激战!建发夺东葛路地块实际楼板价1w4+,新城进军江南沙井,国悦深耕九曲湾
克而瑞广西南宁土拍战报
6月24日上午，南宁现场出让2幅商住地块，网络挂牌出让1幅商住地块，最终建发、新城、国悦笑到最后，在端午节前成功拿地！
√22家房企围猎青秀东葛路30亩地块，最终建发以7.79亿拍下，竞产权移交住房面积1.13万方，实际成交楼板价14027元/㎡！
√10余家房企“网拍”江南沙井53亩商住地，最终新城住开公司以5.16亿拍下，成交楼板价5850元/㎡！
√3家房企竞拍九曲湾41亩低密地块，国悦以1.87亿元拿下，承诺竞买增减挂钩节余指标41亩，实际成交楼板价3314元/㎡，扩容新组团。
以下我们来看各宗地块成交情况。
6月24日南宁土拍现场竞价2幅地块成交结果
6月24日南宁土拍网络竞价1幅地块成交结果
建发壕夺！东葛路地块实际楼板价1w4+
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地块实景航拍（来源：CRIC广西）
GC2020-042地块无疑是今日土拍最大的焦点。从出让公告对外发布起，该地块便备受关注。有业内人士曾坦言：该地块是今年南宁DW的“有力竞争者”。
从现场激烈的战况来看，GC2020-042地块确实热度极高。据了解，该地块共吸引到建发、彰泰、金科、招商、新城、龙光、新希望、荣和、融创、海伦堡、东亚地产等22家新老面孔房企到场竞拍。
地块采用“限最高地价、竞产权移交房”的竞价方式挂牌公开出让，限最高地面单价2625万元/亩，限最高楼板价11250元/㎡。
土拍现场成交屏幕信息（图片来源：微信群）
土拍现场成交屏幕信息（图片来源：微信群）
土拍现场，兴进首先报价1210万/亩，楼面价5186元/㎡。随后，广源、东亚地产、金地、荣和等陆续竞价。随着龙光报价2625万/亩，楼面价11250元/㎡，竞价达到限价，现场转入竞产权移交面积竟配建环节，荣和、大唐、融创、新希望、建发等房企在竞产权移交配建面积环节陆续出价；竞配建末段，刚刚在前一天挺进江苏无锡、实现全国化布局首战胜利的彰泰，与建发僵持数轮，彼此不相上下。
历经半个多小时、“75轮竞价+23轮竞产权移交面积”的激烈鏖战，最终，68号竞买人南宁兆悦房地产开发有限公司（建发房产）以总价77945.2538万元（折合约7.79亿元）成功竞得GC2020-042地块，成交单价2625万元/亩，产权移交配建面积11300㎡（移交比例20.4%）。据测算，地块实际成交楼板价14027元/㎡。
地块成交海报（CRIC广西制图）
这也是近5年来南宁诞生的第14幅实际成交楼板价突破“万元”大关的地块。14027元/㎡的实际成交楼板价，已逼近目前大热的五象湖多幅地价1.4万+的地块。
数据来源：CRIC（CRIC广西制图）
GC2020-042地块为何如此受到房企青睐？原因不胜枚举：位于寸土寸金的东葛路、交通便捷、配套齐全、限最高楼板价11250元/㎡、竞买门槛高、起始地价和限最高地价均达到近10年的“天花板”……
具体来看，地块的稀缺性十分明显。地块位于青秀区东葛路北侧（青秀万达广场北面，一路之隔），是南宁寸土寸金的地段。
上一次东葛路有地块出让，还要追溯到2019年9月，龙光以总价约7亿元摘得56亩龙光玖珑华府地块。时间再往前推移，则是万达2012年拿下青秀万达广场地块，至今有近8年时间。
地块周边配套（CRIC广西制图）
其次，地块周边交通便捷。地块南面紧邻主干道东葛路，距离南宁火车东站约4.5公里，10分钟的车程，东葛路接驳滨湖路、厢竹大道,以及清厢快速路，通往埌东、金湖广场较便捷。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
同时，地块与地铁3号线东葛路站直线距离约900米、滨湖路站约750米，距离适中，搭乘方便；并且与地块相邻的公交车站点线路多达近10条，公共出行便捷、通勤效率高。
再者，地块周边居住环境成熟，周边除了青秀万达公馆、绿地中央广场海珀璞晖为新建商品房小区（均已交付），还有多个小区如景晖花园、凯业花园、旺南小区单位房或集资房小区；还可近享青秀万达广场、绿地中央广场双综合体，生活配套齐全。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
