房价进入1.3万+/㎡时代，南宁还有哪里能捡漏？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师周文彬

均价迈入1.3万+/㎡的南宁，正在拒绝很多人。但如果你细心去找，其实南宁仍有“宝藏盘”可以捡漏。
譬如这个位于的主城低密住区，目前均价1万/㎡左右便可以上车。不仅如此，均价1万/㎡左右，TA能给你的，还是低密洋房，助你改善置业。
不信？那请你接下来耐心仔细地看好了。

南宁楼市迈入1.3万+，均价1万哪还能捡漏？

手里钱不算很多但又想改善置业，均价1万/㎡左右，南宁还有哪里可以捡漏？要回答这个问题，先来看看南宁的房价水平。

克而瑞数据显示，进入2021年，南宁房价则迈入了1.3万+/㎡：今年1-3月南宁商品住宅均价达13013元/㎡。

数据来源：CRIC

整体房价上行，各个区域的均价也处于高位。今年1-3月，南宁六大城区商品住宅成交均价都在超过了“万元大关”。

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尽管如此，但在市场分化的行情下，均价1万/㎡左右，仍有少数上车的机会。

数据显示，今年1-3月在南宁40多个板块中，有6个板块商品住宅成交均价在“万元”以下；同时还有各有8个板块均价在1万（含）-1.1万元/㎡和1.1万（含）-1.3万元/㎡。

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均价“万元”以下的板块，便是可以捡漏的机会；均价在1万（含）-1.1万元/㎡、以及均价在1.1万（含）-1.3万元/㎡的板块，也有少部分项目适合上车，但机会不多。

摊开南宁的楼市地图，在这些板块中挖掘“宝藏盘”，位于兴宁东的保利·和院，不得不提。

一方面，其是主城区范围内为数不多适合要求均价1万/㎡左右的人上车的项目；另一方面，项目还主打舒适度高的洋房产品，性价比不言而喻。

通过数据来看，你会有更为直观的感受。

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数据显示，今年1-3月南宁洋房的成交均价也达15167元/㎡，单月成交均价都在1.4万元/㎡以上；尤其是3月，这一数字已突破1.6万+/㎡。

相比之下，像保利·和院这样可以在主城区上车均价1万/㎡左右洋房的机会，少之又少。

保利·和院实景

保利·和院的性价比不只在于价格，更在于其在区域价值、环境、交通、产品等方面的高能级表现。

别着急，我们一一详细往下说。

荒芜之地不再，已呈连片开发之势

曾几何时，保利·和院所处的那安快速路兴宁区路段北面周边大多是荒芜之地。

现如今，随着多家品牌房企的抢滩进驻，以及各方面的动工改造，可谓焕然一新。

那安快速路兴宁区路段北面实景（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技，2020年5月拍摄）

一方面，除保利之外，这里汇聚了万科、碧桂园、联发、彰泰、北投、兴进等外来及本土品牌房企。

往更深层次去看，房企的进驻也是跟着城市的发展战略走，片区频繁出让地块吸引房企进驻，也能看出政府想要重点开发该片区的决心。

不过，单有房企的进驻开发还不够。一个片区的开发，还需要基建配套的落地建设。

先是整个大兴宁片区的配套在持续升级。

譬如在商业方面，吾悦广场已开业；首创奥特莱斯则计划于今年三季度开业，计划引入300-400家知名品牌。商业的升级，将为整个片区带来更多的人气。

首创奥特莱斯效果图（图片来源：南宁晚报）

又如在产业建设方面，京东南宁电子商务产业园及运营结算中心项目已落户兴宁东，将是南宁面向东盟跨境电商物流通道建设的主要组成部分。产业的升级，将吸引人口导入，助推片区持续发展。

京东南宁电子商务产业园及运营结算中心项目效果图（图片来源：南宁兴宁发布）

不仅如此，兴宁的未来发展也拥有强大的土储支持。另根据媒体报道，兴宁区已将三塘西北片区的2万亩土地进行收储，规模远超凤岭北，预计开发时间长达20年。

未来的兴宁东作为城市副中心之一，将集居住、产业、生态旅游等多元化于一体。据测算，片区预计将近300平方公里，到2015年人口或达47万人（仅供参考，以实际为准）。

与此同时，随着原来的外环高速成功改造为那安快速路，那安快速路兴宁区路段北面也在日新月异。

如金川路、那况路、那荷路、恩湖路等道路都在持续推进建设，片区内部路网初现雏形。

又如不少项目都配建有学校，有的项目毗邻的湖泊水系也纳入市政景观开发，居住环境持续提升。

那安快速路兴宁区路段北面已呈连片开发之势（来源：克而瑞&财讯网络/桂土科技，2020年5月拍摄）

整体来看，目前的那安快速路兴宁区路段北面片区已呈现连片开发之势，区域价值持续提升。

内外水系公园环绕，自住不要太舒服 除了区域升级，保利·和院地处的兴宁东还是南宁自然生态区之一。根据《南宁市三塘至五塘概念性总体规划》，这里将以“一带两轴五廊九组团”的总体布局，打造国际化田园生态智慧城。

三塘-五塘片区“一带两轴五廊九组”格局示意图（图片来源：《南国早报》）生态宜居，变成了这里的关键词之一，板块内分布有丰富的山水田园资源。以保利·和院看，项目毗邻集运动健身休闲、森林康养度假、科普文化体验为一体的高峰森林公园，被罗伞岭水库、老虎岭水库、那安水库等6大水泊包围，周边也有亚热带植物研究所、上百个园圃，更有大片季节性湿地与湖泊环绕，外部生态环境可谓得天独厚。

