复盘TOD发展的前世今生，背后的逻辑不简单！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

近年来，TOD可以说是楼市的热词之一。

在国内热点一二线城市，越来越多的规模房企参与到TOD项目的投资开发；于购房者而言，也逐渐开始关注TOD项目。

对于TOD这个热度日渐上升的发展概念或模式，你真的了解吗？TA究竟能带给我们怎样的生活？未来的市场发展空间有多大？落地到国内热点一二线城市、乃至我们的南宁，TOD发展得如何？……

本篇，我们就来好好聊聊，带你读懂TOD。

关于TOD，你真的了解吗？ 说起TOD，很多人会将其和地铁上盖相混淆。事实上，TOD并不是简单意义上的地铁上盖。 根据官方定义，TOD是以公共交通为导向的城市集约发展模式，由美国率先提出。

TOD模式规划示意图通俗一些来说，TOD是以火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线的站点为中心，在400-800米为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等于一身的混合型社区。虽然起源于美国，但TOD“发光发热”主要是在日本、香港等亚洲城市。譬如日本新京都站TOD，不仅集合了8条以上铁路和地铁线路，同时还包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能，成为了日本知名旅游目的地，每年游客超过4000万。

新京都站TOD剖面（图片来源网络）

新京都站TOD实景（图片来源网络） 涩谷之光也是日本较为突出的TOD项目。其是东京规模较大的TOD城市更新之一，由地下空间和地面之间由地下地上空间一体化的“城市核心”进行垂直连接，汇集了日本4家轨道公司的9条线路。

涩谷站综合开发剖面（图片来源网络）
其所在的涩谷轨道站，每天换乘人数超过300万人次，建成综合体后第一年营业额超过190亿日元。

涩谷站项目实景（图片来源网络）又如香港九龙港铁站TOD，其中高档住宅、办公、酒店、购物中心等类型的物业共享同一个基座，不同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匿在大楼底下，是以枢纽站为核的高度复合·集聚型TOD。

香港九龙港铁站TOD实景（图片来源网络）
从数据来看，TOD对于香港的经济发展贡献十分明显。相关数据显示，2019年港铁香港车站商务业务EBIT达51.22亿港元，港铁经常性业务EBIT达78.19亿港元。 相关数据还显示，在TOD带动下，离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升约20%-25%；远郊区物业价值则提升约10%-15%。 TOD在世界范围内的兴起和发展，已是备受关注的潮流和趋势之一。

02都说TOD好，究竟好在哪？ TOD带来的影响，并不只是上文数据体现的经济效益，还有对于“城市病”的“对症下药”。何为“城市病”？较为直观的，应该是交通拥挤。而TOD的出现，串联起火车站、机场、地铁、轻轨等多维度的轨道交通，便给人们提供了更为高效的出行。 譬如解决了人们上下班深陷的早晚高峰困扰问题，就是直观的体现之一。

同时，TOD建立集工作、商业、文化、教育、居住等于一身的混合型社区，还会给人们带来更丰富的生活以及更抗跌的不动资产。 这在潜移默化中，不仅改变了人们的出行方式，更是改变的是生活方式。除了“人”，TOD的影响还是改变被“城市病”困扰着的“城”。

城市土地资源日益紧缺、中心城区用地少、城市能源、环境下降、城市无法集约式发展……都是“城市病”给“城”带来的困扰。 TOD的诞生与发展，便是在改变着这一切。一方面，TOD高效盘活城市的土地、交通价值，将土地、地铁、高铁、公交、产业等利用提升，实现资源优化配置。 在这个过程中，城市的结构也会得到优化，减少对环境的负面影响，激发城市发展动力、活力。 另一方面，也如第一部分数据所显现的影响，拉动经济。同时，“TOD+轨道”汇聚多种资源，重塑城市影响力。

值得关注的是，在这个过程中轨道交通扮演着重要的角色。有关数据表明，2020年全国有关新基建投资大概规模超一万亿。其中轨道交通投资规模在5000亿左右，投资占比最大。

