【楼盘测评】不好意思，这是一篇迟来的测评……

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今日测评楼盘：新旅明樾台

01PART看点预览

1、对新旅这家公司的看法

2、明樾台整体的设计优秀

3、对这个项目的犹豫

4、销售接尾声……

02PART简评

新旅是一家新房企，国资背景。这几年在江西市场也算拓出了一些地盘，才成立没多久南昌就四个项目，地市还有，而今天的主角新旅明樾台就是他们的第一个项目。

说实话这个项目我前前后后去过好几次了，陪朋友去过，还暗访过当时顶复、底复加“巨额”升级包的事情，印象不是很深了，车位+升级包好像是要7位数的价外款了。

不过每次去新旅明樾台都会感叹：这个示范区做的好来事，如果评选南昌十大楼盘示范区，这个必须上榜。

这个示范区是花了不少钱和心思的，其实看过新旅的项目，有一点我必须是要承认的，它的设计感确实不错，而且审美很在线，至少在审美上很对我的胃口！

主要新旅是一个新手，没见过它的成品，在这个年代对其交付持有犹豫和保留态度也没啥问题。话不多说，还是直接聊项目！

03PART测评主体

01
 通勤时间

新旅明樾台近西客站，到西客站还是比较方便的。

根据导航信息显示到双子塔的距离为14公里，走学府大道转丰和大道会近一些，差不多13.5公里。

02、2
  地段概述

新旅明樾台这个地段属于九龙湖起步区较晚开发的，所以周边的观感还是稍微“安静”了一些，不过自从东园交付之后，总体来说还是处于可以接受的范围。

如果我们聊未来，我觉得这附近还是属于主流地段的，这个没啥问题。其实最关心就是虎形山公园的开发，估计还得好几年吧。按照计划先九龙湖公园，然后江边公园，然后各种绿道，最后才是虎形山公园。

这边就是一个相对低密的片区，距离西站南广场也比较近。在目前上饶大街的末端，这条街目前是九龙湖看过去最有城市街景的一条，当然人气还是差一点。

楼盘附近也有学校规划，以后上学不会很远。如果目前交付要读书就是过渡腾龙学校了。

03
项目基础信息

1、总占地约150亩

2、4栋高层，16栋洋房，少量创意办公
3、总共956户，车位总数1281个

4、容积率1.5，绿化率35%
5、物业费高层3.2元/平，洋房3.5元/平

04
产品信息

新旅明樾台的产品就是高层和洋房，高层户型有100/119 这两种，都是三房。洋房是126的和143的，都是四房。顶楼和一楼是非标准层，有露台、院子、地下室什么的，所以价格不菲。

高层区

100平三房两厅两卫

户型其实没啥可以说的，设计很优秀。这个项目设计的审美无论是在立面效果还是户型、还是公区，我都觉得很OK。我只对它的交付有犹豫，也是品牌力不强的表现。

119平三房两厅两卫

从这个端户的高层三房也能看出是“新板式”的设计，餐厅北面是一个大的设备平台，而南面的窗户这里没有设计空调机位，可以看出是自带中央空调的设计。

其实在我个人的眼里，这个项目的里里外外比新力东园优秀（设计上），就是缺失品牌力，喜欢搞点灰色的动作，在加上地段上比东园略微弱一点，所以东园当初在市场上一直是压制着新旅的。

新力的东西咱至少见过，设计也不差，地段上在优一点，差不多的价格当然东园的接受度更高。当初如果买，换我也会选东园。

洋房区

126四房两厅两卫

四个房间，三房朝南，南向双开间阳台，北面还有阳台。南昌人对这种户型还有什么可挑剔的。主卧的飘窗还往外拓展了一些，那里本是普通楼盘放空调外机的地方。

目前高层已经进入清盘状态，基本没啥楼层可以选了，价格差不多在16000上下。说心里话，相比周边的话是有点贵的。

143平四房两厅两卫

这个户型就是比上面那个大一号，格局是差不多的，就是厨房的位置换了一下。论细节哪种更好？

还是143的户型好一点。比如厨房对生活阳台没有干扰，比如玄关更合理，不像126多了一些面积，玄关用不上那么大。另外143的电梯厅是自家的，126的电梯厅是共用的。

