数说|2021广西房企50强排位赛，超六成房企业绩收缩
文/易居企业集团·克而瑞分析师
2021年已经过去，回顾这一年，房地产市场又是一个不寻常的年头，这一年基本上呈现先扬后抑的态势。鏖战广西的各大房企格局发生了怎样的变化，又交上一份怎样的成绩单？
市场规模
延期、终止成年度关键词
全区土拍成交缩量明显
2021年下半年以来，广西土地市场，迈入新的调整期。在全国“供地两集中”下，房企聚焦核心城市或省会城市，并且优选核心区域优质地块，他们的拿地成本也愈加“精打细算”。
克而瑞土地监测数据显示，广西14市（主城区）2021年经营性用地的成交建面，较2019年、2020年均下滑明显。成交体量建面500万方以上量级的仅有南宁、柳州、钦州，分别约674万方、588万方、594万方，其余13个城市主城区成交经营性用地体量在48万方-220万方间。
同比2019年降幅达50%以上的城市有玉林、梧州、北海、贵港、河池。而桂林、北海、防城港等6城房价地价差超5000元/㎡。
因竞拍人数不足或无人申请竞买，导致延期、调整出让条件、终止/撤牌、拍转挂、流拍等频率增多，参拍地块的溢价率走低，底价摘牌增多。拿地房企中，地方平台国企托底的频率增多，柳州、贵港等地明显。
因为“融资三道红线+贷款两条红线”，头部房企战略收缩。对于资金充裕、财务健康稳健的本土民企来说，也是拿地的机会窗口期。例如，2021年12月拿地的本土老牌房企恒力地产，以5.64亿斩获南宁兴宁东约130亩优质地块，也是其下沉县域市场多年后，再度回归南宁主城区市场（→点此回顾）。
值得关注的是，2021年广西印发了《广西新型城镇化规划（2021—2035年）》，公示了《广西壮族自治区国土空间规划(2021-2035年)》（草案），也为房企在接下来近期、中期的广西布局策略，给予一定的参考方向。
相关规划图的截图（来源：广西自然资源厅）
相关公告页面的部分截图
疫情及政策影响
加速下行周期回落
从月度情况看，上半年表现优于下半年，6月是成交巅峰，12月年末凸显“翘尾”行情。
从各城市商品住宅成交规模表现来看，整体回落。其中，仅百色、贺州能以价换量，新盘成交带动去化，成交量表现上涨；崇左、北海成交规模下降幅度在10%以内；其他城市规模收缩明显，整体降幅在10%以上，防城港、桂林、南宁、玉林降幅超30%。
商品住宅成交均价方面，仅南宁价格表现上涨，均价1.3万+；来宾、桂林、贺州、玉林房价降幅在3%以内；防城港、北海等典型外销型市场均价下滑较明显，降幅分别为14%、15.7%；其他城市成交均价呈现不同幅度的下滑。
广西14市库存普遍上涨、去化周期普遍拉长，其中，贵港去化周期为9.9个月，存量较健康；柳州、崇左、南宁、百色、桂林去化周期在14-20个月之间，去化承压；钦州、贺州、梧州、来宾、北海、防城港、玉林去化周期均超20个月，库存风险较大。
榜单解读
企业分化加剧
百亿+房企数量腰斩
门槛处于近三年低位
2021广西房企全口径销售金额TOP50（数据来源：克而瑞广西）
关于这一点，表现较为突出的便是：TOP50首尾业绩差接近200亿元，相当于榜首的业绩是第50名的约17倍，差距颇为明显。
同时，在市场横盘之下，我们也看到：TOP50中的百亿+房企数量腰斩，门槛处于近三年低位。
一方面，2021年百亿+房企数量缩减至3家，与2020年和2019年同期相比，分别减少5家和4家，是近4年来的低位。
纵观仅有的3家百亿+房企，主要是碧桂园、龙光等广泛深耕布局的房企，凭借规模优势维持100亿+的业绩。
由此可见，虽然市场发展告别“高周转”的野蛮生长时代，但布局规模仍是房企业绩能够实现维稳的重要因素之一。
