润广西官微）
加上项目坐拥东盟商务区核心地段，是广西政治经济文化中心，拥有城市高能级的优质配套，还是南宁的房价制高点，其圈层“光环”不言而喻。
随后，东盟商务区、凤岭北、柳沙等板块的豪宅项目陆续增多；新的城市圈层形成，也意味着新的“富人区”的崛起。可见，广西富豪第一次迁徙，倾向核心地段、国内知名品牌，大平层产品更紧俏。
第二次迁徙（2020年）：偏向核心区位、难以复制顶配资源、别墅产品愈加珍贵
随着“禁墅令”发布，在此前条令前审批的别墅用地（联排为主），或是新衍生业态院子、合院、叠拼，逐步被富豪们“紧盯”。并且，核心地段和城市顶配资源汇聚的豪宅产品，稀缺性凸显。
富豪们对豪宅“买买买”的次数也有所增加。克而瑞数据显示，单价“2w+”、总价300万元及以上的商品住宅成交套数在增长率逐年提升，从2018年成交500+套，到2019年800+套，再到2020年的2300+套，仅在2020年的增长率高达181%。
从区域来看，2020年东盟商务区板块、凤岭南板块、五象湖板块、总部基地板块领跑2020年广西豪宅成交套数，这些板块的豪宅项目都落位在南宁都心（中央活力区）的核心区位，拥有秀美邕江、国家5A景区青秀山风景区、青秀山高尔夫球场、方特乐园、五象湖公园等城市顶配资源，多位于城市发展红利集中之地。
保利·冠江墅毗邻青秀山、邕江畔
如果说广西富豪第一次迁徙是看重好优质地段、大品牌、居住感，那么，第二次迁徙则是偏重城市发展核心区位，难以复制的自然资源，以及更稀缺的产品。可见，每一次重大迁徙背后的深意和影响，持续时间较长，可达5至10年。
东盟商务区，是当前广西富豪迁徙集中区首选。其中，保利·冠江墅成广西富豪的购置热门，2020年的首开到2021年初首批别墅交付，也是见证广西豪宅建设速度。那么，它以何征服富豪的心，其圈层“光环”又有哪些？
保利·冠江墅实景图
从7年前入住华润·幸福里，到7年后搬进保利·冠江墅，这个一年就卖了近20亿的豪宅项目。在这场迁徙中，分析师发现顶豪人群对产品的需求已经发生了改变。
1、不仅地处城市中心，还要占据稀缺的自然景观。
对现在的顶富人士而言，居住的豪宅不仅要在城市的核心地段，还得要“面朝大海，春暖花开”。
作为广西保利“天赋系”豪宅之一，保利·冠江墅地处青秀区东盟商务区与凤岭南交汇处，占据城市中心板块的同时，还拥有优越的景观资源。
项目背靠国家5A级景区万亩青秀山，拥有3.2公里南向一线看江视野。1公里范围内，还有青秀高尔夫球场、李宁体育园、1300亩蜡烛湾湖景、滨江公园等优质自然资源，配套足够硬核。
保利·冠江墅实景图
2、够低密。对华润·幸福里的业主来说，容积率较高，或许是唯一的遗憾。但对如今的顶豪们而言，豪宅项目一定要够低密，够舒适。保利·冠江墅容积率仅2.4，别墅组团容积率更是低至0.7。
随着“禁墅令”愈发严苛，未来低密别墅产品获批难度增大，城市间的低密别墅愈发难寻。2-3F的城市别墅，可以说是卖一套，少一套。
保利·冠江墅实景图
3、产品舒适度高。除了对地段的执着，保利对产品力也有自己的坚守。 保利·冠江墅采用“中魂西技”的现代建筑手法，在园林、街巷、院落中匠心植入中国传统建筑的文脉精髓。产品均为高弹性、大尺度、大阳台的空间设计，满足塔尖圈层对居住舒适度的“苛刻”。
保利·冠江墅整体鸟瞰效果图
建面约227-350㎡江山院墅，采取故宫七进式布局、四重门头体系、一园三街八巷，量身定制中国传统归家礼序。容积率仅0.7，5.4米层高地下室，拥有阳光私家车库。户户赠送私家花园，拓展面积高达100-300%，主力拓展面积高达180-360㎡。
