燃!融创、万科再拓五象，粤港湾进军武鸣，还有…
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良
克而瑞广西南宁土拍战报
2021年1月29日，或是农历鼠年南宁土拍收官战。
上午的出让4幅中心城区商住地块，最终良庆2幅含安置商住地块和青秀1幅旧改地块成交，邕宁区含安置商住地块流拍。成交面积合计约296.54亩，计容总建面合计约66.92万㎡，合计成交总价约33.68亿元。
其中，现场竞拍的2幅良庆地块吸引了融创、万科、大都、金科、中梁、阳光城、大唐、奥园、盛天、新希望等数家品牌房企竞拍，最终万科、融创各有斩获。网拍青秀二塘片区旧改地块由中稷康元底价摘牌。网拍南宁学院旁1幅约48亩含安置商住地块因无人竞买而流拍。
下午出让武鸣1幅约239亩低密商住地块，位于南武城市大道西面（花花大世界景区附近），最终，南宁电建新国建设开发有限公司（粤港湾&电建兴国）以底价15850万元摘牌低密商住地块，成交单价66万元/亩，成交楼板价605元/㎡。
此外，当天网拍经开区（江南区）1幅约232亩产业用地（工业用途），龙光以底价约7648万元摘牌，打造龙光·东盟生鲜食品智慧港项目，或将是南宁国际铁路港周边区域首个建成并投入运营的重大产业项目。
1月29日南宁市区土拍商住地块为主示意（点击图片，可放大查看）
1月29日南宁市区土拍商住地块结果（点击图片，可放大查看）
1月29日南宁武鸣区土拍结果公示
【1】
时隔4年多，融创再入五象
现场率先挂牌出让的GC2020-145地块，位于良庆区凤凰路以南、东风路以西，商住用途，占地65.855亩，容积率＞3.0且≤3.5，最大计容建面约15.37万㎡（商业占比整体计容约5%-10%，其余为住宅；扣减安置和公建部分后实际可售商品房建面约10.52万方），建筑限高60-80米（局部可至96米）。
该项目须建设不少于47600㎡的安置物业（按4969元/平方米由政府出资回购），安置不少于560人。其中，安置住宅建筑面积不少于33600㎡，安置商业建筑面积不少于14000㎡（产业商铺建筑面积不少于8400㎡，物业商铺建筑面积不少于2800㎡，配套公益性项目用房建筑面积不少于2800㎡）。
地块采用“限地价，竞产权移交安置住房”的竞价方式，起始总价65855万元，起始单价1000万元/亩，起始楼板价4286元/㎡；限最高单价1400万元/亩。
现场吸引了8家房企报名竞拍，包括：大都、万科、阳光城、大唐、奥园、融创、盛天、新希望。
现场竞拍每轮10万元/亩，开局各家房企陆续举牌应价，大都、新希望拿地势头猛进，而后万科、融创加入战局，最终融创拿下该地块。
该地块竞价轮次共25轮，地块竞得者：南宁融恒房地产开发有限公司（融创中国），成交总价81660.3012万元（折合约8.17亿元），成交单价1240万元/亩（未达到限地价，即不用进入竞配建环节），成交楼板价5314元/㎡，溢价率24%。
（来源：朋友圈）
这是自2016年8月融创首进广西、布局南宁首个项目融创·九棠府之后，再度落子五象。
过去4年多时间里，融创在广西，主要是低调拿地，以与全国品牌房企、广西本土国企、广西本土品牌房企合作开发，以及收并购开发项目为主。此次势在必得，顺利回归五象市场，新拿地的五象新项目备受关注。
融创广西布局版图已扩容至20多个项目，覆盖南宁、柳州、桂林、北海、钦州、贵港等城市。融创在广西开发项目产品涵盖别墅、洋房、平层住宅、LOFT公寓、文旅/康养小镇等。
克而瑞发布的《2020年广西房地产房企销售金额榜》中，融创以全口径金额108.52亿元、权益金额75.80亿元，占据广西房企全口径销售金额TOP8、权益销售金额TOP10，也是2020年广西销售“百亿+”阵营8大房企中一员。
