鱼化寨拆迁风波：我们来还原一个真实的“鱼化国际”！

Original: 聂海峰西安城记 2019-06-22

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发现身边这座城

前言 | Preface

近日，关于鱼化寨拆迁传闻沸沸扬扬，引发了大家的广泛关注。相对于其它城中村拆迁改造，鱼化寨受关注度是绝对“C位”！

“城改”，城市发展无法回避，对于曾拥有“全国最多城中村”称号的西安来说更是如此(☞《“西安城改”十年：暴风骤雨般的改造，我们更在意这些》)。每个人都知道，鱼化寨已地处西安经济最为发达区域。它，是一座城过去的缩影，也是一座城未来的见证！

“鱼化成龙”，即是鱼化！我们试图全面解读鱼化寨，让诸位了解它的前世今生。

世界上人口密度最高的地方？

客观事实看鱼化寨

鱼化寨到底有多大？30万人，是什么概念？这些没有准确答案，我们借助卫星地图和城市发展进行分析。

我们将鱼化寨分为“狭义的鱼化寨”和“广义的鱼化寨”：“狭义的鱼化寨”，主要指号称“西安小香港”的城中村部分。根据卫星地图测算，这里大概占地面积只有0.7平方公里(约1000亩)。

“广义的鱼化寨”，是指鱼化寨街道办：辖鱼化寨、小烟庄、老烟庄,、漳浒寨、周宋寨、双旗寨、新丰村、雷家寨、贺家寨、英发寨、西晁家庄、东晁家庄、岳旗寨、姚家村、闵旗寨、二府庄、北石桥、西尧头、牟家村、大寨等二十个村（居）委会。有多个工业园，占地面积约23平方公里。

我们大多关注的，是“狭义的鱼化寨”范围：占地约0.7平方公里（约1000余亩，等同于大唐芙蓉园）。©制图/城记城乡研究院

高新区，是西安的“经济发动机”。如今，已地处高新区核心的鱼化寨，地位已极为特殊和重要。自然而然，鱼化寨就成了城市外拓的重要区域。

这里，大家可以看到那些新建的商品住宅，包括：天朗蓝湖树、左岸春天、银领花园、东方米兰国际城、复地优尚、风度天城等。目前，我们所有能看到关于鱼化寨的报道和影像，只是“城中村”部分，并不包括这里。

实际上，鱼化寨已是高新区“经济圈”范围，但行政上却隶属于雁塔区……这种“三不管”地带，导致鱼化寨片区开发进程并不顺利。

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“鱼化寨”主要片区全景地图

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鱼化寨片区已经拆迁改造了一部分城中村，只有村子内部0.7平方公里保留城中村原貌。©制图/城记城乡研究院

那么，鱼化寨片区到底有多少人？根据卫星地图显示，“城中村”的鱼化寨实际面积约0.7平方公里。0.7平方公里，30万，这是什么概念？

互联网的公开信息显示，世界人口密度最高的地区是中国香港旺角，人口密度每平方公里达13万人；世界人口密度最高的岛屿是中国香港的鸭脷洲，1.32平方公里土地上住了10万人。所以，“小香港”都被用来形容高密度的区域！

鱼化寨类似“小香港(旺角)”

但是，人口密度并没有传闻中的那么高

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按这个指标转换，鱼化寨人口密度每平方公里超40万，这已破了吉尼斯世界纪录！

显然，相比中国香港旺角的高容积率、高层/超高层（见上图），鱼化寨根本达不到那种密度。目前，主城区人口密度最高的是碑林区：22平方公里常住人口为70万。一个小小的鱼化寨，人口是碑林区的50%，这也根本不现实。

民间的数据是感官，官方也从未公开这个数据。所以，我们利用十多年来对城市研究进行核算：按照最大值推算，若每平方公里人口密度13万。那么，鱼化寨极限居住人数为：

9.1万人=13万人(每平方公里极限值)×0.7平方公里(鱼化寨占地面积)

再结合近十年开发的社区来看，该区域新增人口约6-7万；算上西安外事学院的1万多人，总计为8-9万。所以，这个片区极限常住人口为：

18万人=鱼化寨村(9.1万)+西安外事学院(1万)+七个城市住区(7万)

即使如此，鱼化寨的大量人口仍很“恐怖”。有人的地方，就有市场，就有江湖。再加上高新区经济圈的辐射，商业极具活力。

各种业态叠加，这里逐渐建立起一个繁荣的城中村生态系统。但是，与一路之隔的高新CBD相比，这里俨然就是另一个世界。整个系统的发展和管理都自行内部解决，除了不断加高的筒子楼外，村子内的街道和商业环境，十年间也不曾发生大的改观。

为何大家都在怀念“鱼化寨”

关于鱼化寨的记忆

梳理鱼化寨发展历史，你能看到一个“城中村”是如何成长起来，却最后又无法与现代城市中心兼容的历程。

西安，有两种“城中村”：一种被集体怀念，一种悄然消失。鱼化寨是前者，后者类似东三爻，为何？

因为，这与西安的城市格局和经济发展有极大关系。西安，是特大中心城市，又拥有上百万大学生。毗邻“大学+城市中心”的城中村，往往就成为年轻人落脚的第一站。城市快速扩张前期，无数年轻人从这里书写奋斗史。每一个窗户，都有年轻而不羁的灵魂，从而衍生出独特的“城中村文化”。

