南宁几毛钱的物业竟做成了这样？！

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

收录于合集

文/易居企业集团·克而瑞分析师

当下，南宁市场上在售主流楼盘物业费基本在2元/㎡/月以上，但其实南宁还有不少小区的物业费保持1元/㎡/月以下的水平线。通过对南宁六大主城区400余个1元以下物业费小区进行调研后，小克发现南宁1元以下物业费小区中，以0.5-0.9元/㎡/月收费标准为主，且建造年代多为10年前。换句话说，南宁1元/㎡/月以下的小区大多是老旧小区。这些小区的物业服务水平怎样？为深入了解广西物业服务行业发展现状，分析探索广西物业行业的发展趋势，促进行业健康有序发展。由易居企业集团·克而瑞广西区域主办的2021年上半年广西物业服务企业测评工作已开启，将通过严苛测评体系进行客观公正测评，于2021年7月发布《2021年上半年广西物业服务综合实力测评》等系列榜单，向消费者更好地反映物业服务质量，推进物业管理行业高质量发展。今天，小克和大家分享南宁物业费1元以下老旧小区的实踩情况。

1实踩分享

为更加深入了解小区物业服务水平，小克走访了不少小区，下面拎几个物业费1元以下或处于1元临界点的老旧小区出来，跟大家分享。

欢迎大家在评论下方留言，说说自家物业的亮点和槽点。

楼盘名称：西乡塘区台湾街宜兰湾

物业管理费：0.75元/㎡/月

物业公司：广东中奥物业管理有限公司

采访对象：台湾街宜兰湾业主

台湾街宜兰湾，位于西乡塘区龙腾路89号，是西乡塘区大盘台湾街其中一个组团，总户数2214户，由11栋高层组成。楼盘所采用的物业服务公司为广东中奥物业管理有限公司，该物业公司是一家全国型物业服务企业，2015年在香港上市，物业服务涉及50多个城市。

台湾街宜兰湾的物业服务如何呢？↓↓↓

从实地来看，台湾街宜兰湾整体环境一般，园林树木葱郁。

在安保方面，正门门岗为24小时值班制，一定程度上保障小区安全。安保人员对进出社区的陌生车辆进行均有例行询问登记，但对无门禁卡的人员未做到人人询问、登记的工作流程，有待更加规范化。同时，小区部分公共空间及关键地方，安装了摄像头，便于监控小区动态。

在绿化方面，小区绿化面积和市面上在售楼盘相差无几，30%左右。由于小区已有10年历史，园林内的大树较多，树木高度可达6层以上，一定程度遮挡了部分户型的采光，有业主对此表示无奈。

另外，小区道路整体较为干净，正在清理落叶的保洁人员告知小克，由于人员有限对于落叶的打扫是定期安排，并非天天都会进行落叶的清理。也因此，小克在小区内逛的时候发现，对一些小草、小花的维护没有及时到位。

在细节方面，小区在每栋楼一层的电梯入口处的墙壁，作为公示栏所用。随之而来的是美观的问题，直接将通知贴在墙壁上，无疑会让小区整体美观性打折。

值得注意的是，小区专门设置集中晾晒区，避免业主为了晾晒，出现乱搭乱建的情况发生。

由于小区前期开发设计问题，小区并非人车分流，不少电动车和汽车均在一层停放，存在一定安全隐患。

经过对多位业主的询问，大家对小区物业服务保持中立偏好态度，认为：7毛多的物业费的确很便宜，目前市场上都很难找到，在此情况下小区物业不可能面面俱到，有一些小问题发生可以理解，能做到如此已是不易。

楼盘名称：宁铁馨苑

物业管理费：0.8元/㎡/月

物业公司：南宁锦城物业服务有限公司

采访对象：宁铁馨苑业主

宁铁馨苑，位于青秀区凤岭北佛子岭路23号，是铁路职工的福利房小区，总户数2994户，由31栋高层组成，2007年建成，今年开始陆续办理房产证。

楼盘所采用的南宁锦城物业服务有限公司，是广西本土一家物业服务公司，其服务的楼盘还包括：凤岭名园、弥珍道、锦湖苑、鑫利华花城等。

从实地来看，宁铁馨苑环境整体较好，绿化较高。走进宁铁馨苑小区，高绿化是第一印象，其次是路面打扫也较为干净。

但深入小区会发现一些不足，垃圾桶直接放置小区楼栋出入口，不仅影响美观，还降低归家体验感。另外，部分楼栋进出口的垃圾清理不及时，影响进出的同时，居住舒适度下降。

安保方面，小区的大门和侧门均配置了安保人员，且大门安装了人脸识别进出系统，在同时期小区中，智能化较高。而相比大门的严谨，侧门安保相对薄弱，进出无需刷脸，安保不会过多询问登记，安保值班也是采取24小时轮值制。

具体到单独楼栋的进出大门，业主也需通过刷卡才能进入，和同时期其他小区相比，安全性提高不小。

关于业主对物业的评价，小克询问了解到：针对业主提出的问题，物业反馈回应较慢，处理不够及时和积极，业主们希望小区物业在这方面可以提升服务水平。同时，小克了解到，也有业主因不满物业服务，而选择不交或缓交物业费。