比如在商业配套方面，地块南面与青秀万达仅一里之隔，约500米距离为绿地中央广场，可近享青秀万达广场、绿地中央广场289上海天地2大商业综合体。地块2公里范围内还有内街文化创意园、长湖路美食街等商业配套，商业配套高端，衣食住行一应俱全。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
周边交通便捷，居住环境成熟，生活配套齐全……进一步突显地块较高的区位价值。受到22家房企争抢，不足为奇。
再加上地块竞买门槛较高，限最高单价2625万元/亩，是目前南宁住宅用地的单价“天花板”，实际成交楼板价突破1.4万+，也在情理之中。
本次拿地，将是继建发玺院、建发玺院2期雍玺、建发鼎华北大珑廷、建发央玺、建发双玺之后，建发房产布局邕城的第6盘。
建发房产拿地后发布海报
由于地块地块建筑限高要求≤100米，居住容积率要求≤2.8，零售商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为20%-25%，分析师以此推测，地块可能会打造以32-33层的高层为主的商住社区。周边二手房价多为“2w+元/㎡”，项目售价预计可达2万+。
新城发力！挺进江南、落子沙井！
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当天网络挂牌出让的GC2020-044地块，位于江南区沙井片区贵和路以西、沙滨路以南，占地面积52.962亩，计容建面约8.83万㎡，容积率＞2.0且≤2.5（其中住宅容积率≤2.45），绿地率≥35%，建筑密度≤22%，建筑高度≤80米，从地块指标上看，该地块适合打造26层以内的低密住区，并且地块内须配建社区管理用房、社区居家养老服务用房、室内居民健身设施。地块起始单价450万/亩（起始总价约2.38亿，起始楼板价2700元/㎡），每轮竞价加价1万元/亩起，每轮询价时间4分钟，竞价方式“报价不低于底价、价高者得”。
据了解，该地块吸引了10余家品牌房企报名。在当天“网拍”开始前（上午10时正式开始“网拍”），竞价页面就已显示参拍房企的报价已达43笔（569万元/亩）。随后正式开始竞价，刚开始参拍房企的节奏飞快，每轮报价间隔仅在2-5秒之间，一直持续到10点58分第185轮后，末段竞价节奏依然很快，报价间隔在10秒至2分多钟之间，可见房企对于该地块的预期成本颇高。
竞价末段的报价列表
6月24日南宁土拍网络竞价1幅地块成交结果
11点07分11秒的报价达975万元/亩，在询价期结束后未有报更高价的，经过总报价203轮，最终地块成交，竞得企业为南宁亿旭房地产开发有限公司（新城控股），成交总价51637.95万元，成交单价975万元/亩，成交楼板价5850元/㎡，溢价率117%。
地块成交海报（CRIC广西制图）
这是新城控股住开公司在广西布局第4个项目，南宁第3盘，此前已布局桂林新城安厦大都会、南宁新城悦隽江山、南宁新城悦隽风华。
此次“网拍”较为激烈原因，小克分析有以下几点：
1、规模体量适中，8.83万方，或可建6-7栋高层/小高层商住楼，26层以内；项目开发周期适中，资金流转快。
2、地块优势和不足点可圈可点。地块周边学校多、配套丰富，东侧紧邻贵和小学（规划）、南面为南宁市第三十六中学江南校区（48个教学班的寄宿制高级中学），地块西面1公里内还规划建设1所小学和1所中学，周边有规划大商业地块，向南600米即是大型商贸中心华南城，3公里范围内有融晟极地海洋世界、红星美凯龙家居商业广场（在建）。整体来看，区域内基本满足购物消费娱乐需求，配套齐全。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
地块附近即是凤凰江水系——凤巢湖滨水公园。目前地块周边路网尚待完善，附近500-1000米规划有6号线地铁双站点（待建设），将使得区域住户或办公族出行更为便利。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
3、房企年中（6.30）冲规模，完成土储指标任务是“大头”，积极补仓。尽管所拍地价颇高，板块溢价空间尚可，但拿下地就能“继续运作”，有的房企区域投拓团队或面临因较长时间没有获取到土地而“被解散”，集团重新战略调整。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
