2021上半年广西房企50强：头部房企强者恒强，国企继续“弯道超车”，也有房企“躺平”……

文/易居企业集团·克而瑞分析师  

难，成了市场的常态化。再加上“五道红线”压顶、市场观望情绪重、购买力下降……这半年，房企们大多过得不容易。 不容易的半年，分化还在继续。我们看到：有的房企“躺平”，甚至是直接“出局”；也有的房企通过收并购扩张规模，继续强者恒强；亦或是实现“弯道超车”…… 透过克而瑞日前发布的2021上半年广西房企50强系列榜单进行深度剖析，这些市场特征都一目了然，值得细品。

01“领头羊”再易主，融创首次登顶

纵观今年的广西房企全口径销售金额TOP50，“领头羊”再一次易主，融创首次实现登顶。

这是自2016年克而瑞发布广西房企50强以来，“领头羊”第三次易主。

2016-2017年，在广西布局遍地开花的恒大连续2年领跑；随后的2018-2019年，以“农村包围城市”发展的碧桂园取代恒大“上位”，同样实现了“两连冠”。

时间来到2020年，曾经在桂林偏安一隅的彰泰，经过近3年的大规模的全区扩张布局，实现了业绩排位的快速蹿升，由曾经的桂林房企“一哥”一路突围站上了广西房企“一哥”的位置，并在当年开启了全国化布局之路，成为了“广西本土房企之光”。

 彰泰集团与融创中国战略合作签约仪式现场

随着4月17日彰泰集团与融创在无锡举行战略合作签约仪式，彰泰与融创“合体”，融创作为全国头部房企、彰泰作为广西龙头强强联合，广西房企格局出现了一定的“洗牌”，融创借此实现在广西的布局规模“更上一层楼”。

这是今年市场特征的缩影之一。在市场下行周期之下，部分经济实力雄厚的头部房企通过收并购实现了快速扩张，继续强者恒强，亦或是成功“弯道超车”。

0250强业绩缩水，各梯队门槛普降

纵观今年上半年的广西市场，在后疫情时代，成交量持续收缩，价格下跌明显。

克而瑞数据显示，今年上半年广西（主城区）商品住宅成交面积1188.99万㎡，与2020年1-6月相比，下降6%；较2019年1-6月更是下降16%。成交均价则为8411元/㎡，较2020年1-6月和2019年1-6月均下降了2%左右。（注：统计范围为广西14个地级市主城区，其中南宁不含武鸣区、桂林不含临桂新区、河池不含宜州区）

具体到广西14个地级市来看，仅5城成交高于疫前规模，多为以价换量，市场艰难已成为常态化。

市场规模收缩，也使得头部房企业绩缩水。以梯队成交总金额对比，广西房企全口径成交金额TOP50各梯队成交总金额较2020年同期都有不同程度下滑，均为近3年同期新低。

TOP50成交总金额约1107.63亿元，与2020年1-6月相比，下降141.44亿元；

TOP30成交总金额约978.41亿元，与2020年1-6月相比，下降107.18亿元；

TOP10成交总金额约591.70亿元，与2020年1-6月相比，下降47.28亿元；

TOP3成交总金额约271.55亿元，与2020年1-6月相比，下降4.78亿元。

整体来看，今年上半年广西房企TOP50业绩规模明显低于去年同期。从楼市一线对比，事实也确实如此。

把时间拉回2020上半年，虽然疫情对于一季度的市场影响较大，令市场一度被迫按下“暂停键”。但在进入二季度后，广西部分城市热度有所回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码，提升业绩。

而在今年上半年，市场整体处于横盘态势，尽管不少项目都在优惠促销，但除热点区域的个别项目外，并未出现明显热度上升。

以南宁为例，据克而瑞监测（不完全统计），今年上半年南宁约有16个项目合计集中开盘17次，其中超60%开盘项目去化不及45%，仅3盘去化超过90%。

另外，业绩规模明显缩水也使得广西房企TOP50各梯队入围门槛普遍下滑。以TOP50、TOP30、TOP10和TOP3四个梯队来看，除TOP3外，余下梯队门槛值都有不同程度下滑。