楼盘名称：西乡塘区盛天尚都

物业管理费：1.08元/㎡/月

物业公司：广西利澳物业服务有限公司

采访对象：盛天尚都业主

盛天尚都，位于西乡塘心圩江东路8号，项目总户数965户，2006年建成。楼盘所采用的广西利澳物业管理有限公司隶属盛天集团旗下，此前曾经多次登上南宁市住房保障和房产管理局发布的南宁市“十佳”物业服务企业名单。

盛天尚都物业服务如何呢？

小克了解到，盛天尚都物业费为 1.08元/㎡/月，处于1元上下的临界点。

从实地看，绿化方面盛天尚都和前两个小区一样，交付较早原因，小区内绿化植被多，植被高度也较高，削弱小区和部分户型采光。对于花草树木的打理也是定期进行，并非每天，园林小草过于旺盛，略显杂乱、局部清洁不是很到位。

和前两个不同，盛天尚都园林安装了灭蚊装置，一定程度减少夏天被蚊虫过多叮咬的情况。

安保方面，业主需通过刷卡才能进入小区大门，对于陌生人安保会例行询问，但无需登记，安保值班也是采取24小时轮值制，单独楼栋进出大门，也需刷卡才能进入。而在小区内关键位置及一些公共区域，安装有摄像头。

小区楼栋一层的架空层为业主休闲娱乐所用，业主不能停放电动车。在该架空层，小区还引进了农夫山泉自售机，业主在楼下可自行购买大桶装的矿泉水和一些饮料，还是比较便利的。

通过几位业主的反馈，大家对小区物业服务评价整体较高，认为物业在各方面做的不错，包括业主反馈问题的及时处理，可见广西利澳物业保持了一贯水准，较受业主喜爱。

2区别差异

老旧小区物业服务从简化，物业费调价困难

一分钱一分货。物业收费不同，物业服务也会有所差异。

那么，1元以下物业费和市面上1-2元甚至2元+物业费，他们的差距究竟在哪呢？

小克通过走访发现几个比较直观反应出差距的点：

①小区固定门岗——1元以下物业费小区门岗上班意识淡化，服务态度高低立现。

2元及以上物业费小区：正门、侧门及监控室均配备有门卫，见人问好是基本礼仪，且做到24小时值班。

1元以下物业费小区：正门侧门可能有门卫，但门卫一般坐在里面或玩手机或打瞌睡，无系统的监控设备。

②小区巡查岗——1元以下物业费小区，服务人员老龄化，而非年轻化。

2元及以上物业费小区：保安人员偏中壮年、日常为业主搭把手扛东西，小事一桩。

1元以下物业费小区：保安人员偏老龄化，体力有限，安保能否真的“保安”呢？

③楼栋管家岗——1元以下物业费小区，人员配置有限。

2元及以上物业费小区：每栋楼均配置一名楼栋管家，负责和业主日常问题沟通交流。

1元以下物业费小区：无楼栋管家岗，业主不能及时反映处理问题。

④设备维修岗——1元以下物业费小区，很少做到频繁且定期检查维护、排除安全隐患。

2元及以上物业费小区：相关工程师定期（每日/每周/每月）对小区的电梯、消防箱、地上井盖等公用设施巡检维修。

1元以下物业费小区：公用设施设备一般出问题了才会进行维修，真正做到定期检查的较少。

综上，1元以下物业费老旧小区的物业服务水平比2元及以上物业费的小区要低得多，服务态度、服务内容、服务人员配置等都不一样，业主所得到的物业服务享受区别明显，物业服务从简化是其比较明显的一个特征。

3质价对等

物业和业主是一个双向对等关系

对比市场上物业收费标准，1元以下物业费的老旧小区为什么在交付十余年后仍然还是这个价格呢？

小克走访过程中，问了一些小区的物业服务人员，他们表示：收费低的小区一般都是老小区，或者是一些拆迁安置类的小区，业主缴费意识淡薄，除了物业费欠缴情况存在以外，物业费调价也比较困难，物业收支大多不平衡，当入不敷出变成一种常态化的情况下，物业服务内容和标准有所降低，减配是难免的，也因此会陷入恶性循环当中。

那是否是，物业费越高小区物业服务标准越高，物业费越低小区物业服务标准越低呢？

其实不然，“质价对等”不应该只是针对业主或物业其中一方，两者均适用。

毕竟天下没有免费的午餐，业主欠缴物业费，物业收支不平衡，没有资金干实事；或者业主要求物业用1块钱做10块钱的事，也属于“质价”不对等。

另一方面，业主愿意缴费、愿意提价调整服务，但如果物业不作为，也是“质价”不对等。

可见，业主自觉性和物业服务水平之间存在关联，两者相辅相成。

写在最后

从上面三个小区来看，不乏业主认为物业服务和小区物业费对等，但也有业主认为小区物业服务还有待提升，尤其是在处理业主反馈的问题上，不够积极。
小克通过对南宁一些老旧小区的走访，也发现：以物业服务不到位为由拒缴或延缴物业费的现象普遍存在，物业方调价困难。而造成这一局面的原因，小克看来和业主、物业服务人员双方都分不开，毕竟“质价对等”不应只针对其中一方。
在业主维权意识越来越强，且购房人群越来越年轻化的今天，大家对物业服务要求也越高，原本老旧小区的物业服务已不能满足住户需求。对物业公司而言，修炼自身内功才能不被市场淘汰，同时才能更好的创新创收，提高自身价值。

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