岁末南宁土拍几经变卦，除了悬念,我们仍需多些信心

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-07-02

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#土地分析 28 个

#土拍预告 3 个

#岁末土拍 3 个

文/易居企业集团·克而瑞分析师黄锦良

克而瑞广西土拍战报

“终止出让、延期出让、调整条件……”，这是自今年8月末以来，南宁招拍挂经营性用地的变更公告次数，相比过去几年同期的都要多。

我们关注南宁土拍的视角发生了微妙变化，从过去猜测“谁将拿地”，到近期猜想“谁能拿地”、“是否变卦”。简言之，土拍市场降温，悬念增多。

而今年9月发布的“近期推介地块信息“、10月发布的“近期拟出让地块信息”，以及部分城区邀约房企召开土地推介座谈会，政企面对面交流，对于供地节奏铺排和地块投拓前期预判有积极推动作用。

下面，我们一起速览南宁最新公示的市区地块调整公告，还有近期土拍预告一览表。欢迎大家文末写留言，互动交流，觉得不错点赞、在看、转发三连。

【1】

间隔不到3个月

8次终止、7次调整或延期

克而瑞广西土地监测数据显示，2021年8月25日至11月17日，间隔不到3个月的时间内，在广西南宁市自然资源局网站土地市场列表页面里，我们查询到招拍挂经营性用地（不含工业用地），显示有8次终止公告、7次调整或延期公告。

这里我们重点来看11月15日、11月17日更新的地块公告。

我们先来看到的是11月17日公告2021年第六十七期地块（GC2021-067地块）的调整公告，有以下几点调整：

（1）再度延期。该地块此前原计划10月22日现场挂牌出让，而后延期至11月19日现场挂牌出让，如今再度延期到12月16日现场挂牌出让。即竞买申请人的报名时间及竞买保证金汇入时间有所延长。

（2）放宽商办类产品设计限制。新调整的主要建设条件（二），是去除了“商务金融部分须与住宅同步建设，主楼须设置于靠凤岭南路一侧按甲级写字楼建设。”这条内容。简言之，该综合用途地块的商务部分，不再限制要求建设甲级写字楼，或可建设商办公寓或商务大平层或商墅等产品，产品线创新性可以更多。

（3）降低竞买申请人门槛。新调整的主要建设条件（三），是去除了“引进以大数据、高性能计算软件、虚拟现实软件、移动互联网、人工智能、新能源、现代供应链等产业为主的企业……”。不再限制地块竞得者一定要在项目的商务用地内，引进相关产业为主的企业，以及世界500强企业、电子信息行业百强企业、创新型中、小微企业等。

（4）去除项目所建住宅预售条件要求。新调整的主要建设条件（三），是去除了“在土地成交后六个月内……该自持的65000平米物业入驻企业的意向签约率达到80%。经青秀区政府审核通过后，方可申请办理不超过本项目可销售建筑面积80%的销售许可证（含预售和现售）。”这一调整，也让该地块所建项目的商品住宅营销节点不再“被动”。

GC2021-067地块调整公告的部分截图

GC2021-067地块原来出让公告的部分截图

GC2021-067地块，位于青秀区凤岭南路以南、开泰路以东；占地84.416亩，计容建面合计约19.70万㎡；地块为商务金融、零售商业、城镇住宅、公共服务设施用途；地块起始总价约6.45亿元，起始单价764万元/亩；起始楼板价3274元/㎡。

GC2021-067地块位置示意图

地块比邻凤岭南路，与龙湖青秀天街（在建）一路之隔，附近还有保利领秀前城配套商业街、广西中医药大学附属瑞康医院凤岭南医院（规划建设）、开泰路小学（在建）、开泰路中学（在建）等，商业、医疗、文体、教育配套较为齐全，并且，地块距离邕江滨江公园仅数百米。可快捷来往东盟商务区、龙岗片区、仙葫东片区等。

GC2021-067地块航拍实景（拍摄/克而瑞广西）

我们再来看到的是11月15日发布3则五象地块调整公告，GC2021-081地块、GC2021-082地块、GC2021-083地块彼此相邻，均位于五象大湖区。它们是此前因故终止出让的“回炉地”。

我先来了解这3幅地块在此前10月份出让公告和此前的出让公告里的明显变化。

（1）GC2021-082地块、GC2021-083地块，是此前终止出让的GC2021-054地块(约190.3亩)拆分而来。GC2021-081地块，与此前终止出让的GC2021-065地块的占地面积基本一致。