TOP50入围门槛为4.80亿元，较2020年1-6月下降4%，门槛值降低0.18亿元；

TOP30入围门槛为8.65亿元，较2020年1-6月下降36%，门槛值降低4.94亿元；

TOP10入围门槛为36.26亿元，较2020年1-6月下降4%，门槛值降低1.54亿元；

TOP3入围门槛为80.05亿元，较2020年1-6月上升8%，门槛值提升5.75亿元。

03头部房企强者恒强，市场分化加剧

尽管上半年广西市场及50强房企整体表现不乐观，但也有部分房企在逆势之下有着相对稳定的表现。

头部房企强者恒强，便是其中的缩影之一。

回头去看近3 年全年度和本年度的广西房企TOP50，我们发现碧桂园、恒大、阳光城、龙光、大唐、万科等头部房企都能稳定跻身10强行列，可谓是强者恒强。

纵观这几个头部房企，主要是呈现两大特点：

一是在广西布局广泛，整体具有明显的规模优势。譬如碧桂园是少有的广西14个地级市实现全覆盖的房企，布局脚本还深入到众多县级市和县份；又如恒大截至2020年底已进驻广西11个城市，累计开发项目40个；再如深耕广西13载的大唐，目前已在广西4城布局超40盘。

二是重仓深耕南宁，利用在广西第一大市场的规模优势助力业绩保持高位。譬如秉承着“2+4”战略、聚焦南宁和柳州两个重点城市的阳光城；又如早在2006年就战略性布局南宁，迄今已先开发超过30个项目且遍布南宁6大城区的龙光；又如已在南宁布局10余盘的万科等。

值得关注的是，这些深耕南宁的房企都看到了五象作为热点区域强大的市场虹吸效应，重点布局五象新区。从商品住宅维度来看，五象新区的核心区域良庆区是今年上半年唯一保持成交量价正增长的区域。重仓于此，即使市场下行，业绩也能保持规模。

强者恒强，也体现了市场分化加剧。同时，市场分化加剧还体现在多个方面，我们不妨举几个例子。

譬如在业绩梯队对比方面，根据计算，TOP10的成交总金额是50强后40位房企成交总金额的1.15倍，与2020年1-6月相比，扩大了10个百分点。

又如从广西房企TOP50的业绩涨跌情况来看，排行前25位的房企业绩涨跌互现，但到了后25位，除去11家新晋入围房企外，余下14家业绩均呈同比下滑态势。

市场分化，在2021年仍在进一步加剧。

04国企持续发力，增速名列前茅

进一步从今年上半年广西房企TOP50业绩涨跌情况来看，虽然部分房企这半年的业绩表现不乐观，但我们也看到国企在这一轮市场周期中的持续发力。

根据统计，今年上半年广西房企TOP50中有24家房企业绩呈现不同程度缩水，降幅在3%-75%，数量占比48%，较去年同期增加4家；仅有13家业绩同比上涨，较去年同期减少2家。

在这仅有的13家业绩上涨的房企中，本土国企表现依旧表现亮眼，增速位居前列。

（标红为广西本土国企）

其中，凭借着路桥·壮美山湖的热销，祥嘉今年上半年全口径销售金额同比上涨约184%，增速领跑。

而近2年上升势头强劲的北投地产也持续保持业绩正增长，上半年全口径销售金额同比涨幅达97%，位列增速第4位。

本土国企“榜眼”广西地产集团同样实现业绩正增长，上半年全口径销售金额同比上涨约31%，涨幅也位居前十位。

国企的持续发力还体现在整体的上榜数量上。统计显示，今年上半年广西房企TOP50中本土国企占据了8席，较去年同期增加1席。

进一步剖析原因，其实这样的发展趋势完全有迹可循。

一方面，在“三道红线”压顶之下，不少原本以“高周转”发展规模的民企在融资上都在负债和现金流等方面遇到了一定的困境，为“去红线降档”不得不放慢脚步。而资金雄厚的国企在这方面则一般不会遭遇困局，可以借势实现“弯道超车”。

另一方面，“高周转”发展的民企往往还会面临巨大的业绩压力，项目打造往往因为追求快销而形成模式化。相比之下，国企往往也不会在这方面遇到“烦恼”，可以用更多的时间去沉淀打造有特点的产品，更能赢得市场。

