南宁“限房价”精装房清货倒计时，刚需且买且珍惜？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
2017年5月至2019年初，“两限一竞”在南宁土拍市场大行其道，住宅市场“满城尽是精装房”。
现如今，“限房价”不再，限价房与日俱减；地价持续走高，南宁单价2万+项目如雨后春笋版涌现。
压力山大的刚需买房人，面对一只脚已迈入2万+时代的楼市，以及毛坯价和精装价相当的行情，似乎又怀念起曾经疯狂吐槽的“限房价”精装房。
南宁最后的“限房价”精装房，刚需还有哪些机会？
01
地价+备案价上行，南宁2万+项目集中涌现
用“雨后春笋”这个词来形容今年南宁单价2万元/㎡以上的项目，分析师觉得颇为贴切。
纵观目前的南宁市场，据克而瑞市调不完全统计，在售或待售的项目至少已有28盘单价步入2万+，主要分布在青秀和万象两大热门区域；同时，江南这一传统的“刚需重镇”，也冒出了单价2万+的项目。
（信息仅供参考，以项目实际公布为准）
市场上2万+项目如雨后春笋般涌现已是事实。那么，导致市场变化的“雨”从何来？
分析师认为，原因主要有两个方面。
第一，地价持续走高，拉高了房价上行的预期。
克而瑞数据显示，近5年来南宁一共出让12幅实际成交楼板价“破万”的地块。尤其是2019年以来，土拍市场诞生了11幅“万元地”，最高实际成交楼板价已突破“1.4万+”。
（CRIC制表）
地价高企，加上建安成本、财务税费、运营成本等，使得这些高地价项目售价要突破2万+才能实现盈利。
第二，毛坯备案价悄然放开限制，直接使得房价上行。
这一现象不能摆在台面上细说，但已是业内公认的事实。登录南宁市商品房智能销售公示平台查询对比同一项目去年和今年获批预售的房源毛坯价格进行对比，便一目了然。
这也使得房价得以回归市场主导，也是如今市场毛坯房回归，以及区域间价差扩大的原因。
单价2万+项目集中涌现，对于刚需来说，买房更加压力山大。不少人突然意识到，“限房价”项目其实挺香的。
02
限价房很香？但它或许即将退出南宁市场
为什么限价房突然香了？分析师认为原因也有两点。
第一，“限房价”地块推出土拍舞台，毛坯备案价悄然放开限制，毛坯价赶上精装价。
众所周知，由于地块所建商品住房最高销售均价（毛坯价）受限，普遍还需要配建一定比例的产权移交住房或公租房，无形中增加了房企的拿地和开发成本，利润空间受到很大压缩，限价房普遍采用带装修形式销售。
但自2019年1月起，南宁土拍竞价方式，已由此前的“两限一竞”逐步转变为“一限一竞”，不限房价地块现已成为市场主流。再加上毛坯备案价悄然放开限制，统一区域或板块出现了毛坯价和精装价相当，甚至毛坯房高于精装价的现象。
分析师认为，毛坯价买精装房，确实是不错的“抄底”机会。
第二，地价持续走高带来了房价上行预期，令限价房的价格优势和增值预期进一步突显。
今年3月龙岗地价破“8”
今年5月，龙岗某盘发布海报称要卖2万+
譬如今年地价破“8”的龙岗，有楼盘发布海报放出了要卖2万+的风声，多盘“喊涨”，板块房价未来大概率跳涨。
而板块内部分“限房价”项目，价格则受限停留在1.1万元/㎡左右，价格优势突显；板块房价上行预期较大也显现这些项目的增值预期。
但是，如今南宁的限价房真的不多了。
数据来源：CRIC+市调（以项目售楼部实际公布为准，仅供参考）
克而瑞市调和数据测算结果显示：截至3月中旬，南宁市在售+待售剩余可售的限价房源预计约1.4万套，以2019年普通住宅月均成交套数测算（0.87万套），最快1.6个月去化完毕。
不过，这是最理想化的状态，限价房上市受制于工程进度以及预售获批节点，市场也不可能仅去化限价房，再加上今年“新冠”肺炎疫情的冲击，限价房实际去化周期必定会有所延长。
但随着逐步走量，分析师预估在限价房在今年年底去化大部分的可能性较大。
简言之，限价房或会在今年过后退出市场。若看中了合适的“限房价”项目，确实应该及时出手。
03
下一个2万+板块，限价房是绝佳抄底机会
市场在变，该如何买房？分析师认为，可以关注南宁的板块轮动。换句话说，就是关注目前的南宁市场那个板块最热。
克而瑞数据显示，2019年商品房板块排行中，龙岗板块以140.58亿元的成交金额领跑。2020年1-5月，龙岗也以35.58亿元位列TOP3。
数据来源：CRIC
龙岗有楼盘喊话卖2万+，除了地价走高外，板块的热度也给了底气。而其中更深层次的原因，便是龙岗近两年不断迎来的重磅利好。
2019年2月，《南宁市城市总体规划(2011-2020年)》公示，明确南宁“一主四副”的总体方案，龙岗便是其中的四大副中心之一，区域价值攀升。
（图片来源：《南宁市城市总体规划(2011-2020年)》）
2020年4月，《南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编) (草案)》报送审批前公示，龙岗商务区E街区浮出水面，将打造一个集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团，既补齐了龙岗商业方面短板，又丰富了板块教育资源，优化交通路网。
龙岗商务区E街区规划结构图（图片来源：南宁市自然资源局）
该规划同时“剧透”了五象火车站的功能定位，指出南宁铁路枢纽将规划形成南宁站、南宁东站、五象站“三主”客站布局。五象火车站升档为与南宁站、南宁东站同级的主枢纽客运站。