03TOD在国内，到底做得怎样？复盘TOD的发展历程，大致可将其分为1.0-4.0四个阶段，如下图所示。↓↓↓

经过多年发展，国内TOD目前正经历从2.0向3.0阶段过渡的现状。其中，上海、杭州、重庆等典型城市通过业态丰富化、多元化和科技化，体验感强，及交通有机结合，真正实现TOD发展，走在了前面。譬如上海万科天空之城。其不仅是地铁上盖，还承载了地铁车辆段的功能，包括地铁站，地铁的停车库、试车线和维修车间，且项目内部的排布则巧妙规划了商业、住宅、办公楼、公园等物业，配套间的距离都不超500米，形成一座“微缩城市”。

上海万科天空之城剖面图（图片来源网络）克而瑞数据显示，2020年，万科天空之城位居上海青浦区商品房项目销售金额、面积TOP2，是区域置业的热点项目之一。

数据来源：CRIC 又如杭州绿城杨柳郡。项目打破基本的社区建制，融住宅、商业、文教、公共空间于一体，打造「城市片段式」的生活综合体，大限度地满足年轻群体生活与休闲娱乐需求。

杭州绿城杨柳郡实景图（图片来源网络）价格是价值的体现。数据显示，仅用5年时间，杭州绿城杨柳郡商品房均价便达40289元/㎡，与2015年相比上涨105%，跑赢同期全市商品房均价。

数据来源：CRIC 再如基于”沙坪坝火车站综合交通枢纽”建造的TOD项目——重庆龙湖光年。

重庆龙湖光年项目剖面图
2020年12月，项目正式开业，吸引500个入驻品牌同日亮相，其中约60家品牌是首进重庆。 毫不夸张地说，重庆龙湖光可以说是凭一己之力盘活所在板块商务市场，将沙坪坝商圈扩大了5倍，重塑板块商业价值影响力。

04未来的TOD市场，有多大空间？当下，TOD在国内外，确实展现了不错的“成绩单”。但这只是其中一方面，其未来的发展，同样值得关注。对此，我们不妨透过市场、规划、房企战略等方面来窥探一二。根据国家发改委批复《城市轨道交通规划（2019-2025）》，综合站点上盖开发平均面积以及获批的10个城市的商品房均价等多项指标进行预估，未来国内TOD开发市场空间预计将达万亿级。

数据来源：《城市轨道交通规划（2019-2025）》，CRIC、易居研究院整理
换句话说，在“量”上，TOD未来的发展有着十分广阔的空间。与此同时，面对市场的变化，我们也看越来越多嗅觉敏锐的房企也在涉足TOD，抢占城市发展的新风口。据不完全统计，目前全国已有华润、美的、金地、龙湖、宝龙、泰禾、绿地、越秀、万科、绿城、世茂等20余家品牌房企进军TOD领域。

品牌房企的发布布局战略越来越多地指向TOD，便预示着行业发展的新动向。综合来看，TOD物业未来空间潜力较大；于楼市而言，其或将下一个置业风向。

05南宁的TOD时代，何时到来？ TOD在国外及国内热点城市发展得如火如荼，未来发展被广泛看好，也令许多南宁人对于TOD有了更多期许。南宁何时才能真正拥有TOD，愈发受到关注。这个问题的答案，离我们越来越近了。据了解，作为南宁乃至整个广西TOD实践的先行者，南宁轨道地产集团有限责任公司（以下简称“轨道地产”）即将于4月9日举行“轨道地产TOD元年战略发布会”，揭开其落子五象新区的两大TOD项目——轨道御玺君临湾&轨道御澜上城的“神秘面纱”。

在南宁实践TOD项目，轨道地产确实有资本和实力。 首先，轨道地产开发运营经验丰富。其是拥有40年开发经验，具有一定规模和专业实力的国家一级房地产开发企业。 其次，轨道地产也拥有强大的资源和技术支持。其依托母公司南宁轨道交通集团在轨道沿线强大的土地资源支持，以“轨道+物业”模式，整合利用轨道交通沿线各种优势资源，开启“轨道地产”新格局。 另外，轨道地产还有着优质产品体系加持。其引入国际先进TOD模式打造轨道物业，已形成御水系、御澜系、御珑系、御玺系四大优质产品系，引领城市轨道人居新变革。

轨道御玺君临湾效果图其即将亮相的轨道御玺君临湾和轨道御澜上城，便分别是御玺系和御澜系的首作。

轨道御澜上城效果图这两大项目亮相，也预示着TOD将在南宁首秀，值得期待。大家关于南宁TOD建设的各种疑问，预计届时都会迎刃而解，我们拭目以待。