按照这种发展趋势预测，未来的广西市场，以本土国企为代表的“国家队”将进一步占据重要的地位。

另外，榜单上也出现了不少新面孔，例如快节奏及精准布局的广西本土房企-广西悦恒集团；凭借威宁青运村今年热销“上位”的威宁；稳健深耕广西的广西晨华集团；以及广西洋浦地产、光明房地产、柳州温馨地产等企业。

这些新面孔多为本土房企。本土房企日渐崛起的趋势，进一步凸显。

05坚持区域深耕，规模房企优势凸显 

随着外部市场环境和购房者观念转变，房企拿地开发、销售模式也随之发生一定变化。“一盘独大VS多盘发力，单打独斗VS合作共赢 ”等方式成为企业开发重要模式，头部房企得益于其资金、规模、合作上的优势，将得到进一步提升。

大都投资依靠单盘出色的业绩表现登榜，千亩大盘建工城，便是大都投资实现业绩快涨的“关键角色”。路桥·壮美山湖则是由广西祥嘉投资有限公司开发，项目占地接近千亩，总建筑面积超百万平米，可为3万人提供暖心大城生活。

建发则是采用多盘齐发模式，建发·五象印月、建发央玺、建发和玺、建发央著多项目在售，在市场上形成口碑造势。

另一方面，大唐地产在以公开市场招牌挂之外，并积极跟当地具备优势的企业进行强强联手，尽快提升市场占有率。例如大唐与阳光城携手打造的阳光城大唐檀境、阳光城大唐世家、五象澜庭府；大唐地产与旭辉合作打造大唐盛世旭辉府、盛世春江；大唐地产与中南置地联手紫云印象。

06本土房企优势凸显，表现亮眼 

本土房企VS外来房企，谁是赢家？

整体来看，由于外来房企多采用点式布局，拿地灵活，抗风险能力强，外来房企依旧能够守住“阵地”，略占优势；但本土与外来房企仍在拉锯之中，2021年1-6月本土房企势头强劲，逐渐追平，大有与外来房企“平分秋色”之势。

具体来看，2021年1-6月广西房地产企业全口径销售金额TOP50中，本土房企（含本土国企）上榜24家，占比48%，外来房企上榜26家，占比52%；同比2020年同期这一维度，本土房企（含本土国企）与外来房企上榜数量占比分别为46%与54%。

进一步分析榜单，由于本土房企具有主场优势，专注于广西区域深耕，有较强的成本管控能力，众多本土企业表现抢眼，扩大市场份额。如恒力集团在广西稳扎稳打，大都投资、云星、小龙等在业绩增速较快，且排名实现上升；盛邦、洋浦、恒悦新晋入围50强。

07改善产品力助力，品牌房企突围 

过去，随着品牌房企规模扩张带来了产品的标准化，行业内住宅产品逐渐被“趋同”。在上半年紧张的行业背景之下，也随着客户对于居住品质的更高要求和家庭成员结构变化带来的改善需求，品牌房企积极投入改善型产品研发助力。

2021年上半年，万科、建发、保利、中国铁建、联发等主打改善项目的房企均入围广西房企全口径销售金额榜前50强。

其中，建发央玺规划有板式高层和洋房，其中洋房户型面积为127㎡、165㎡，建发五象印月规划建设小高层、洋房、叠拼约110-285㎡改善型产品，是建发禅意中式产品系代表作之一。

万科城大平层力作云望组团，主推建面约205㎡四房、233㎡五房两厅三卫户型，双阳台、双主卧套房、配备多功能间。万科瑧山悦主推建面约180-252㎡带装修大平层，实景现房收官。

保利旗下“天赋系”三大豪宅项目——保利·冠江墅、保利·君悦湾、保利·和院成为高端改善市场的主力。

中国铁建·西派御江是中国铁建地产旗下产品线——“西派系”，主推建面为175-418㎡江景大平层；联发臻境打造低密度洋房+高端现代别墅住宅产品，主推140-199㎡合院。

写在最后
2021上半年，尽管市场依旧艰难，多数房企“躺平”，但也有部分房企在业绩上实现了突破与发展。 进入下半年，在行业整体去化承压之下，对于房企而言，要想穿越周期，在激烈的市场竞争中实现突围，进行精细化运营，把握和运营好资金能力、产品力、品牌力、服务力等核心竞争力都是关键。

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