回顾近5年南宁江南沙井板块已成交住宅用地项目，地块成交楼板价破“4”字头的项目7个，其中，今年4月新拿地项目金源花语郡的地块实际楼板价4908元/㎡；2019年7月网络挂牌沙井板块首幅临邕江地块（即“中南春风南岸”项目），成交楼板价4998元/㎡，实际成交楼板价6202元/㎡。
新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过27年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，2020年位列中国房地产行业第8位，截至2020年第一季度末，公司总资产超4700亿元。自2017年开始，新城进驻广西，相继在南宁、桂林、钦州、北海、贵港等地布局了5座吾悦广场，以及多个大都会风格的住宅小区。
南宁新城·悦隽风华售楼部实景
国悦速战速决！摘新地块、深耕九曲湾！
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地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
相比于前两幅地，位于兴宁区昆仑大道北侧、那况路南侧的GC2020-046地块战况要平静许多。现场吸引到新城、旭辉和国悦3家房企报名参拍。最终，广西和悦房地产开发有限公司（国悦集团）速战速决，以总价约1.87亿摘地，成交单价460万元/亩，成交楼板价3136元/㎡，溢价率2.2%。
地块成交海报（CRIC制图）
地块采用“承诺购买增减挂钩节余指标，限最高底价、竞增减挂钩节余指标”挂牌方式出让，限最高楼板价6000元/㎡。虽然成交楼板价未达最高限地价，但由于须承诺购买增减挂钩节余指标41亩，测算承诺增加挂钩节余指标费用之后的实际成交楼板价3314元/㎡。
土拍现场成交屏幕信息（图片来源：微信群）
国悦集团拿地后发布海报
地块占地面积40.617亩，容积率>1.8且≤2.2，计容建面约5.96万㎡，计容建筑面积中零售商业建筑面积比例3-5%，其余为居住用地，建筑密度≥15%且≤22%，绿地率≥35%，限高≤54米。此外，配套服务设施建设要求设置1处社区居家养老服务用房，建筑面积不少于300平方米。以容积率、限高等建筑条件要求推断，地块或打造低密小高层住区。
同时，>1.8且≤2.2的容积率要求，也与近几年兴宁东的低密主基调一致。加上地块附近有兴进珺府、联发臻境、万科第五园、中鼎公园首府、国悦九曲湾、华夏院子、嘉和城等多个低密项目，将使得兴宁东低密住区持续扩容。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
不过从目前的情况看，地块周边交通路网还有待完善，距离主干道昆仑大道将近2公里，周边道路普遍还在建设中，出行主要依靠路面宽度相对较窄的甘泉路和温泉路，易出现拥堵。
地块周边实景航拍（来源：CRIC广西）
广西国悦集团有限公司成立于1998年，是一家集房地产业、旅游产业、文化产业、现代农业为一体的现代企业集团。旗下有广西国悦房地产开发有限公司、广西国悦九曲湾旅游开发有限公司、桂林国悦灵渠旅游开发集团有限公司、国悦文化传播有限公司、广州六道香茶油食品有限公司、广州六道香生物科技有限公司、九曲湾温泉度假村（AAAA级风景区）、桂林灵渠水街风景区（AAAA级风景区）。
九曲湾温泉度假区
在房地产领域，国悦·九曲湾是国悦地产重点打造的项目。项目规划有1100亩，生长于4A级九曲湾度假区内，打造优质宜居的生态全龄社区。GC2020-046地块临近国悦九曲湾项目，或将作为国悦九曲湾三期开发，这也意味着将持续深耕九曲湾片区。
已交付的国悦九曲湾一期
小结
房企更关注地段稀缺、配套成熟、自然景观资源丰富地块，预期拿地成本也相对较高，对于土储紧张的房企，以及势头正猛的新晋房企，或将决战土拍末轮。
南宁“万元”高价地项目相继入市，价格比拼愈加激烈，产品、服务、园林景观、相关配套的差异化，或将提升自身项目竞争力，从中突围。我们也期待能看到越来越多的好产品、美好居住生活场景。
文章来源：CRIC广西；
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