环京楼市涨价“潜规则”

不让你背着，让你抱着

近期的环京楼市，非“奇葩”一词不足以形容。

比如，“多交钱才能买上房子”，如果嫌这样加价销售太过直白粗鲁，还有更“SM”的玩法，比如捆绑地下室或车位一起卖，只不过一个车位要100万元！为了“曲线”获取溢价，规避监管“苛政”，这些潜规则在环京一带，秘而不宣运行着。

一  燕郊：加价变成高首付

作为河北环京第一城，作为几十万北漂的第二故乡，几年来，燕郊已具备了全国性知名度。

只不过，现在的燕郊更加高冷思密达。因为“盘少、价高”。

这个现状引发两个结果。

一是“城门失火殃及池鱼”型

据燕郊Ｘ榕湾楼盘销售人员透露，监管政策干倒的第一批人，不是开发商，而是承接燕郊新房业务的房产代销公司。因为燕郊在售新房较少，管控也严，五证不全不让卖，而能卖的都已卖完了。“分不到羹的话，小公司只能死掉。”

二是“挂羊头卖狗肉”型

没有死掉的代销公司只能承接燕郊周边的房源，比如大厂、香河的盘。“他们一般是打着燕郊新房的旗号来吸引购房者，实际上销售的却是其他区域的项目。”

燕郊Lian家门店的小赵告诉记者，现在燕郊卖的新盘都是加价盘，开发商压房不卖，等开完盘后加价再卖给购房者;有的销售人员自己在前期付了几十万元订金认购了不止一套，等市场价格涨起来，再加价卖出去。

而大部分经过类似加价项目的实际售价，均超过在房管局的备案价格。而购房者的首付款也被“强制性”抬高。

以嘉都一套90平方米的两居室为例，对外售价在2.3万元/平方米左右，总价为207万元。在房管局的备案价格可能只有1.9万元/平方米，房屋总价为171万元，仅可贷款119万元。这意味着，购房者的首付款需要88万元，首付款比例超过四成。

记者调查发现，目前燕郊新房整体均价2.7万元/平方米左右，但之前开发商报备价格较目前市场价偏低，这就出现了虽然在过户和办理银行贷款时，价格还是按照报备价来执行，但开发商往往要求购房者支付动辄几十万元的“议价费”。

嘉都项目的售楼员称，“高首付”在燕郊项目中很常见，项目在房管局的备案价格大多在1.8万元-2.4万元之间，而燕郊项目的售价几乎都在2.7万元以上。

开发商肯定不想做赔本的生意。因此，要以提高首付的方式为差价买单。但是在过户和贷款时还是要按照备案价来办理，每平方米多出的钱是需要一次性付清。

据了解，首尔甜城洋房产品在房产局的备案价为2.4万元/平方米，如果售价达4万元/平方米，购房者的首付比例就已超过五成。完全高于北京普通住宅首付比例35%的标准。

二  固安：卖房捆绑车位

想在固安买新房至少需准备60万元。

隶属于廊坊市的固安，新房价格由2016年初的7000-8000元涨到了1.3万元左右。2016年8月之后，随着第二机场辐射范围区的划定，更有项目直接蹿上了2万元，新房一年内的涨幅超过150%。正因为房价窜得快，固安当地的销售人员习惯把固安与北三县合称“廊坊四小虎”。

然而，调控使得楼市疯狂告一段落。与去年8月的看房情景截然不同，以往热闹的售楼处如今行人稀少。

政策之下的对策是什么？

面对调控和检查风暴，当地开发商普遍采用捆绑车位或者地下室的方式，达到获得溢价又不被相关部门责罚的目的。而对外统一口径是，项目附加值更高，送车位、送地下室。

龙·TOWN、春辉时代金第、凡尔赛公馆、绿宸万华城、太阳公园等项目都绑定价格不等的车位，报价则是1.4万元-2万元/平方米不等。

绿宸万华城不仅买房就得买车位，首付还分期。对于固安的“卖房绑定车位”销售的问题，该项目售楼员解释说，有些楼盘之所以绑定车位销售，是因为项目备案价和市场价不符，据称有些项目绑定车位的钱需要花费三、四十万。