此前8月因故终止出让的GC2021-054地块

GC2021-082地块，是从前终止出让的GC2021-056地块拆分其中一宗商住地块（连同配建小学用地）

GC2021-083地块，是此前终止出让的GC2021-056地块拆分其中一宗商住地块

GC2021-081地块，是此前终止出让的GC2021-065地块

（2）GC2021-083地块，在10月末的出让公告中的起始地价及保证金相对，此前一次宗地公告的是有所上涨。

（3）GC2021-082地块及GC2021-081地块，在在10月末的出让公告中的起始价、竞买保证金是较此前一次宗地公告的有所下调。

（4）这3幅地块的配建安置物业建面等有所下调，且政府回购安置费用有所上调，还有竞得者付款方式和时限也有所放缓。

总体来看，地块实质性降低了门槛，给房企有更充裕的融资时间，让投拓更清晰看到拿地成本与利润空间的预期。

而11月15日发布这3幅地块的调整公告，均是以下2点要求：

（1）延期挂牌出让截牌时间到12月16日。即竞买申请人的报名时间及竞买保证金汇入时间有所延长。

（2）竞得人须提供合理且符合规范要求的总体规划及单体设计方案的时限，由此前的在《建设合作协议》《安置协议》签订之日起20日内，调整为“……5个月内”。

关于以上3幅地块的分析，我们将在之后的推文里，单独出一篇提前预告。

原计划11月17日挂牌出让邕宁龙岗片区1幅毗邻邕江的商住地块（GC2021-076地块）因故提前终止出让。

GC2021-076地块，位于邕宁区天坛路北面、江湾路西面；占地73.028亩，计容建面合计约12.17万㎡；地块为住宅、商业用途；地块起始总价约6.21亿元，起始单价850万元/亩，起始楼板价5100元/㎡。

GC2021-076地块位置示意图

地块比邻江湾路，与滨江公园一路之隔，东面江景观景面较宽。地块南面规划的新德路待建设完善，东面规划桥梁目前未动工。地块北面为北投东境、建发和鸣、荣和观江墅等项目。地块附近规划有多所新建中小学。整体而言，地块素质较高。该地块起始价5K+，相对此前同区域出让地块的起始价要高一些。而部分地块所建项目，目前在售的高层住宅产品有“8”字头起房源，主力价10000-13000元/㎡。

目前，龙岗东片区的江湾路一带江景盘的竞争格局较为激烈，房企对投拓该片区新地块的决策，或有一定影响。

GC2021-076地块航拍实景（拍摄/克而瑞广西）

最后我们再来看到的是：11月16日“拍转挂”的GC2021-079地块，由于竞买人数不足3家，根据竞价条件要求而“拍转挂”，转为11月26日现场挂牌出让。

▼11月26日现场挂牌出让（此前11.16“拍转挂”）：GC2021-079地块，位于邕宁区八鲤路南面、仁信路东面；占地231.95亩，计容建面合计约43.02万㎡；地块一、二均是住宅、商业用途，配建18班幼儿园；地块起始总价约10.31亿元，起始单价444万元/亩，起始楼板价2396元/㎡。

GC2021-079地块位置示意图

地块位于蒲庙板块，新兴产业园范围内，周边新建商品房项目较少，多为平层厂房，视野开阔，路网基本完善，但周边商业、医疗、学校等配套，有待进一步完善。地块体量较大，起始价不是很高，适合打造大型居住区。

GC2021-079地块航拍实景（拍摄/克而瑞广西）

【2】

近期出让地块累计超千亩，五象占据半壁江山

近一周内，南宁土拍除了终止、调整地块，近期还上新了青秀区、兴宁区各1幅商住地块。

其中，青秀区东葛路原“一遍天”收储用地约39亩，东葛路以北、茅桥路以东，计划于12月1日拍卖（竞买申请人数≥3家），若竞买人数达不到条件要求则“拍转挂”（12月13日挂牌出让）。GC2021-086地块，占地38.68亩，计容建面合计约7.74万㎡；住宅、商业用途；配建1所21班幼儿园；地块起始总价约3.87亿元，起始单价1000万元/亩，起始楼板价5000元/㎡。

GC2021-086地块位置示意图

地块比邻主干道东葛路，青秀万达广场、绿地289广场-上海天地、内街等大型商业体均距离地块不远。加上自身规划幼儿园，附近有规划小学，已建的小学、中学，区域成熟、配套齐全。地块周边竞争楼盘较少，附近的龙光玖珑华府在售高层住宅、loft商办公寓、商铺等；建发央著在售高层住宅、叠墅、商铺及即将销售loft商办公寓。

而建发央著即建发落子青秀首个项目地块。2020年6月24日，包括建发在内的20余家房企竞夺29.693亩地块，最终建发以总价约7.79亿，单价2625万元/亩，限最高楼板价11250元/㎡，产权移交配建面积11300㎡；测算实际楼板价14027元/㎡（→点击回顾此前土拍）。目前，建发央著在售新建商品住宅平层参考均价2万-2.2万/㎡，叠墅350万/套~600万/套。

即将出让的东葛路约39亩地块（GC2021-086地块），起始价5000元/㎡，比建发央著地块（地块起始楼板价4997元/㎡）的略高，但此次是没有设置“限地价、竞产权移交房“”条件，而是“报价不低于底价，价高者得”。这幅地块势必是2021年岁末土拍焦点之战。

