青秀万达北面30亩地块“争夺战”6月24日将上演

Original CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

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克而瑞南宁土拍预告——

近期，许久未有新地块出让的青秀区金湖广场板块，挂牌一幅30亩商住地块，地块位于青秀万达广场北面，仅一路之隔，地理位置优势不言而喻，是市中心少有的优质地块。地块“限最高地价、竞产权移交房”，起始楼板价4997元/㎡，限最高楼板价11250元/㎡，竞买门槛并不低。地块将于2020年6月24日出让，不难想象，这或又将是一场激烈的“土地争夺战”。

地块信息

仅30亩，限最高价11205元/㎡

GC2020-042地块位于青秀区东葛路北侧（青秀万达广场北面，一路之隔），区位优势明显、交通便捷、配套齐全，以下为该地块基本信息：

地块位置示意图

地块编号：GC2020-042地块

地块占地面积：19795.62平方米（折合29.693亩）

地块计容建面：按按容积率3.5计算，地块计容建筑面积6.93万㎡

地块用途：城镇住宅用地、零售商业用地（地块零售商业建筑面积占总计容建筑面积的比例为20%-25%，其余为居住。）

地块容积率：≥2.0且≤3.5（其中居住容积率≤2.8）

地块建筑密度：≥20%且≤28%

地块绿地率：≥35%

地块建筑限高：≤100米

地块起始单价：1166万元/亩

地块起始总价：34622万元

地块起始楼板价：4997元/㎡

地块出让方式：采用“限最高地价、竞产权移交房”的竞价方式挂牌公开出让，限最高地面单价为2625万元/亩。若现场竞价达到最高限地价，将转为现场竞投报产权移交住房面积，首轮竞价300平方米，每次投报为100平米的整数。

总的来看，地块竞买门槛较高，起始地价和限最高地价，均达到近10年的“天花板”。竞价方式为“限最高地价、竞产权移交房”，地块起始总价约3.46亿元（单价1160万元/亩），起始楼板价4997元/㎡；限最高单价2625万元/亩（已是目前南宁住宅用地的单价“天花板”），限最高总价约7.79亿元，限最高楼板价11250元/㎡。

区域配套

近享万达绿地双综合体，生活配套齐全

GC2020-042地块南面紧邻主干道东葛路，距离南宁火车东站约4.5公里，10分钟的车程，东葛路接驳滨湖路、厢竹大道，通往埌东、金湖广场较便捷。

地块周边配套（cric制图）

地块与地铁3号线东葛路站直线距离约900米、滨湖路站约750米，距离适中，搭乘方便；并且与地块相邻的公交车站点线路多达近10条，公共出行便捷、通勤效率高。

教育配套方面，地块东面为一规划小学用地，附近有南宁市逸夫小学（贤宾校区）、滨湖路小学、南宁市第五十四中学、南宁市第十七中学、南宁市育才实验中学等中小学，中小学教育配套齐全。

医疗配套方面，地块三公里范围内有广西中医药大学第一附属医院、市第一人民医院琅东分院，以及区人民医院凤岭分院（在建），医疗设施完善。

商业配套方面，地块南面与青秀万达仅一里之隔，约500米距离为绿地中央广场，可近享青秀万达广场、绿地中央广场289上海天地2大商业综合体。地块2公里范围内还有内街文化创意园、长湖路美食街等商业配套，商业配套高端，衣食住行一应俱全。

休闲配套方面，附近2公里范围内有茅桥湖公园、贤宾湖公园等休闲公园，未来业主茶余饭后有休闲之所。

整体来看，地块所处区域居住环境成熟，周边除了青秀万达公馆、绿地中央广场海珀璞晖为新建商品房小区（均已交付），还有多个小区如景晖花园、凯业花园、旺南小区单位房或集资房小区等。教育、医疗、商业等配套齐全，出行方便、生活便利。

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商品房市场

在售项目稀缺，住宅整体主力价1.3万-1.7万元/㎡

近10年，地块周边招拍挂出让典型住宅地块共计2幅，分别是龙光玖珑华府（2宗地组成）、青秀万达广场（2宗地组成），它们容积率多是在4.0以上，4.0-5.8；由于这两个项目成交年份不同，且开发项目产品不同，它们成交楼板价相差很大，但均是“勾地”、溢价率低、几乎底价竞得。

其中，2012年成交的青秀万达广场地块楼板价为1725元/㎡，打造综合体（高端住宅+大型商业广场+主题商业街+酒店）；2019年9月12日，旧改地块GC2019-076地块由龙光拿下，成交楼板价4269元/㎡，项目为龙光玖珑华府，打造住宅+商办公寓。

目前地块附近在售新建商品房项目有龙光玖珑华府、万科城、荣和悦澜山等，整体主力价13000-17000元/㎡，成交面积段建面约87-136㎡三房、四房，刚需、刚改、改善为主。

截至2019年5月底，地块周边在售项目整体库存面积为18.2万方，去化周期为7.1个月。而待推出地块（包含该地块）有达11.60万方，可售产品较少。且周边项目青秀万达公馆、绿地中央广场二手房主力价已达18000-24000元/㎡。

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分析师点评

1、寸土寸金、配套成熟，区域稀缺性。

地块仅约30亩，容积率≥2.0且≤3.5，最大计容建面约7.0万方，整体规模较小。

地块所板块内可开发用地接近饱和，商住氛围浓厚，配套齐全；而区域尚待开发地块或以相关单位单位房建设为主，以及部分旧城改造项目用地。并且，目前东葛路沿线在售新房项目仅2个，绿地中央广场（商办公寓产品为主）和龙光·玖珑华府（高层住宅+商办LOFT公寓+后期部分底商），该地块项目将填补东葛路供货短缺的情况。地块周边万达公馆和绿地中央广场二手房房价多为“2w+元/㎡”，是目前南宁市城市精英圈层、政企商客居住集中区域之一。

2、竞买门槛较高，售价预计将达2万+。

地块采用“竞价方式为“限最高地价、竞产权移交房”，地块起始总价约3.46亿元（单价1160万元/亩），起始楼板价4997元/㎡；限最高单价2625万元/亩（已是目前南宁住宅用地的单价“天花板”），限最高总价约7.79亿元，限最高楼板价11250元/㎡；若现场竞价达到最高限地价，将转为现场竞投报产权移交住房面积，首轮竞价300平方米，每次投报为100平米的整数。若现场竞价达到最高限地价，加上周边二手房价多为“2w+元/㎡”，项目售价预计可达2万+。

3、区位优势明显，坐拥成熟生活圈。

地块紧邻青秀万达广场、绿地中央广场，附近有地铁3号线双站点，交通路网发达、出行便捷，10来分钟即可来往凤岭北、东盟商务区、金湖广场等，地块东侧为规划建设小学，多所小学、中学环伺，坐拥购物、休闲、娱乐、办公等一站式成熟生活圈。