（《南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编) (草案)》报送审批前公示的公告截图）
此前的2020年3月，《广西基础设施补短板“交通网”建设三年大会战项目表》已显示，五象火车站计划于2021年9月开工，并于2024年建成。
《广西基础设施补短板“交通网”建设三年大会战项目表》截图
这也让地铁4号线直通龙岗指日可待。根据南宁目前的轨道交通线网规划，地铁4号线一期预计今年西段（洪运路站-楞塘站）开通运营，待五象火车站位稳定后再开通东段（五象火车站-龙岗站）。
地铁4号线站点一览（图片来源网络）
整体来看，商务区E街区规划打通了龙岗的“任督二脉”，板块未来将拥有高铁+地铁“双铁”，再加上城市副中心定位加持，预计龙岗会持续成为南宁楼市重点板块，确实拥有晋升单价2万+板块的底气。
于购房者而言，当前更应该抓住的机遇是：一个未来预计会成为单价2万+的板块，剩余的限价房是绝佳的抄底机会。
但在南宁已为数不到的限价房中，龙岗的限价房也是少之又少。
克而瑞市调和数据测算结果显示，截至3月中旬，邕宁区在售限价房源预计约1020套，集中在新城·悦隽风华等项目，最快1.2个月便能去化完毕，且已无待售“限房价”项目。
数据来源：CRIC+市调（以项目售楼部实际公布为准，仅供参考）
时间已过去3个月，限价房源持续递减，这几个项目住宅目前大多已进入销售尾声。龙岗最后的抄底，该怎么选？
04
如何抄底龙岗？你可以相信群众的眼光
买房，其实因人而异。如果就第一印象来选，分析师认为选择热销楼盘，相信群众的眼光，一般不会错。
那么，龙岗谁最热？我们用数据说话。
克而瑞数据显示，今年1-5月，新城·悦隽风华以5.25亿元和5.77万㎡，稳坐邕宁区商品房销售金额及面积“头把交椅”。区域销售领跑，自然也是龙岗板块商品房销售金额及面积“领头羊”。
数据来源：CRIC
更重要的是，新城·悦隽风华是龙岗屈指可数的“限房价”项目。抄底龙岗，选择新城·悦隽风华的购房者确实眼光敏锐。
为什么大家都盘TA？从以下几个方面对项目简单测评一番，你便会有清晰的答案。
地段上，项目距离涵盖吃、喝、玩、乐、购为一体的商业综合体万达茂约450米，周边分布的青山大桥、青坪大桥（规划中），过桥即达东盟商区，1公里范围内汇聚了龙岗优质的休闲景观、医疗、教育配套，如西侧规划中的山体公园，东侧在建的步云路小学/中学，满足日常所有生活和出行需求。
（CRIC制图，根据百度地图绘制，仅供参考）
项目所在区域实景航拍图（来源网络）
更重要的是，项目南面一路之隔便是龙岗商务区E街区，临近五象火车站和待建的地铁4号线一期东段，龙岗今年以来的重磅利好，新城·悦隽风华都可享受“头啖汤”，未来增值预期持续上升。
（根据《南宁五象新区龙岗商务区E街区控制性详细规划(修编) (草案)》相关规划图绘制，仅供参考）
于项目自身而言，采用新城控股较为成熟的产品系——大都会系列，采用目前市场相对少有的美式大都会风格，让人整体眼前一亮，目前呈现的品质也有历久弥新之感；设计上的蝶形布局，实现了遮挡最小化和通风采光最大化兼具的效果。
新城·悦隽风华售楼部实景
作为龙岗乃至整个邕宁区今年1-5月的销售“双冠”盘，项目配套确是“不寻常”的丰富，涵盖幼儿园、泳池、环形跑道、球类场地、邻里以及老人、儿童活动空间等。同时，整个小区从入口到园林，还呈现了归家礼序以及富有层次感的景观，在刚需盘中实属难能可贵。
项目园林实景
价格方面，由于限价，项目目前住宅带装修均价在1.16万元/㎡，与周边二手房价格相当；周边部分新房项目均价已突破1.2万+，最高已超过1.5万元/㎡，精装性价比优势明显。
05
上车龙岗销售领头羊，你还有最后的机会
有人会问：既然新城·悦隽风华如此热销，还有机会“上车”吗？
答案是肯定的。据分析师了解，项目目前还有6/10#在售，位于地块西侧，仅有99㎡（建面约）三房和115㎡（建面约）四房两种户型在售。
项目鸟瞰效果图
建面约99㎡三房户型整体方正，坐北朝南，客厅、主卧均为南向，舒适度高。值得关注的是，餐厅北面设置有窗，进一步提升餐客厅通风采光。该户型总价低，自住或投资可谓两相宜。
99㎡（建面约）户型图
建面约115㎡四房南北双阳台，采光、通透性更优，四个卧室有三个都为南向，舒适度也更高。
115㎡（建面约）户型图
作为一个精装盘，项目的装修交付标准可谓实在。吊顶、过道起夜灯、全屋空调、指纹锁都有配置，而且单元入户门采用人脸识别。分析师对比了市面上同等定位的精装项目，普遍没有能有与新城·悦隽风华装修标准相匹配的项目，不由地要给项目“点赞”。
99㎡（建面约）户型样板间实景
115㎡（建面约）户型样板间实景
若未来交付能保证品质，项目确实可以称得上龙岗乃至整个南宁数一数二的高性价比楼盘之一。
另据了解，新城悦隽风华目前在售的6/10#剩余房源不足200套，清盘在即。想要入手龙岗销售“领头羊”，确实要抓紧时间。
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文章来源：CRIC广西；
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