研究这个楼盘，我的心情有如过山车……

Original 洪楼News老罗洪楼News 2021-09-25

上周末“炒房天团”来南昌割韭，然后留下一个结论：钱不多去贵阳炒房，钱多去西港炒地。有关内容戳这里：《吃瓜！光离婚就放弃35套京沪房产的欧神，来南昌都说了些啥？》《听完这场讲座，我还是不知道2020年去哪儿卖房？》

最后炒房天团丢下两个贵阳的楼盘，说5000多的单价：名曰A楼盘与B楼盘。然后我说我周末来聊聊这两个楼盘，所以就有了今天这篇。

我根据会上留下来的线索找到了B楼盘，是融创的云湖十里。A楼盘没有发现对上号的。那么我们就这个融创云湖十里来聊聊……

外地的事我几乎不聊，因为缺失太多有效信息，根本不具备去聊的资格。今天这一出，纯粹是借着欧神的机会，才去研究外地的事儿，我是当成猎奇了，你们就当看个乐，看个新鲜……

先说结论：这个楼盘还是存在相当大的不确定性，我真的把不准。不过这是我第一次分析外地楼盘，这个过程还是很有意思的，有开拓新大陆的感觉，同时也提供一个我的视角来看异地楼市！（特别注意：我没去过贵阳！）

开始正题！

贵阳GDP2019年排名56名，4039.6亿。南昌排名40名，5596亿。GDP不能决定什么，只要城市发展持续向上，还是会有价值的。所以撇开经济数据，我用我自己的方式来聊聊贵阳这个楼盘……

贵阳处于西南大山里，交通不便，经济也不是很强，但是近些年的经济增速非常快，而且搭上未来非常有前途的大数据产业，从这个点来说贵阳的发展趋势还是明确的，而且产业还不错，这是背景……

我们现在把目光放到楼盘上，据欧神说5000多的单价，我估计这是边角料的价格，为了用低价吸引更多的注意。估计大量的成交价在6000多，这个说法配合欧神说的比市价低于1000元，那么市价应该是7000+的单价，这些都对上了！

我们先来看这个楼盘所在的位置，地图如下：

图中1号位置是云湖十里，下面那个相距2.6公里的X是贵安新区的高铁站，正在建设中，也是这个楼盘主要的概念点之一。

贵安高铁站有多大？

贵安高铁站站房总建筑面积约达6.06万平方米，共设14个站台、28条铁轨线。

高铁站投用后，沪昆高铁、渝黔高铁，贵阳市域快铁西南环线、贵阳城市轨道交通都会通过这里，也是贵州省仅次于贵阳北站的第二大高铁站。

看完这个介绍，我感觉有南昌西站的规模，我擦，有点雄壮啊……但是……我们后面再讲……

项目的位置处于贵安新区，这个新区大致在什么范围呢？

虚线所框起来的范围就是贵安新区，这里要注意一下，上面的箭头是项目地址，下面的箭头指着2号地址是贵安新区的管委会和行政服务中心。

项目地址偏远，这个是在预期之中的，这时候我需要一个价格之锚来给这个项目做参照。关于贵阳，在我做这些功课之前，我所知道的就是观山湖区是新区，大概类似红谷滩，还有一个是贵阳的花果园项目，江湖人称：宇宙第一大盘。（这个盘有点料，不过不聊它）

其他的我一无所知，然后我就研究了一下贵阳的地图，老城区是云岩区、南明区花果园在老城和新城之间，观山湖区是一个纯新区。

然后距离云湖十里比较近的一个大型购物中心是万科新都荟，导航图如下：

先看了一眼时间，基本在半小时左右。我的第一感觉是6000多的单价，带装修、融创的、贵安新区的概念以及贵州省第二大高铁站的辐射，半小时到观山湖区的大型购物中心，我感觉好像也还OK哈？

此时我的内心活动是：欧神这个标的，还有点料哈……（此时心情开始爬升，这个楼盘有点意思……）

然后我继续看，路线一是要有10元过路费的……线路二的话公里数多了4公里不到，还行……不过27公里也真的有点远，可以从我家（谢家村）到湾里……

毕竟6000多块钱，要啥自行车？大数据产业基地、西南省会、品牌开发商，还有点预期，你看我们赣江新区多少钱？

南昌6000多的房子那是流湖，流湖继续往远了走可什么都没有了，连概念都没有。人家贵阳这个后面还有贵州省第二高铁站，还是一个双城融合新区！

当这个研究过程进行到此处，我突然觉得欧神这个选的似乎还可以，继续深入研究。然后我的心情就开走下坡路了……

从几个方面来阐述：第一，刚刚发现的那些概念点，需要更深入的去了解与核实。

第二，应该更深入的去了解贵阳，剖析它的房价格局。当然我说的深入其实也就是一个外地人的深入，还有很多有效信息是我了解不到的，我会把我对外地的分析过程和思路完整的记录下来。

好，重要环节来了！

这个高铁站真的这么厉害？我用几种卫星图，以及网上的视频去了解它。发现对于这个高铁站的论述还有另外一个版本：贵安站房面积5万平方米，设计规模为4个站台、8条轨道线以及1座天桥和一座地道。