洋房还有一些量，标准层在18000左右。标准层就是除开顶楼和一楼，一般读者理解成普通层就好了。

样板房体验一般，地板有明显空鼓。公区的设计也好看，入户大堂气派，有气场，有逼格，好心水。但是总有些欠打理的感觉，比如去样板房的路上有部分地面已经有些“坑洼”了。

目前已经进入园林施工了，不久后就能见真容了……

04PART周边配套

1
学区配套

这个楼盘的入学顺序，我个人估计是有三个阶段的。第一阶段就是目前如果交付过渡去腾龙学校入学。

第二个阶段就是新力东园对面那个石钟山学校的建设完毕，我个人估摸着明樾台会大概率过渡到这里。

第三阶段就是明樾台自己南面还有一块教育用地。如果哪天石钟山学校也学位预警了，那么这个教育用地就要开发建设了。估计稍微远期一些。

有人要问了，石钟山学校是什么学校？

石钟山学校这个名字大概率就是立项的名字，建完之后可能会换，比如换成和腾龙差不多的“X龙学校”，或者“九龙湖第X小学”之类，或者其他什么，都有可能。

这个是学校的硬件名字，至于软件是谁来办学，这个现在无法去预知的，就不用问了。不过我个人觉得红谷滩成立了三个教育集团，既然成立集团肯定就是有想法扩张的。

所以我认为未来九龙湖的学校基本是两个方向，要么引入市级重点，就是你们所说的挂牌；要么就是三大集团的分校，红谷滩区自办。

2
商业配套

自己的商业规划倒是搞的有模有样，沿街的商业，似乎还有矮层的办公loft，以及独栋的花园总部办公。

目前附近最近的消费场所，我能想到的就是沃华W广场了。

3
周边自然环境

这里可以提一下新旅明樾台的特点，就是在项目的西侧设立了一个明樾公园，里面有一些小朋友的娱乐设施，包括滑梯、吊桥、迷宫等，还有一个类似花园商业的独立商业，目前作为仓库似的。

除此之外，有大片土地是给业主预留的，每家每户可分到10平米的菜地，自己种点什么体验一下收获的喜悦和大自然的馈赠。

这里还养了鸽子，以及有很多麻雀。公园还没完工，估计当时为了宣传打扮了一下，现在基本处于无人管理的废弃状态，说是交付以后会重新修建。

4

未来规划

未来规划不是属于新旅明樾台这一个楼盘的，这附近好多新楼盘。这个小片区附近能指望两个重磅的开发配套。一个是南广场的商务配套，一个是虎形山公园的环境配套。

都是定位比较高的，也是九龙湖的商务核心和中央公园吧。规划虽高，就是不知道未来呈现的时候，会不会降低标准。

总体来说还是有期待的！

05PART总结

优势：

1、设计优秀、审美在线、性冷淡风，我比较喜欢

2、户型不错，示范区好看

3、送菜地这个操作很风骚

劣势：

1、品牌力不足，对于施工品质有些疑虑

2、对后期物业也有些疑虑

3、价格略高了

适宜人群

九龙湖其实总体的供应量并不是很大了，这里也陆陆续续在走，目前进入尾声了。对于喜欢洋房的可以考虑一下了，高层确实没啥选的了。

其实这个楼盘的竞争还是有的，都在周边环伺，而且限价比较低，所以基本来这里的都会到附近看看，我也不好建议什么，你有兴趣可以自己对比一下。

说句实在话，新旅的展示形态是比较正面的，尤其对于我一个注重设计的人来说，颜值上真的很OK。从使用上也比较OK，户型设计也蛮到位的，示范区也好看，还有菜地送，确实有令人心动的地方。

但有一说一，还是对它有些疑虑就是品质上和物业上。说实话就目前看到的展示楼栋毛坯与公区部分还OK。这是实体样板房，在交付的楼栋里的。

期待非展示区的楼栋能否保持这个水准，新旅的胡总偶尔也会在后台留言，上次说明樾台会是这里的品质高峰，这个我们拭目以待了！

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