GC2021-086地块航拍实景（拍摄/广西投拓朋友）

而计划于12月3日拍卖（竞买申请人数≥3家）的兴宁东合宾路储备地块（约130亩）若竞买人数达不到条件要求则“拍转挂”（12月15日挂牌出让）。

GC2021-090地块，位于兴宁区合宾路东侧、二塘北里南侧，占地130亩，计容建面合计约19.07万㎡；住宅、商业用途；地块起始总价约5.64亿元，起始单价434万元/亩，起始楼板价2959元/㎡。

GC2021-090地块位置示意图

地块比邻主干道合坡路，或将于今年年内实现完全同行，目前已有部分路段可通凤岭北。地块北面为盛天、金科合作开发的叁仟悦小区（已售罄）。地块距离已开业的首创奥特莱斯、吾悦广场，及未来开业的东郡盛天地，都比较近。

地块容积率上限仅2.2，限高54米，或可打造18层内高层或小高层产品，或多层洋房。

GC2021-090地块航拍实景（拍摄/克而瑞广西）

最后，我们来看：近期南宁市区土拍预告（2021.11.19~12.16）：

近期（11.19-12.15）南宁已确定计划出让11幅地块，合计约1275.228亩、计容建面总计约250.863万㎡，起始总价约86.38亿元。

这10幅地块分布在五象（良庆5幅、邕宁1幅），青秀、兴宁均是各2幅，江南1幅，涵盖了蒲庙板块、龙岗板块、五象南板块、五象三中板块、凤岭南滨江板块、金湖广场板块、兴宁东板块、邕武板块、五一路板块等。

南宁土拍11月的“开门红”，还要等下一周，再看看~

近期出让南宁市区地块速览

近期南宁土拍一览表（点击图片可放大查看）

下面我们速览这些地块的基本信息及地块位置示意图：

五象

▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-077地块，位于南宁综保区华威路南侧、华海路西侧及平乐大道西侧、华威路南侧；占地165.976亩（2宗地组成），计容建面合计约33.20万㎡（含安置物业约11.985万方，政府按4969元/㎡出资回购安置物业）；地块一、二均为住宅、商业用途；地块整体起始总价约11.05亿元。

▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-080地块，位于南宁综保区华威路南面、金良路北面；占地73.58亩，计容建面约14.72万㎡（含安置物业约5.355万方，政府按4969元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途；地块起始总价约4.78亿元。

▼12月15日现场挂牌出让：GC2021-081地块，位于良庆区渌仙路以南、坛泽路以西；占地162.335亩（3宗地组成），计容建面约37.98万㎡（含安置物业约10.88万方，政府按6828元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途，配建1所15班幼儿园、1所42班小学；地块起始总价约14.61亿元。

▼12月15日现场挂牌出让：GC2021-082地块，位于良庆区那黄大道西侧、夏林路南侧；占地117.82亩，计容建面约23.56万㎡（含安置物业约7.82万方，政府按7231元/㎡出资回购安置物业）；地块为住宅、商业用途，配建1所24班幼儿园、1所36班小学；地块起始总价约10.01亿元。

▼12月15日现场挂牌出让：GC2021-083地块，位于良庆区夏林路北侧、那黄大道西侧；占地72.48亩（2宗地组成），计容建面约19.33万㎡（含安置物业约4.845万方，政府按8156元/㎡出资回购安置物业）；地块起始总价约10.00亿元。

邕宁

▼11月26日现场挂牌出让（此前11.16“拍转挂”）：GC2021-079地块，位于邕宁区八鲤路南面、仁信路东面；占地231.95亩，计容建面合计约43.02万㎡；地块一、二均是住宅、商业用途，配建18班幼儿园；地块起始总价约10.31亿元。

青秀

▼12月1日拍卖（若拍转挂则是12月13日挂牌）现场出让：GC2021-086地块，位于青秀区东葛路以北、茅桥路以东；占地38.68亩，计容建面合计约7.74万㎡；住宅、商业用途；配建1所21班幼儿园；地块起始总价约3.87亿元。

▼12月16日现场挂牌出让：GC2021-067地块，位于青秀区凤岭南路以南、开泰路以东；占地84.416亩，计容建面合计约19.70万㎡；地块为商务金融、零售商业、城镇住宅、公共服务设施用途；地块起始总价约6.45亿元。

兴宁

▼11月25日现场挂牌出让：GC2021-078地块，位于兴宁区邕武路东侧、恩湖路南侧、龙湖大道北侧（山渐青旁）；占地144.751亩（2宗地组成），计容建面合计约21.35万㎡；地块一为商服，地块二为住宅、商业用途。配建1所6班幼儿园；地块整体起始总价约6.04亿元。

▼12月3日拍卖（若拍转挂则是12月15日挂牌）现场出让：GC2021-086地块，位于兴宁区合宾路东侧、二塘北里南侧，占地130亩，计容建面合计约19.07万㎡；住宅、商业用途；地块起始总价约5.64亿元，起始单价434万元/亩，起始楼板价2959元/㎡。

江南

▼12月8日现场挂牌出让：GC2021-071地块，位于江南区白沙大道以北，金华路东、西面；占地53.24亩，计容建面合计约11.21万㎡；地块一商业、商务用途，地块二和地块三均是住宅、商业用途；地块起始总价约3.61亿。

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