总土储货值超600亿，领跑广西的彰泰在新赛道上如何超越自己？

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集 #土拍汇总 58个

文/易居企业集团·克而瑞分析师

连续三年销售业绩突破200亿元，位居广西房企销售排行TOP50头部梯队。2020年在广西市场占有率为第一，超越一线房企大鳄。

彰泰集团，一家在广西市场中稳站第一梯队的房企。过去一年，彰泰权益土储货值达611.38亿元，权益土储建面770.47万㎡，位列广西房企权益土储货值排行TOP1。

换句话说，彰泰集团做到了销售有市，土地有量。这放到任何一家房企，都是利器。

而两者兼具的彰泰集团，在土地市场的表现如何？土地布局、储备情况具体怎样？如今，彰泰与全国行业龙头房企融创牵手，会不会产生1+1＞2的化学反应？
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销售

跃升广西楼市“一哥”
稳健行远是品牌的根基
地产人眼中的“90后”房企，是坚强的一代，它们经历了商品房兴盛时期的一次次革新，楼市调控下市场的一次次起伏，现已成为楼市的中流砥柱。彰泰，亦是其中一个典型，桂系龙头房企。
彰泰发展之路一步一个脚印，在创立初期的艰苦环境下白手起家，由名不经传到广西地产“一哥”、项目数量由0到100+，如今开发房地产面积近2000万平方米，并且在业内载誉满满。
已蝉联桂林楼市“一哥”19年，从“桂林一哥”到“广西本土一哥”用了3年时间，从“广西本土一哥”到“广西一哥”仅用了2年时间……一串串数字见证了彰泰的跨越式发展重要时刻。
在不平凡的2020年，彰泰更是逆势跃进，以全口径销售金额224.50亿元，权益销售金额161.40亿元，位居年度四大榜单之首，拿下广西楼市双冠，创造新的里程碑。

彰泰登顶2020年广西房地产企业销售榜（来源：克而瑞）
业绩背后，彰泰还有很多地方值得中小房企学习与思考。在外来房企大批进驻，本土房企生存空间被不断压缩的竞争格局下，彰泰凭什么能够稳健增长？复盘近年彰泰发展，分析师总结以下几点：

①抓住扩张时机
踩准市场周期
房企的一次次扩张，不止表面的规模化，核心在于走得更稳、走得更远。2015年开始，不再是桂林“唯一战场”，彰泰逐步开启全面布局广西战略。2015年梧州，2016年南宁、贺州，2017年柳州、北海，2018年百色、防城港、玉林，2019年贵港、钦州……布局了广西大部分重点城市，并做到规模化深耕与战略性下沉。
重新梳理彰泰广西扩张之路，及其近五年业绩对比，我们发现，业绩跨越式增长的背后，是彰泰对市场前瞻性研判，敏锐洞察哪里是城市红利区域、哪个地方居住需求旺盛、做怎样的产品更切合客户迫切需求等等，踩准市场周期，迅速做大做强规模、加快去化跑量。

（图表：克而瑞）
②择优城市深耕布局
聚焦“高成长板块”
随着行业分化时代的来临，城市分化、区域分化、板块分化，是房企必须面对的问题。选对城市很重要，聚焦优质板块也很重要。南宁、柳州、桂林（简称“南柳桂”）三市的GDP、人口、城镇化率、可支配收入都是位居广西前列，是当下房企大鳄抢滩广西市场的首选城市。
在碧桂园、恒大、万科、融创，以及一批全国TOP30房企的激烈竞争格局下，彰泰策略明确，坚持巩固及重仓南柳桂市场份额。在业绩提升上，这3个重点城市的彰泰项目做出了比较大的贡献，这也为彰泰更早实现“100亿+”、“200亿+”……奠定了坚实基础，如今广西市场占有率位居第一。

（图表：克而瑞）

值得关注的是，彰泰在项目选址上聚焦“高成长板块”，或依附江河湖的山水资源、或环伺城市优质配套、或是享受城市重大发展红利区域，如桂林彰泰伴山雅集、彰泰伴山云庐、交投·彰泰漓东新城，南宁彰泰红，柳州彰泰江与城，它们在2020年销售业绩表现突出。
③提升产品力与服务力
强化品牌溢价能力
对房企来说，建房、卖房可能是一阵子的事，但品牌建设则是长期的。市场认可彰泰的不单是房子卖得多、卖得好，更看重的是它的“金字招牌”。甚至，在部分购房者和彰泰业主眼中，彰泰小区的体验感、舒适度高于全国一线房企的。
从看房到收房，彰泰项目基本保留或优化原先展示的示范区，会所、业主食堂、园林、泳池/景观水系、儿童游乐区成为彰泰小区标配，识别度高、体验感佳，在广西地产界极具典范作用。

南宁彰泰红项目实景图（开发商供图）
如果物业也分星座，那么彰泰物业定是“处女座”。彰泰物业对自身服务体系总结了99个服务魔鬼细节，比如：在接到业主求援时，300秒内物业服务人员必须到达现场处理突发事件；在小区出入口重点关注1.2米以下儿童，不会让这样的小业主单独走出小区；要求“护卫小哥”们零点后秩序换上黑色便鞋巡逻，避免皮鞋声吵到业主……