另一方面，TOP50各梯队门槛值较2020年和2019年同期也都有不同程度下滑。
其中，TOP3门槛值降幅最大：门槛值119亿元，较2020年下降57亿元，较2019年下降81亿元。
而TOP10、TOP30和TOP50，较2020年和2019年同期也都有2亿-20亿元的降幅。
/中/度
下滑明显，50强收缩近900亿
从集中度来看，2021年广西50强房企市场集中度全面下滑，但仍占据市场约6成份额，市场持续保持较高集中度。
具体来看，前3强房企集中度为15%，同比2020年下降1%；10强房企集中度为31%，同比2020年下降4%；30强房企集中度为51%，同比2020年下降9%；50强房企集中度为59%，同比2020年下降10%。
再从各梯队成交业绩来看，2021年广西50强房企各梯队成交金额大幅下滑，业绩收缩近900亿元。根据克而瑞数据显示，50强房企销售金额2063亿元，同比下降872亿元；30强房企销售金额1781亿元，下降766亿元；10强和5强房企也处于业绩下滑态势，分别下滑395亿元和72亿元。
整体来看，2021年市场集中度呈现出首位分化明显的特征，房企之间角逐加剧。前3强房企排名依旧稳固，销售业绩领先，也反映出资源要素和市场份额正加速向品牌和头部企业集中，3-10强房企奋力追赶，10-30强房企业绩差额在伯仲之间，30-50强竞争更为激烈。
超六成业绩缩水
央企/国企成业绩领涨
从房企业绩变化情况看，2021广西房企销售金额TOP50中，近6家企业出现业绩表现上涨，11家企业首度入围，33家房企则出现了业绩下滑，超6成房企业绩缩水。
业绩上涨房企整体成交金额较2020年同期涨幅在31%-94%。其中，领涨主力为央企/国企领涨，占一半。这也反映了在政策调控下，国资房企和民营房企的竞争力逐渐发生变化，国/央企的资金实力的核心优势凸显，企业更为稳健。
其中，广西本土房企-广西裕达在来宾及县份深耕多年， 逆袭上位，业绩整体增长49%。
祥嘉则“一盘独大”，凭借路桥·壮美山湖的热销，全年全口径销售金额同比上涨38%。
光明则主要得益于南宁光明城市和阳光城光明·未来悦2盘在2021年快销赢得市场，实现了业绩增长31%。
建发和华润分别有25%、23%的涨幅。
从2021年全年来看，上半年和下半年亦出现了分化。如果说上半年市场整体处于横盘态势，那么下半年大多数项目选择了“躺平”。以南宁为例，据克而瑞监测（不完全统计），2021年上半年有18个项目合计集中开盘/加推共19次，其中超60%开盘项目去化不及45%。2021年下半年基本以顺销为主，鲜少有开盘加推的的宣传，朋友圈广告也少了，据统计不足10盘集中开盘或加推。
2021年上半年广西房企全口径销售金额TOP50中，有13家业绩表现上涨，涨幅最高184%，涨幅前6的增幅在46%-184%。也就是说，上半年业绩上涨的房企有超过一半的房企下半年成交下滑了，全年仍能保持业绩上涨的房企增幅也有所放缓。
此外，33家房企业绩下滑，较2020年增加了10家。同时，有11家房企首次入围广西房企50强，包括南宁威宁房地产、柳州温馨地产、广西洋浦地产、人和集团、广西悦恒集团、盛邦集团、旭辉集团、中梁控股、汇东置业、柳州龙建、瀚德集团。其中，本土房企个数占比超8成。
回顾2021年的广西楼市，对从业人士来说，是意难平的一年。市场内外调整下，市场似乎在减速前行，有的房企稳健增长，有的弯道超车，也有的出乎意料“掉队”了。
2022已在路上，我们继续砥砺前行。新的一年，房地产迈入“良性循环”新时代。
加油，广西地产人！
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