这个设计规模就小了很多很多啊，有种瞬间从省级变成县级的感觉。通过卫星与视频，以及其他资料的对比，我发现后面这个版本更符合我“看见的”样子……

这是贵安站，下图是贵州省第一高铁站：贵阳北站

这种大站的铁路轨道是非常多的而且入站之后开始发散，出站之后轨道开始收敛，这才是大站该有的样子。而看贵安站显然就是一个小站的样子，实景图如下：

恩，四个站台。看来这两个版本之间一定是有故事的，可能存在先后关系，或者是这个小站是否只是设想中那个大型车站的一期工程，未来还会扩建。这个我不得而知，我“看见”的就是一个小站……

质疑完了这一点之后，我开始尽量深入贵阳的房价格局。看房价格局之前，先看城市格局，于是我找到了这么几张图：

这个地铁规划也是蛮雄壮的，不过貌似现在好像只开通了一条。

起码在城市格局上，有个大概的印象了，两大核心也比较明确了。

明确核心就是明确这个城市的房价之锚，非常有参考意义。我有几个步骤：

第一步先搜索市政府在哪里？

为什么，你懂的！

在观山湖公园的正北面，风水好啊，这个套路和绝大多数城市一样，开发新区市政府必须过去，这也奠定了观山湖的位置。

第二步自然是省政府！

是不是存在省府开发另一个新区的情况，然后发现省府依然坐镇老城核心。

第三步找CBD，先定位一下贵阳的房价之锚，这才好对比。

经过粗略的了解，一个是观山湖区的“会展CBD”，一个外地人命名的，可能叫法不太对。位置如下：

观山湖核心、市政府与“中央公园”边上，众多写字楼扎堆，这里无疑了。还有一个CBD貌似是花果园与老城区那边，具体哪个更重磅，我也说不好。可能是观山湖这个更牛逼吧，不过花果园的商业似乎依然还是贵阳扛把子，所以老城区的重心依然还是很重的。

第四步，找交通动脉，地铁走向，主干道，快速路脉络。觉得这个云湖十里的割裂感还是比较重的。

学区？这个太复杂了，一时半会研究不来，这个研究本地都挺费劲的，何况异地。

然后我又一次找了第一高楼，各类地标，豪宅楼盘的位置，不一一表述了。不过这都不是关键，城市框架有了一定概念之后，直接看二手房价格吧，虽然存在一定的偏差，但是大致的准确度是有的。

看二手房房先看那种有片区之锚的项目，比如体量非常大的花果园。这种大到无法忽视的楼盘，周边小区的定价肯定是会参考的，这就是价格之锚。

反正图中那些整齐排列的房子基本都是花果园的，其中还看到了一个北京八中的贵阳分校，是不是这里的学区？

然后我用贝壳的地图找房功能来概览一下：

尼玛，平均看过去8千多………………然后我全城概览了快一个小时，发现贵阳的房子是真的便宜，观山湖那个“会展CBD”附近算是平均价格高一些，但是1.5万基本算贵的了，1.7万就比较稀少了。

然后我搜了一下万科的翡翠系在贵阳的价格，然后答案是1.3万上下！翡翠系算是高端产品，价格如此亲民，我看了一下地段也算主流啊。我想是不是翡翠系在贵阳走了一条比较亲民的路线？

好奇心驱使我看了一下户型图：

这特喵的也不是刚需产品的设计啊，看户型就是高级货的设计思路，看到此处我已无心再看，我内心只有一个想法：我……想去贵阳……

此时我已经对于云湖十里没有任何兴趣了……

虽然好奇心驱使我看了这么多内容，但是我依然没有太明确的答案。虽然弄了一堆信息，但是我觉得依然缺乏很多很多的“有效信息”，这个东西是网上看不到的，或者有些是非常费劲才能找到的……

比如：有钱人在贵阳的居住审美是怎样的？

成交最活跃的板块在哪里？（这个网上的信息，我觉得是不太准确的）

贵阳人民好哪口？他们对贵安新区的接受程度如何？

贵安新区的建设进度与规划落定的速度？那些落地的项目兑现比例如何？虽然贵安新区很像南昌的赣江新区，但是直接对比容易犯错！

贵阳人口的流动方向，以及各区的财政如何？贵安新区的财政又如何？

贵阳人民信仰哪个开发商，哪个房企能卖出溢价？

比如杭州滨江、绿城两家房企就是信仰，似乎如今滨江的信仰值有超过绿城之势，融创也有溢价，万科在杭州相对于普通房企还是能溢价，但是面对滨绿两家就相对弱势了……

还有贵阳这个城市的板块地段定价权在谁手里？南昌的定价权显然在赵家手里，但是在深圳就在IT精英手里，上海可能在金融精英那里，我相信每个城市的定价权里赵家都不弱。

但是在一线肯定是商界更有决定权，在普通城市大概率是赵家占上风，至于贵阳如何？我母鸡啊，我猜赵家还是比较威武的！云湖十里离贵安新区的行政中心还是很远的……

贵州省人民对于贵阳的看法如何，吸引力是否足够？

大数据产业是否强势？

这个都需要更深入的了解，异地投资，光用键盘是不够的。

这些信息都是当地的玩法，这个必须得了解，不然不太好开口评价。为何贵阳的房价格局是今天这个样子，楼市的演化路径又如何？

这些我都回答不了……就像有些朋友说：洪楼News搞的蛮好啊，你们可以去拓展别的城市啊！

说实话会很吃力，房地产的地缘属性太强了，这些都不能用南昌的路数去套贵阳，容易刻舟求剑！

不在一个城市的地产市场里浸泡个几年，都很难说自己懂。如果说未来有一天我们去了一个别的城市，那先看个半年的房子，写200份踩盘报告再说！关于贵阳，我们就说这么多……

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