彰泰物业风采（开发商供图）
由此可见，不论是产品力还是服务力，彰泰都以立行业标杆为标准，不断完善与超越自我。产品和服务是彰泰品牌长远发展重视的两大“抓手”，为更好地强化品牌溢价能力，积累市场沉淀和品牌认可度，进而增加客户与业主的口碑，进而更多的购房者认识彰泰、认可彰泰、选择彰泰，形成稳健发展的闭环。
彰泰销售业绩的稳健增长，离不开强劲土储支撑。那么，在过去一年，彰泰交出怎样的广西土储成绩单？是否与销售战场一样，雷厉风行，领衔桂系地产？↓↓↓

投资

广西区域多点开花
彰泰斩获土储货值榜第一

都说在地产这个江湖，谁拥有丰富土储总量，谁就有话语权。
事实也是如此。
要知道，作为房企的重要资产，土储总量的多少意味着房企在市场上生存空间的大小，房企能否持续开发，关键还得看它，所以土储总量很重要。
近年来，在全国型房企围猎广西市场的大背景下，外来房企和广西本土房企之间的土地储备竞争格局也进一步加剧。
值得关注的是，彰泰集团是为数不多的连续位列广西房企土储货值前3强的广西本土房企，与碧桂园、恒大集团这些全国型房企相抗衡，实力强劲。（注：本文涉及的榜单解读以权益榜为主）↓↓↓
①超600亿货值领跑广西
未来增长潜力大
在克而瑞最新发布的《2020年末广西房地产企业权益土储货值TOP30》、《2020年末广西房地产企业总土储货值TOP30》中，彰泰集团以611.38亿元的权益土储货值和642.36亿元的总土储货值，首次在广西土储货值榜上领跑，取得双榜第一的好成绩。

（数据发布：克而瑞）
回顾近三年，彰泰集团在广西房企土储货值排行榜上的表现，其土储货值呈逐年递增的态势，且均保持在榜单前三的位置，稳坐广西土储榜房企第一梯队。
从市场占位看，2020年彰泰集团权益土储货值占2020年末广西房企权益土储货值前30强总权益土储货值的9%，权益土储建面则占榜单前30强房企权益总土储建面的10%，较2019年均上涨3个百分点，其在广西土地市场的规模进一步扩大。
简言之，彰泰集团在广西地产江湖的段位升级了，庞大的土储总量，是彰泰集团未来发展的底气和保障，意味着彰泰后续业绩增长潜力大。

（图表：克而瑞）
②土储去化周期仅3.79年
发展稳健
充足的土储“粮草”可以为房企的规模进阶，提供有力支持和后盾。
但这并不意味着土储越多越好。
因此，需结合房企权益土储货值与去化周期情况，来判断房企土储是否健康。
克而瑞数据显示，在2020年末广西房地产企业权益土储货值TOP30中，去化周期在4年以下较为安全范围的房企仅11家，彰泰集团是其中之一。其权益土储去化周期为3.79年，符合目前较多企业提高周转率的经营目标，整体发展较稳健。
综合看，彰泰集团属于土储货值总量较高，土储去化周期相对较短的房企类型，既具备规模优势、又能够快速销售和周转，投资竞争优势明显。

（图表：克而瑞）

要注意的是，在疫情影响叠加房企“三道”红线、银行“两道”红线的冲击之下，房地产市场整体下行，房企资金收紧、销售去化承压、促销降价成为了一种常态化，而这也让不少房企陷入土储货值总量高，但销售端去化缓慢的非良性状态。
难得的是，彰泰集团在艰难的市场环境中，没有大幅度降价促销的情况下，依然斩获了2020年广西房企商品房销售TOP1，与此同时荣登2020年末广西房地产企业权益土储货值/总土储货值TOP30第一，实现销售良性增长且土储去化周期较快。
那么，彰泰集团凭什么做到销售有市，土地有量？
其实这和彰泰集团对市场有着清晰的判断分不开，大到对城市发展趋势的判断，小到对项目地块选址的抉择。以南宁为例，彰泰旗下在售项目拥有几个显著特征：①地处城区核心位置；②占据城市优质资源（地铁、江景、公园等）；③周边配套丰富。如：凤岭南板块的彰泰红、五象三中板块的彰泰府、兴宁东板块的彰泰欢乐颂等，均是所在板块的热销项目。
不难发现，彰泰的每一个项目从拿地之初便已占据优越的地理区位优势，加上项目后期产品规划不断迎合市场需求进行升级优化，使项目在面市后都能很好地实现热销。
加上，后期彰泰优质物业服务的加持，提高业主入住后居住舒适度的同时，还能体现房屋价值，对房子本身来说保值性能较高。
③深耕广西区域
聚焦桂林、南宁
在近几年的广西土储竞赛中，有着“桂系铁军”之称的彰泰集团，表现出“广布局、高土储、稳增长”的特征，成功布局了广西11个重点城市。
具体到2020年末在各城市权益土储货值贡献，彰泰集团在桂林、南宁权益土储货值最多，权益土储货值占比均达到20%，其次是北海，占11.63%，柳州、玉林、贵港、梧州的占比在6.67%-8.43%不等；防城港、贺州、钦州、百色占比较小。