（来源：克而瑞，技术支持/桂土、财讯网络）
目前，融创东风路新项目周边有待售的建发·和玺、大唐新项目等，以及在售的金科博翠山·梧桐樾、龙光天宸、荣和丶半山华府等，商品住宅参考均价区间10000-17200元/㎡。
融创东风路新项目南面七八百米处即是地铁2号线东风路站，北面紧邻凤凰路、东面东风路，可快捷行车至五象湖、五象岭森林公园；项目北面为景观水系，景观视野开阔。
【2】豪掷"20亿+"夺200亩地块
万科五象版图再扩容
现场紧接着挂牌出让的GC2020-146地块，位于良庆区玉洞大道以南、坛泽路以西，商住用途，出让地块一、二合计占地150.478亩，容积率上限分别是3.0、3.5，最大计容建面约33.48万㎡（地块一商业占比整体计容约5%-10%，其余为住宅；地块二10%-33%，其余为住宅；扣减安置和幼儿园等公建部分后实际可售商品房建面约21.61万方），地块一、二建筑限高80米、100米。
地块二须配建1处农贸超市，建筑面积不少于1000平方米，设于建筑的一、二层；地块需设置集中商业，集中商业应临北侧道路设置；配建1所12班幼儿园，用地面积不少于6159平方米，建筑面积不少于4003.2平方米。
地块三不在本次出让地块范围内，竞得人须出资（含土地划拨价款92万/亩及建安费用）建一所42班小学，占地面积51.208亩，建面≥1.886万㎡。
该项目须建设不少于110500㎡的安置物业（按4969元/平方米由政府出资回购），安置不少于1300人。其中，安置住宅建筑面积不少于78000㎡，安置商业建筑面积不少于32500㎡。无偿提供机动车停车位，不少于1105个。（更多详情见出让文件）
（来源：克而瑞，技术支持：桂土、财讯网络）
地块采用“限地价，竞产权移交安置住房”的竞价方式，起始总价约15.05亿元，起始单价1000万元/亩，起始楼板价4494元/㎡；限最高单价1500万元/亩。
现场吸引了5家房企报名竞拍，包括：万科、金科、中梁、阳光城、融创。
现场竞拍每轮10万元/亩，两宗地块同时报价。万科、融创僵持到最后，最终万科拿下该地块。
该地块竞价轮次共34轮，地块竞得者：广西万科企业管理有限公司（万科地产），成交总价200135.7866万元（折合约20.01亿元），成交单价1330万元/亩（未达到限地价，即不用进入竞配建环节），成交楼板价5977元/㎡（地块一6650元/㎡，地块二5700元/㎡），溢价率33%。
（来源：朋友圈）
这是万科自2012年12月首进南宁的万科城项目地块，以及2016年连拿五象多宗地的万科金域中央地块（含万科紫台项目地块），单次拿地金额超20亿元的；如算上配建学校和其他公建的，该万科坛泽新项目实际拿地成本或更高。
目前，万科布局南宁近20个商品房项目，大部分集中五象新区，包括万科大厦、万科魅力之城、万科金域蓝湾、万科公园里、万科金域中央、万科金域滨江、万科星都荟、万科紫台、万科金域国际等。
克而瑞发布的《2020年广西房地产房企销售金额榜》中，万科以全口径金额121.50亿元、权益金额99.93亿元，占据广西房企全口径销售金额TOP6、权益销售金额TOP5，也是2020年广西销售“百亿+”阵营8大房企中一员。
（来源：克而瑞，技术支持：桂土、财讯网络）
万科坛泽新项目，附近即是已交付的万科魅力之城、万科公园里、万科金域蓝湾等，容易形成“老带新”拓客联动效应，万科老业主再购万科新项目的机率也将更大。
