真相来了！黄金周南宁楼市到底卖得怎样

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

文/易居企业集团·克而瑞分析师

回首今年的国庆黄金周，南宁楼市的价格战依旧打得很凶。买房送车位、一口价特惠、抽五菱宏光……优惠促销方式可谓层出不穷。

在这一轮价格战告一段落之后，分析师注意到：不少房企或项目都纷纷晒出了“成绩单”，进入2021年以来颇为冷清的楼市一下子又热闹了起来。

这是否意味着横盘的南宁楼市开始回暖了？本篇，我们来聊聊这一话题。

1市场大数据

成交处于低位，均价1.3万+/㎡ 今年的国庆黄金周南宁楼市到底有没有回暖，我们先看数据。克而瑞数据显示，今年国庆黄金周（2021.10.1-10.7）南宁商品住宅成交面积7.16万㎡，与去年同期（2020.10.1-10.7）相比，下降8.09%；成交均价13228元/㎡，同比去年同期上涨5.78%。 纵向对比近5年国庆黄金周的成交量价（注：2020年国庆黄金周实际为8天，为方便统一比较，本篇数据选取其时间维度为2020.10.1-10.7），今年的国庆黄金周成交量与往年同期还有一定差距；而成交均价在部分别墅产品集中网签的拉升下同比结构性上升明显，处于1.3万+/㎡。

数据来源：CRIC 分区域来看，良庆区和江南区成为两大主力，这两个区域分别凭借星海银沙、华润江南中心等项目的集中网签，成为了成交大头，成交占比分别为30%和22%。 与去年同期相比，除兴宁和邕宁外，余下区域成交量同比均有不同程度下滑；成交均价则是各区域涨跌互现。 其中，青秀区成交同比降幅最大，达35.04%；但在双珑原著、龙湖·郁林府、保利君悦湾、中海半山壹号等高价项目房源集中网签拉升下，青秀区在今年国庆黄金周期间均价结构性上涨并站上了1.9万+，达19125元/㎡，同比上涨26.92%，是均价同比涨幅最高的区域。

数据来源：CRIC
从目前整体的数据对比及分区域的数据对比来看，今年的国庆黄金周南宁楼市成交并没有明显的回暖迹象。 但数据表现往往会有一定的滞后性，按照往年情况，部分项目国庆黄金周期间的销量网签可能会延迟到国庆黄金周之后，所以接下来我们还会持续关注成交数据走势。

2楼市一线
价格战继续加码，超73盘优惠促销尽管从数据表现来看，成交数据并没有明显提升，但今年市场另外一个特征是，价格战持续升级，可以说大部分楼盘都推出了国庆特惠。在今年的国庆黄金周期间，随手一刷地产人的微信朋友圈，除了各种在售楼部通宵达旦工作的打卡，还有一大波楼盘的国庆优惠霸屏。 据克而瑞不完全统计，国庆期间有超73盘推出优惠促销，和往常节假日不同，这一轮价格战来得比平常更猛烈：特价房、降价、首付免息、买房送物业费送车位……各种优惠形式接连上阵。

根据了解到的优惠信息，分析师进行了归纳和分类，大致呈现以下几大特点： 1、各大房企纷纷推出品牌联动政策
譬如大唐广西联动42个盘，推出砍房节，成交礼有iPhone13；彰泰五盘联动，推出国庆提前GO、1元抢北海游活动；金科云广区域打出了「保价换房」、买房送全屋家电；云星国庆购房节，多盘联动回馈五重礼……

2、首付分期、低首付、装修补贴 譬如兴宁区的彰泰欢乐颂首付分期首期低至3.5万；青秀区的保利领秀前城首付分期首期同样也低至4万起；大唐臻观首付分期首期仅需26万起，还免息两年；五象新区的阳光城大唐·檀境首付分期首期12万起，至高免息3年；汉军冠江台首付分期3万起等。

这些都属于比较低的首付，有一些项目的首付分期政策还带有免息，可以说是对于买房人上车非常“友好”了。另外，部分楼盘还推出装修补贴最高38万元，成交即送价值10万元的全屋定制（柜子、家电），成交即送价值万元的医疗卡，首付分期贴息，成交即送全屋家具+家电等优惠。 3、特价房门槛继续降低 譬如龙光、融创、大唐在五象、江南的项目，推出了7、8、9字头房源。