在广西区域市场的深耕，无疑让彰泰集团实现了多点开花的局面，为其建立起了全面性统筹的大广西市场，确保企业持续发展。

（图表：克而瑞）

而从彰泰集团2020年新增土储货值分布看，也主要集中在桂林和南宁，两个城市新增土储货值占比合计达90%。其中，桂林新增土储货值约41.18亿元，占比52%；南宁新增土储货值约30.14亿元，占比38%；贺州新增土储货值约7.82亿元，占比10%。

由此可见，彰泰集团在深耕广西区域市场同时，也注重重点城市的开发，聚焦南宁、桂林等经济基本面良好、都市圈环境优质、人口或产业突出的城市。

（图表：克而瑞）
彰泰集团土地规模在广西的不断扩大，使企业品牌覆盖力度进一步扩大，彰泰品牌影响力和价值得到提升。尤其是和融创牵手之后，彰泰融创两大平台的合力，或将产生1+1＞2的效果，无论是融资、或业绩/土储规模、或品牌曝光度等方面，都将上升一个新台阶。↓↓↓

战略合作

彰泰融创强强联手
巨头效应“1+1＞2”

如今，房地产市场进入存量市场时代，房企不得不面临变革与转型的抉择，房企间抱团“合伙”、强强联合、多元化布局渐成趋势。拥抱变化、主动变革，是2021年彰泰给市场传递最大的信号。广西地产“一哥”彰泰与全国四强房企融创，强强联合、优势互补，组建新平台、新品牌——彰泰融创。这一“超级合体”又将碰撞出怎样的火花？给广西楼市带来怎样的影响？以下，是分析师一些大胆预判。

彰泰集团&融创中国战略合作签约仪式现场（开发商供图）
①业绩规模更大
2021彰泰融创或创350亿+
2020年，彰泰、融创双双跻身广西百亿阵营阵营，全口径销售金额分别是224.5亿元、108.52亿元，位居广西房企销售榜TOP1、TOP8。
如今，彰泰融创的创立，预示着房企业绩规模、土储规模多个战场的赛道排名将发生较大变化，相邻排名的差距或将有望拉大。
若按2020年双方全口径金额，以及目标增长率推算，彰泰融创的2021年业绩规模或达350亿+，这也达到广西房企的新高度。在土储方面，彰泰融创的2021年总土储货值推算或达700亿+。
可以预见，未来几年，彰泰融创将牢牢坐稳广西地产“一哥”位置，向更广阔的规模市场迈进。
②叠加效应
品牌、产品和服务力价值加倍
在“行业集中度分化”、“市场分化”、“企业分化”、“房住不炒”、“疫情”影响之下......购房者对居住空间、房企服务有更高的要求，更愿意为品牌价值高的房企去买单。
数据显示，融创中国在《2020中国房地产开发企业品牌价值50强》位居TOP8，彰泰则入围《2020中国房地产开发企业品牌价值西南10强》TOP7，两家房企品牌影响力都很强。
要知道，优质的品牌影响力将有助房企进一步提升市场竞争力。
通过对比，我们发现彰泰“让您的幸福更长久”的品牌理念，与融创“共建城市美好”的品牌主张，本质上是有交集和共鸣点的，即是“以人为本，以实现人们的美好愿景”。
可以预见，彰泰融创的品牌共铸，将产生叠加效应，影响力、品牌溢价能力都是加倍增强。
同样的，借助融创丰富的市场运营和团队管理经验，在产品力和服务力上，彰泰融创在产品体系和服务体系也更加标准化、精细化，更加从容应对市场和客户需求的不断变化。
③业务触角更广
“地产+”强化造血能力
在持续分化、竞争越加激烈的市场下，房地产企业靠单一能力胜出的时代已经过去。
当下，“地产+”已然成为更多房企的选择。尤其是规模型头部房企，把地产业务链条的触角延伸至更多领域空间，提升自身“造血能力”。
彰泰&融创亦如此。
首先看彰泰，除了地产开发、物业服务两大主要领域，此前还在城市更新、产城开发、文旅康养、商业酒店、产业链打造等综合业务上，有所成绩；而“新彰泰”融入融创的“地产+”战略，可以说是“无缝衔接”。
据了解，融创以地产为核心主业，高起点布局服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养六大业务板块，经过多年实践和探索，已形成产业协同效应优势。
可以推测，彰泰融创自身有一定产业项目的储备，未来在文旅、会议会展、医疗康养等领域，或将加大发力。

写在最后

房地产是一项长期事业，土储规模大对房企来说，本就是一种优势。彰泰集团广西土储量充足，优质土储的积累优势，企业规模的成长性、空间性仍然巨大。
而彰泰&融创的牵手，将进一步整合各自的区域优势资源，助力其深耕广西市场，做大全国市场，实现规模扩张向“规模与质量”并重发展，跑赢市场。