目前，万科坛泽新项目附近有待售的恒大御府、绿地新项目、阳光城&龙光新项目、大唐新项目等，以及在售的五象澜庭府、阳光城大唐·檀境、光明城市、龙光天瀛、路桥·壮美山湖等，商品住宅参考均价区间12000-22000元/㎡。
万科坛泽新项目地块二西面不远处是地铁2号线坛泽站，周边有楞塘湖、楞塘渠景观水系，多所中小学、万象汇等购物中心（在建）环伺；并且，区域路网发达，可快捷至五象湖、总部基地等。
【3】中稷康元再摘青秀二塘旧改用地
整体扩容至超200亩
网上挂牌出让的GC2020-148地块，位于青秀区邕宾路南侧，金仑路西侧，商住用途，占地80.21亩，容积率＞3.0且≤3.38，最大计容建面约18.07万㎡（商业占比整体计容约8%-12%，其余为住宅；扣减公建部分后实际可售商品房建面约17.95万方），建筑限高80米。
地块南侧配套1所18个班幼儿园，用地面积约9429平方米，建筑面积不少于6004.8平方米。幼儿园用地不纳入出让范围，按划拨方式供地，产权属政府所有，无偿移交给政府指定的部门安排使用。
该地块为旧改用地，须有指定的土地熟化人“入场券”方可参拍。
竞得人在取得土地后36个月内，须在青秀区二塘煤矿片区棚户区改造工程项目范围内提供商品房住宅≥14套且建筑面积≥1242.07平方米，商品房的户型、位置由青秀区政府根据与被征收人的约定优先选定。青秀区政府按照住宅建筑面积9291元/平方米与竞得人结算商品房购房款。竞得人须按照与青秀区政府签订的《青秀区二塘煤矿片区棚户区改造工程项目地块三出让土地回建安置房建设协议》开发建设，由青秀区政府负责监管。
地块采用“报价不低于底价、价高者得”的竞价方式，起始总价约5.50亿元。
最终，该旧改项目的土地熟化人中稷康元，一次报价，并且是不低于底价，成功拿地。
地块竞得者：广西中稷康元置业有限公司（中稷康元），成交总价55023.8611万元（折合约5.50亿元），成交单价686万元/亩（底价摘牌），成交楼板价3044元/㎡。
据了解，这是中稷康元第4次拿地青秀二塘片区旧改项目，此前2018年12月、2019年5月、2020年4月累计拿地139.63亩，开发了融创九熙府一、二、三期。如今再度拿地，整体规模扩容至219.84亩。
分析师推测，新拿80亩地块，或将打造融创九熙府四期新组团。目前地块所在板块和相邻板块分布多个低密居住项目，房企包括万科、北投、彰泰、交投、兴进、联发等，各类居住产品丰富，满足刚需、刚改、改善、投资置业需求，主力参考均价在9500-13400元/㎡。昆仑大道沿线分布着广西药用植物园、那考河湿地公园等大型生态资源配套。
（来源：克而瑞，技术支持：桂土、财讯网络）
据悉，该地块西侧合坡路路面正在平整中，南段连接凤凰岭路部分路面已开始铺设沥青工作，至于何时贯通，或有待相关问题解决（以下为2020年下半年，人民网地方政府留言板相关回复截图）。
相关资料显示，南宁市合坡路项目工程北起昆仑大道，南至凤凰岭高速环路立交,该段道路全长1.771公里,设计时速为50公里。未来合坡路建成通车后，兴宁东和凤岭北片区住户或工作来往将更快捷方便。毗邻合坡路的融创九熙府、叁仟悦住户，或将直接受益。
【4】邕宁48亩临江低密地块“无人问津”
原计划网上挂牌出让的GC2020-147地块，地块采用“报价不低于底价、价高者得”的竞价方式，地块起始总价29403万元、起始单价607万元/亩、起始楼板价 3642元/㎡；由于截止网上报价，无竞买人出价而流拍。
分析师推测其流拍原因，或与安置占比过大、加上其他配建，实际可售商品房建面较少，房企对该地块初步测算“算不过账”，而“不感冒”。