保利·冠江墅实景图
当别人都做好几排江景房的时候，保利·冠江墅只做一排，而且是头排。
140-216㎡江景平墅，拥有8.7米高入户大堂、超五星级会客厅；一梯一户，专属电梯；拓展面积达40㎡；全落地飘窗、超10米景观阳台，270°江景视野，4楼以上户户可瞰江。
江景平墅270°景观视野
4、对高能级的商业休闲配套的需求，依然不变。
从保利·冠江墅出发，5-10分钟的车程即可到达华润万象城、盛天地、会展航洋城等高端商业。保利·冠江墅还背靠千亩大城——保利领秀前城，自身打造了21万㎡城市级商业配套，汇聚保利Mall、保利广场、保利时光里、保利若比邻四大商业体系。
保利领秀前城打造21万㎡城市级商业（效果图）
这个体量相当于再造了一个万象城。 这座大城还配套两所民主路小学（百强小学）分校区，其中民主路小学青环路校区已开学，民主路小学凤岭南校区和南宁市青秀区第二中学去年6月刚命名，拟建成60班小学和48班初级中学。
已开学的民主路小学青环路校区
保利·冠江墅最“豪”之处，在于它还拥有“保利天赋club”，这是南宁鲜有的拥有顶级会员制俱乐部的项目，不定期举办定制类的圈层活动。有了它，就相当于有了一张广西顶豪圈层的入场券。
可以说，江与山，城市与生活，全都收在保利·冠江墅里了。
这样一个广西顶豪项目，在1月20日，迎来了江山院墅首批房源隆重交付。分析师有幸到场参观，从实景呈现来看，确实挺惊艳。
保利·冠江墅交付现场
对普通人而言，每套均是千万起步的别墅，业主都是哪些大佬？
分析师了解到，他们年龄多在35岁-45岁，大多是私营老板、金融地产行业的老总，或企业高管。之所以出手保利·冠江墅，最看中项目青山脚下、邕江河畔这一优越的区位及自然资源，而且认可产品的新中式院落、高拓展率，以及准现房销售。
广西顶豪业主收房，又是什么感觉？
“够气派”、“满满归家仪式感”、“这里就是我和家人想要的生活”……现场收房业主对于自己的新家，满意与肯定，溢于言表。
有别于普通住宅小区传统交付仪式，除了配备工作人员、验房师、物业管家的“1对1”的贴心收房服务外，还特别注重增强业主的归属感、尊贵感、精致感、舒适感、愉悦感。
保利·冠江墅以极富中式国韵的六重归家礼序，盛礼相迎每一位业主，朱红地毯一路铺开，红灯笼高高挂起，鼓声阵阵、气势恢弘，彰显业主大家风范。
保利·冠江墅交付现场
山水写意，师法自然。保利·冠江墅内的七进院落、东西八条街巷的院落景观，已基本呈现。
拾阶而上，仿佛置身于“曲径通幽处，禅房花木深”的境界里，与自然为伴，与院落为邻。从地面铺设、植被选取、小品设置、院墅本身等选材用料均为上乘，中式风骨，层次丰富、典雅细腻，品质感经得起推敲。
保利·冠江墅交付实景图
保利·冠江墅实景图
广西豪宅各有千秋，很难一言以蔽之。只要你觉得地段、价格没问题，多数都有收藏的价值。但如果用木桶理论来选，保利·冠江墅大概是盛水最多的那一个，这亦是广西富豪第二次迁徙背后的重要原因。
因为，抢占更好的城市资源，一直是人类亘古不变的追求。而像保利·冠江墅这样，集城市核心地段、江山景观、高能级商业教育配套、优质产品于一体的项目，放眼南宁，甚至广西，也很难找到第二个。
目前，保利·冠江墅的别墅产品已售罄，还有140-216㎡四至五房大平层在售。再不出手，还想买保利·冠江墅，富豪们或许也只剩扼腕叹息了。
文章来源：CRIC广西；公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。
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