具体来看，阳光城大唐世家推出8字头房源，万科金域国际则是特惠10xxx元/㎡起，明昱公园7字头起，相比主力价格10500-13000元/㎡，优惠价格可以说是很实惠了。
值得一提的是，建发和鸣国风样板间开放，并放出首开特惠价8188元/㎡起。更惊人的是，甚至有楼盘打出“不分楼层，不分朝向，9999元/平方米任选”的优惠。
不过，分析师实际了解到，这样的特惠活动仅限于特定房源。 4.买房送车位、物业费、家电大礼包已成优惠标配 除了上文提到的优惠促销，买房送车位、送家电大礼包、送物业费等优惠也已经成为优惠促销活动标配。譬如在送物业费方面，龙光玖誉城成交即送5年物业费，荣和公园大道华府购房享8年物业费，旭辉五象臻悦成交最高送10年物业费，大唐院子认购最高送20年物业费。又如在家电礼包方面，阳光城大唐世家成交赠13万家装大礼包，东鼎雍和府买房送3万元家电，大唐院子认购送15万家装礼包，送3万元家电礼包，旭辉五象臻悦最高赠送10万元全屋定制，大唐臻观成交送价值10万家电大礼包。

另外，还有一些房企不走寻常路，针对一些购房者购房者买涨不买跌的心理，喊出了“保价”的口号。 但“保价”只是少数派，优惠促销大打价格战，依旧是市场主流。 那么，在这一轮价格战下，各大房企的战绩如何？别急，继续往下看，我们一一细说。

3成绩单
久违的热闹，房企都在晒国庆“战绩” 横盘的2021年，房企或项目在销量上报喜，并不多见。尤其是大规模地晒销量“成绩单”，更是似乎绝迹了。但在国庆黄金周期间，我们却看到了这久违的热闹。翻开地产人的微信朋友圈，我们看到不少房企或项目晒出了纷纷国庆黄金周的“战绩”。有的房企还宣称在今年的国企黄金周达到了销量目标，甚至是取得高于预期目标的成绩。 分析师翻开微信朋友圈查看，不少房企或旗下的项目晒出了今年国庆黄金周认购/销售XX亿的海报。

部分房企/项目今年国庆黄金周业绩成绩单海报一览譬如华润置地华南大区广西发布的海报显示，其在国庆黄金周期间4天便销售3亿元、7天销售5.7亿元；华润旗下的华润西园和华润江南中心项目在国庆黄金周期间业绩均突破亿元大关。除了晒销量的“成绩单”，还有房企或项目也在秀人气，如来访XXXX组或人次，以及新盘预约突破XXXX组等。

部分房企/项目今年国庆黄金周到访/预约成绩单海报一览譬如建发和鸣，在国庆黄金周期间认筹破200组。在国庆黄金周这个传统金九银十期间的关键节点，透过一众开发商或旗下项目晒出的“成绩单”，南宁楼市看起来似乎好起来了。不过，或许也会有人质疑：这是否只是开发商的“自导自演”、“自卖自夸”？回答这一问题，我们分别拿踩盘情况和数据说话。在国庆黄金周期间，分析师也随机到部分项目售楼部探访了解到，部分项目还是收获了不错的人气。现场看房的客户多是携家带口，有老人和孩童陪同一起看房；也有的是情侣/夫妻，或兄弟、闺蜜、亲朋组队看房；独自看房的客户，也有一部分。

2021年国庆黄金周期间，克而瑞分析师随机来到部分典型项目售楼部实地了解情况

譬如华润江南中心的售楼部在这个国庆黄金周便迎来了久违的人山人海的澎湃，洽谈区可以说是座无虚席，沙盘区也有不少客户在了解项目，现场成交砸金蛋的声音也不断传来，相当热闹。

国庆黄金周期间，华润江南中心售楼部现场人气火爆再聚焦数据层面，在房企销售表现上，今年国庆黄金周（2021.10.1-10.7）南宁房企权益销售金额前三位分别是龙光、洋浦和保利，华润、荣和、龙湖、万科、融创、阳光城、大唐也跻身TOP10。

数据来源：CRIC 纵向对比来看，今年国庆黄金周南宁房企权益销售金额TOP10成交总金额也略高于去年同期，合计约6.99亿元，较去年去年同期（2020.10.1-10.7）上涨7.92%。