该地块位于邕宁区龙岗大道西侧、龙亭路北侧，商住用途，占地48.44亩，容积率＞2.0且≤2.5，最大计容建面约8.07万㎡（商业占比整体计容约3%-5%，其余为住宅；扣减安置和公建部分后实际可售商品房建面约3.95万方），建筑限高80米（沿八尺江一侧距用地红线60米范围内建筑高度不超过24米，100米范围内不超过60米）。
地块内须配建一所不少于9班幼儿园，用地面积不少于4590平方米，建筑面积不少于3220平方米。配建社区居家养老服务用房、居民健身设施、文化活动室、对外公厕、垃圾收集点、婴幼儿照护服务场地等。
该项目须建设不少于40365㎡的安置物业，安置不少于621人。其中，安置住宅建筑面积不少于37260㎡，安置物业商铺建筑面积不少于3105㎡。提供安置配套机动车停车位不少于404个（其中地下产权机动车位不少于363个）。安置配建非机动车位不少于419个（住宅和商业各配建不少于186个和233个）。
项目开发建设总成本由以下两项成本构成：一是安置物业的开发建设成本，即地上计容与地下不计容安置物业包干单价均为2981元/㎡；二是本项目安置物业分摊的土地价款。邕宁区人民政府按工程进度将安置物业开发建设总成本分期支付给竞得人，其中地下部分的安置物业政府出资包干单价为2981元/㎡；地上部分的安置住宅物业政府出资包干单价为4177/㎡，安置物业商铺（含公益性用房等）包干单价为4121元/㎡。
（来源：克而瑞，技术支持：桂土、财讯网络）
目前地块附近在售新建商品房较少，滨江锦湾、中梁新项目（待售）、中海哈罗学府等，主力参考均价在8600-12000元/㎡。
地块西侧为南宁学院、南宁一职五象校区，附近有梁村小学、龙岗小学等。从地块可快捷通达园博园、蒲庙片区。地块东面为八尺江和规划建设的滨江公园。地块距离地铁4号线规划清平坡站直线距离约1.4公里。
【5】
粤港湾、电建兴国联手落子武鸣
或将开发南宁·拈花湾文旅项目
1月29日下午16时，现场挂牌出让武鸣区2020-31-1地块，位于南武城市大道西面（花花大世界景区北面），占地面积合计总用地243.15亩，净用地239.455亩，总计容建面约26.205万㎡，包含纯住宅宗地169.44亩（容积率上限1.7，体量约19.2万方）、70.01亩纯商业宗地（容积率上限1.5，体量约7万方），建筑限高36米。
地块采用“报价不低于底价、价高者得”竞价方式，起始价15850万元。
并且，该地块设置一定的竞买门槛。地块公告中明确“本期出让的地块均为广西壮族自治区层面统筹推进的重大项目用地，竞买申请人须具备本自治区层面统筹推进的重大项目的运作经验，并由武鸣区发展和改革局出具相关意见后方可报名。”
可见，该地块将建设广西区内重大项目。
据悉，本次土拍现场仅1家竞买人到场报价，底价成交。
最终地块竞得者：南宁电建新国建设开发有限公司（粤港湾&电建兴国），成交总价15850万元（折合约1.585亿元），按净用地测算的成交单价66万元/亩（底价摘牌）、成交楼板价605元/㎡。
这是粤港湾控股（原毅德国际控股）与电建兴国（广西地方投资联合体实业公司）首次进驻广西首府南宁，或开发建设文旅/康养项目的居住和商业配套。
此前，粤港湾在柳州、玉林、梧州等地布局有毅德城项目，单项目整体规划占地超千亩。粤港湾控股实行双品牌运作，原“毅德”品牌继续发展商贸物流产业，“粤港湾”品牌拓展精品住宅、城市更新、文旅康养等产业。
在粤港湾控股官网披露投资者关系公告中，披露了此次拿地情况和新项目的前景展望。其中提及，“该土地为广西层面统筹推进的重大项目用地，发展该土地标志着集团向住宅地产转型的战略上又迈出了坚实的一步。收购该土地是集团首次战略落地东盟首府南宁，将对集团的长远健康发展产生积极的影响。”