比如八里村(东/西)、瓦胡同、沙井村、沙坡村、二府庄等，均满足这两个条件。诸如东三爻等这样村子，就因不具备这两个基础条件而“泯然众人”。

卫星图上看鱼化寨(局部)：左半边为“城中村”的鱼化寨；右半边为新开发的城市住区和西安外事学院的公园。（图/Google地图）

和其它城中村一样，鱼化寨也经历了从种田到种楼的历程。改革开放后，大力发展乡镇企业的鱼化寨，成为西北第一个村级集团，是陕西省、西安市首批小康村。后来，高新区发展蒸蒸日上，无数年轻人等落脚于此，鱼化寨村民也利用这一契机进行转型。

一栋栋小楼不断竖起，形成“握手楼”——楼与楼之间距离狭小，打开窗户可以和隔壁握手。目前，它们大多已到七、八层。除村民自己居住以外，其他房间均用以出租。

鱼化寨，背靠成长为西安新城市中心的高新区，加上雁塔区管理的“鞭长莫及”，就这样逐渐成为“西安最大的城中村”。从高空俯瞰，鱼化寨和高新区形成鲜明对比：一面是高楼林立的新区，一面是密不透风的握手楼。对于力图打造国际化都市的西安而言，这里仿佛一贴膏药，又如鲠在喉。

“鱼化国际”、“鱼化CBD”……这些具有中国特色的词汇，在不经意之间开始走红。

西安鱼化寨与广州杨箕村

都地处城市CBD，最后成为中心区一部分

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如果对比，鱼化寨像极了广州的杨箕村：它位于广州市中心，1号线与5号线在此换乘。

广州杨箕村，改革开放之前主要是稻田和菜地。改革开放20余年间，杨箕人在村镇内建酒楼、开商铺，发展经济，成为广州首个亿元村。后来，杨箕村被附近先后兴起的五羊新城及珠江新城包围，成为广州著名的“城中村”之一。

2009年，杨箕村被纳入广州全城改造的城中村之一。经过六年的改造，新杨箕村建设了15栋36到42层的拆迁安置房，腾挪出地块南侧区域作为融资区，建设商品房和写字楼。

鱼化寨如何变身“鱼化国际”

14年改造之路

改造城市中心的“城中村”，大趋势无法抵挡。但是，不能把“平面的城中村拆了”，变成“竖起来的城中村”。

鱼化寨改造，根据公开信息早在2004年就已列入计划。时至今日，已整整十四年！

在《为什么我们认为，西安的“城改”变成“竖起来的城中村”？》和《“西安城改”十年：暴风骤雨般带来的改变，我们更在意这些！》等专题文章中，我们就分析过城改带给西安的变化、影响和问题。

鱼化寨片区，客观上已是“高新核心经济圈”：地铁直达、科技路西连沣东新城、西三环直通国际机场。从任何角度出发，这里应是现代化城市中心。

可现状，让我们一直很费解。实际上，根本原因在于当时鱼化寨片区曾经的划分：它地处高新区范围，却属于雁塔区；雁塔区没能力管，高新区重点向南发展……这一切，导致这里整体规划紊乱、开发“东一榔头西一棒子”。从卫星地图上来看，这里的开发就像是“贴狗皮膏药”——东一块、西一块！

这份引发轩然大波的通知，主要是针对园区的各类企业。但是，由于鱼化寨的特殊性，迅速成为焦点（图/公开信息）

最让人费解的是，这里竟然还存在以工业为主的“鱼化工业园”，直接造成区域的“局部塌陷”。

当年，美国人以24美元代价，从印第安人手上买下了曼哈顿岛。今日的鱼化寨，在城市不断发展中，“身价”已今非昔比。

所以，鱼化寨改造最大的挑战，就是前面我们估算的0.7平方公里、极限10万人口的问题：人多地少、建筑密度大、拆迁安置量大、大量人口的再安居问题……如果没有强有力的资本实力进入，就极容易出现“韩森寨长安集”事件。

▲鱼化寨巷道商户

所以，鱼化寨能否变身“鱼化国际”，是对城市规划、产业定位、城市设计、城改体制、资金投入，以及相关部门的建设水平、管理水平的巨大挑战。在此背景下，关于鱼化寨改造，我们提出三点原则建议：

建议1：整体考虑鱼化寨街道办特点，实现片区治理“一盘棋规划”，科学规划在“科技路商务带-西三环轴线-高新软件新城”中的角色。

建议2：鱼化寨片区最大的改造难度，不是辖区23平方公里范围，而是0.8平方公里的城中村改造。涉及人员众多、层面已非单纯的开发。

建议3：避免“十年城改”问题，进行片区高水准的开发，引入真正的资本，制定高水平规划、合理安置、提升建设水平，实现多方互利。