高峰森林公园实景项目同时还毗邻规划打造约6.2万㎡的湿地景观、呈现“天纹织水岸壮锦舞沙江”的沿岸滨水景观、并计划引入商业开发的沙江河湿地公园，未来有美景欣赏的同时，还能惬意“逛吃逛吃”。

沙江河湿地公园实景而在项目内部，包含100亩原生态龙湖、2.5公里环山大道等，大限度地保留和利用原有的优质自然环境，打造天然“氧吧”，宜居舒适。

项目环山大道实景在优质的景观环境之外，项目自身及周边还拥有丰富且能级较高的教育配套和满足生活所需的商业配套。
项目内部已经醇熟的竹溪风情商业街，周边还分布有吾悦广场、高峰菜市等，可以满足日常生活所需。

项目自身及周边教育配套丰富（底图为《南宁市三塘镇详控规划》，来源：南宁市自然资源局）
同时，项目自身拥有山渐青幼儿园、山渐青国际学校，可享国际化教育；另一方面，项目周边还有27所学校环绕，直线距离距离规划中的西大附中新校区约600米。

山渐青直线距离规划建设中的西大附中约600米（根据百度地图测距，仅供参考；底图为《南宁市三塘镇详控规划》，来源：南宁市自然资源局）

那安快速打通“任督二脉”，出则繁华已是“基操” 除了生态环境，保利·和院近几年的交通配套能级进一步提升，同样令人印象深刻。
那安快速路，便是其中较为突出的体现之一。

项目鸟瞰区位图在那安快速路邕武互通通车后，从邕武互通驶入全程无红绿灯的那安快速路，保利·和院业主驾车出行迎来了翻天覆地的变化。从项目出发行经那安快速路，约5分钟可到达吾悦广场、约 10分钟可去往南宁东站；再往东走，约 15分钟便达到东盟商务区；若是往西走，约20分钟便可到达安吉万达广场。（根据百度地图测算，仅供参考，以实际为准）与此同时，项目毗邻的南宁北门户大道——邕武路也在持续优化。据了解，邕武路最新将于在本月份升级完成。届时，项目业主去往南宁北，更为顺畅。再加上两年前地铁3号线覆盖的加持，现如今，项目业主不论是乘坐公共交通，还是驾车出行，都便捷通达全城。

项目实景都说买房要用发展的眼光去看一个项目乃至一个片区。交通持续升级的保利·和院，便是一个很好的例子。

05户型玩得有多6？做了个50㎡的家庭核心区价格、环境和交通之外，保利·和院的性价比还体现在产品上。尤其是目前主推的洋房产品，亮点颇多。过去的一年，疫情“黑天鹅”引起的市场需求变化。从去年3月克而瑞在全国范围内对10353组家庭进行了关于住房需求变化的调查问卷来看，疫情期间对自己房子最不满意的前3项分别为客厅、玄关及餐厅，对空间充足且功能性丰富的大客厅需求凸显。

数据来源：克而瑞问卷调研保利·和院洋房，便就此做了许多“对症下药”的设计。 首先，实用性强，可承载更多功能分区。“空中四合院”的设计，打造约50㎡家庭核心区，中庭无承重墙，让客厅空间可随心改造。

保利·和院洋房样板间实景
这样的宽厅不仅仅是“大”，更是在活动空间充足的情况下，承载更多功能，凸显实用性。 其次，户型设计创新。市面上大多数同类产品即使做到了50㎡的大宽厅，也停留在面宽稍小的竖厅或常规的横厅。而保利·和院的“空中四合院”属于独一档的创新设计，更有识别度。

保利·和院洋房样板间实景 另外，设计合理性和空间利用率高。市面上同类产品要做到50㎡的大宽厅，普遍建面在180㎡以上。而保利·和院仅需要141㎡的建面便可实现，户型设计更为合理，空间利用率高。

06不止宽厅，还有7米阳台、40㎡花园、70㎡露台除了大宽厅，保利·和院洋房还在诸多细节设计下足功夫。 大阳台设计。以建面约130㎡4房户型来看，南向客厅连接景观阳台开间均约7米，景观视野开阔。

建面约130㎡洋房户型图 南向超大开间。以建面约141㎡5房户型，朝南阳台+主次卧开间达约13.7米，实现了更为广阔的视野，舒适度更高。

建面约141㎡洋房户型图
再如拥有花园or大露台。底层户型还可享约40㎡花园；顶层复式户型则赠送约70㎡空中露台，得房率高，尽显尺度感。

建面约174㎡顶复洋房户型图不仅如此，1:1墅级楼距，大限度地保障了通风采光和私密性。

保利·和院洋房效果图

保利·和院洋房实景 一梯两户的纯板式设计，打造8+1层的洋房，整体全南北朝向，进一步提升了居住舒适度。

保利·和院洋房实景 作为院子里的洋房，保利·和院骨子里还透着浓厚的文化气息：在新亚洲风格立面之下，却有着大气府门，其中有着和字地雕、铜制和纹门锁，彰显世家风范。

结语

2020年，南宁迎来了改善产品的爆发之年。不少业内人士都认为，这一趋势将延续到如今的2021年。

在这之中，不少产品都是因为高地价倒逼做“高端改善”，有的项目其实名不副实。面对层出不穷的改善产品，懂得从中遴选出高性价比的项目很关键。

经过11年的历练，保利·和院确实在众多改善盘的PK中走在了前面。综合价格、环境、配套和产品来看，确实是不可多得的“宝藏盘”。

在房价1.3万+/㎡时代的南宁，均价1万/㎡左右上车保利·和院洋房，改善置业且买且珍惜。