在《2020年第四批自治区层面统筹推进重大项目计划》中，提及南宁·拈花湾项目。该项目建设起止年限为2021—2027年，主要建设健康养生、智慧颐养社区、养生颐养公寓等宜居社区、智慧田园生活区、商业街区、商务特色酒店及国际学校等配套教育、康养中心等。
【6】龙光摘牌江南232亩产业用地
打造东盟生鲜食品智慧港项目
网上挂牌出让的GC2020-149地块，位于经开区海城路南侧、同兴路西面，工业用途。占地231.772亩，容积率≥1.5且＜3.0，最大计容建面约46.35万㎡，建筑密度＞35%且≤60%，绿地率＞10%且≤20%，建筑限高60米。
出让文件中明确了，地块所建项目整体投资强度≥320 万元/亩，年工业总产值≥300000 万元（1294 万元/亩），年纳税 总额≥10000 万元（43 万元/亩）。
项目所需行政办公及生活服务设施用地面积占项目总净用地面积比例不得超过7%，项目所需行政办公及生活服务设施仅允许项目业主自用，不能分割出售；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训等非生产性配套设施。
该地块对申请竞买人资质有一定要求。竞买申请人必须是中华人民共和国境内外法人，申请人只能单独申请，不接受联合申请。竞买申请人注册资本不低于1亿元人民币以上、经营范围包括“农产品的生产、销售、加工、运输、贮藏及其他相关服务；低温仓储（不含危险化学品等需许可审批的项目）”。由经开区管委会审核并出具审核意见。
该地块采用“报价不低于底价，价高者得”竞价方式，起始总价7648.4777万元（折合约0.76亿元）。最终，该地块仅有一家报价，并不低于底价。
最终地块竞得者：南宁市龙光生鲜食品科技有限公司（龙光集团），成交总价7648.4777万元（折合约0.76亿元），成交单价33万元/亩（底价摘牌）、成交楼板价165元/㎡。
拿地企业的股权查询（来源：天眼查）
相关资料显示，龙光集团涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营、智慧服务、交通投资6大核心业务，协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假6大配套业务，整合客户、合作单位、战略品牌等内外部资源，打造”城市综合服务商”。集团位居2020年《财富》中国500强企业排行榜第184位、《福布斯》全球上市公司1000强第773位。
此次龙光拿地，也是在广西产业运营领域再度加码。所打造龙光·东盟生鲜食品智慧港项目，或将是南宁国际铁路港周边区域首个建成并投入运营的重大产业项目，对南宁国际铁路港建设发展起到积极推进作用。
据了解，南宁国际铁路港不仅是西部陆海新通道建设重点项目，也是南宁市建设陆港型国家物流枢纽的核心项目。南宁国际铁路港总体规划用地8140亩，规划总运量为2000万吨，是西部陆海新通道建设重大项目，是全国铁路规划建设的33个一级物流基地之一。
南宁国际铁路港“一核两港七区”规划功能布局。一期工程自2018年5月11日开通运营以来，累计发送货物542.9万吨。二期、三期、四期工程将陆续推进，其中，第四期工程规划建设城市配送区、汽车物流区、生活服务区，计划2021年底陆续开工建设，在2023年底建成。
鼠年南宁土拍收官咱们，牛年（2月末）再见~
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文章来源：CRIC广西；部分资料来源网络以及部分已注明出处，航拍实景图来源广西土投圈；
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