数据来源：CRIC 单盘销售表现方面，星海银沙、保利领秀前城、华润江南中心包揽包揽今年国庆黄金周南宁商品住宅项目销售金额和销售面积前三；龙湖·郁林府荣和悦澜山、金地美域国际、霖峰壹號、华润·西园、大唐新希望·臻园等项目也跻身金额榜或面积榜TOP10。

数据来源：CRIC 以单盘成交金额TOP10纵向对比去看，今年国庆黄金周南宁商品住宅项目成交金额TOP10成交总金额同样略高于去年同期，合计约3.88亿元，较去年同期上涨8.6%。

数据来源：CRIC 以此来看，虽然整体的市场成交不及去年同期，但在今年的国庆黄金周期间，头部房企及旗下部分项目确实取得了不错的业绩，有底气秀“成绩单”，让人看到了市场回暖的希望和信心。

4后市展望
政策加压或已见底，价格战仍是“主旋律” 一些嗅觉敏锐的购房者，嗅到了近期楼市风向变化，面对市场变化，情绪趋于从容。买房跟着政策走。政策的变化，在一定程度上，影响我们的购房时机。全国楼市的政策风向依旧稳字当头，坚持“房住不炒”，既要遏制房价大涨，又要防范大跌。值得关注的是，中央八部委已经联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，并且明确表态：未来3年，将实现房地产秩序的明显好转，违法违规行为将得到有效遏制。 目前，南宁楼市依旧处于较为宽松的环境。既没有严苛的限购调控，也没有较高的落户门槛；二手房方面，暂时也没有指导价格；但有“限跌令”：新房售价“一房一价”且不得低于备案价10%以上。全国政策层面，央行释放积极信号，全国楼市阶段性调控政策加压或已见底。日前，央行在货币政策委员会2021年第三季度例会上，首次提及了房地产，并提出了「两个维护」，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。目的是为了推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

央行货币政策委员会2021年第三季度例会新闻通稿截图简而言之，加强开发商预售资金监管，防止项目因开发商资金链紧张或断裂，而工程烂尾或延期交付。日前，南宁市住房城乡建设局发布《购房温馨提示》称，为保障购房者的合法权益，在购买商品房前要特别注意仔细查看预售许可证，尤其是为防止出现资金挪用、逾期交付、烂尾楼等情况，购房款交纳进入预售资金监管账户。类似的“购房提示”，刚刚过去的国庆假期，柳州等城市也有发布。

南宁市住房城乡建设局发布《购房温馨提示》的相关内容截图市场层面，受房企资金“三道红线”+银行贷款“两条红线”的叠加监管影响，房企融资持续保持收紧。为偿还到期债务，在非常时期防止“崩盘”，加快销售流速，以价换量的“价格战”一波未平一波又起，各家都是为了争取尽快回款，以降挡到“红线”之外。以此来看，预计价格战仍是四季度的南宁楼市的“主旋律”之一，但也可能出现区域价格分化和项目价格分化，核心地段的项目或高价地项目更能扛，非核心地段以及踩中三条红线的房企项目仍会大打价格战。 从国庆黄金周到来的前一周南宁商品住宅供应情况看，可以预见10月将迎来新一轮推货热潮。新增供应的14个项目（2267套）中，有8个位于五象。这些新预售项目中，融创凤屿湖、荣和观江墅、建发和鸣、汉华右江院子、易居苑等是首次获批预售证。

南宁五象湖周边建设航拍实景图（来源：克而瑞广西，摄于2021年10月）此外，华润、建发、万科、保利、金科、融创、北投等大牌房企的新项目或在售项目新组团，计划也将在今年四季度集中发力，中高端产品为主，产品涵盖高层、洋房、合院、大平层等，覆盖刚需、改需、改善等不同类型购房者。

结语

从整体的数据来看，今年的国庆黄金周南宁楼市依旧不温不火，似乎并没有明显的回暖迹象。但数据只是一方面，有可能会有滞后性，只能作为参考之一。而从楼市一线以及头部房企及部分热点项目的表现来看，至少在激烈的价格战下，市场让人看到了回暖的希望和信心。按照当前的政策走向和市场形势预判，价格战预计仍将持续；但在全国楼市阶段性调控政策加压或已见底的态势下，楼市不排除会迎来楼市新一轮的触底反弹。

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