固安老牌项目红杉郡属于典型的“搭售”项目。项目均价17400元，这里面包含了车位价，车位大概是3*5米，买房捆绑车位销售，这样整体的均价就会下调。

但其实除去车位，红杉郡整体均价接近2万元。这是目前固安取得预售证的项目，规避限价的一个“擦边球”方法。

固安多位项目售楼员表示，由于合同上是按照房管局的备案价签约的，备案价只有一万多，因此需要购房者把差价补上。当然这个差价不会在购房合同上体现，而是另外通过购买车位和地下室来实现。“现在每平方米售价1.7万-1.8万元，送车位，但这个价格也是很保守，再开盘肯定能超过2万元。”

捆绑车位变相提价，首付提高、贷款额度变低，车位全款买，并算到首付中。也就是说，车位最早卖1万元左右，为了合情合理的上调房价，车位卖21万元，与房子一同出售。这样算下来，89平方米的房子卖151万元，里面包括21万元的车位费，总价中去掉车位费，每平方米单价约1.5万元。

记者算了一笔账，151万元的房子正常首套首付是45万元，可贷款106万元，捆绑车位后首付提高到61万元（三成首付+车位全款），只能贷款90万元。售楼员口中的“送车位”，实际上变成了“捆绑车位”，购房者不但首付增加，贷款额度减少，还要承担养车位的费用。

开发商在销售方式上做的调整，使得价格监管成了障眼法，实质性降价也成为传说。

业内人士认为，这些办法，只有供需失衡的市场才能行得通。

三  环京宜居吗？买到环京的房子真能赚钱吗?

随着京津冀一体化的持续推进，与北京的高房价相比，天津、河北的房子有不小的价格优势，但从配套来看，京津冀利好价值还没有完全落地。

工作在亦庄的王先生在固安住了五年，他表示,“固安的空气，似乎要比北京好一些。但从固安到亦庄，开车要一个小时，因为大部分人周末过去居住，周末交通比平时更为拥堵，平时小区的空置率也很高。小区离固安县城10分钟车程，但公共交通并不方便。另外，商业配套也差强人意，购物我们还是愿意开车到亦庄的超市。”

腾讯在《点京》栏目就“你会选择双城生活吗？”这一问题征集答案，参与回答的近1000名网友中，24.5%的人选择会，75.5%的人选择不会。

尽管2010年之后燕郊楼市几经沉浮，但自2015年夏天至今，房价由1.5万元/平方米涨至3万元/平方米，让人惊悚，

业内人士普遍认为，燕郊房价已经较高，没有利好资源支撑的区域房价会趋于平缓。

或许燕郊的二手房市场能让人们冷静一些。

据了解，近期燕郊二手房每天都会增加100多套，部分楼盘房屋的报价也有所下调。这厢新房市场加价购房，那厢二手房市场却是在降价出售。

数据显示，相比“930新政”出台前，燕郊二手房均价下降了不少。

燕郊链家门店销售员介绍，燕郊成交均价最高点在去年9月，基本上成交在2.7万元/平方米左右，有的盘甚至能卖到3万元/平方米，但现在均价有所下调。“之前2.7万元/平方米只能买到品质一般的新房或者老旧小区的项目，但现在这个价可以买到比较好的新项目或者位置较好的老旧小区了。”

“去年9月燕郊二手房房价冲至3万元/平方米，而且还有很多客户买卖，现在二手房房价降至2.6万元/平方米，业主不想卖，买家也不想买，大家都在观望。”上述销售员说，但个别急于套现的业主愿意降价出售，每平方米让价2000元左右。

“卖方不想卖，买方不想买”，正是燕郊二手房市场目前较为尴尬的局面。

实际上，如今不仅仅是燕郊，整个环京楼市的尴尬之处便是没有二手房市场，也就是没有流动性好的退出渠道，也说明了上涨后的房价，尚未得到更多人的认同。

而涿州、固安、香河等重点的环京楼市短期内更是很难形成二手房市场。某二手房中介负责人表示，环京楼市仍处于新房市场。“当你听说环京楼市的新盘几乎已经卖光、某些楼盘已经封盘待价而沽的时候，实际的情况一定是，过不了多久，又会有一大片房子乌泱乌泱地冒出来。”

源源不断的新房不断冲击着原本就脆弱的二手房市场。在房价不断上涨的当下，较高的入手价格，或许也就表示着更难的出手机会。