各地多校划片后，房价都怎样了……

今天我们是小升初News，摸鱼侠老罗，有作古认真的上钟了！

学区房，一个既男默女泪、又累觉不爱的话题……

由于不少读者在买学区房上都比较纠结，其实主要纠结的就是想买顶级学区的朋友。因为总有一把刀悬在头顶，就是多校划片……

想读顶级公立，一是怕花了钱进不去，二是怕房价也会波动……

人之常情，完全理解……

所以上次专门为这个事写了一篇《3万+的附中学区房，遇上多校划片，该怎么办？》讨论这个事，其实也没有好的办法。

不过呢……我们在讨论多校划片的时候，包括上面这个链接中，我们没有去讨论多校划片的细则，其实……细则才是问题的关键！

我们说的细则包括两部分：缓冲政策、划片政策！

 
以下内容包括各个城市的政策，比如北京、上海、广州、成都、长沙、以及九江……

这两个政策说完之后，我们再聊一下多校划片后房价的表现。

外地多校划片细则

先说划片政策吧，这个每个城市都很不一样，应该说每个行政区都不一样。

首先，多校划片这种入学形式不是什么新鲜事，有些地方实行很多年了，比如广州的越秀区、上海的长宁区、以及我们隔壁邻居长沙；上海的长宁区最早可以追溯到2005年……远远的走在了大家的前面……

但是长沙据说1996年就开始微机派位了……

早期的叫法也各有不同，比如：微机派位、电脑派位，都是一个意思。

虽然这么叫，但是具体的操作方式却各有千秋。比较符合我们感觉上“多校划片”的是北京西城区、上海长宁区，就直接多对多摇号，摇到哪个是哪个。

不过也不是全区摇号，而是把整个行政区划分成N个范围，我们简称【学片】吧，每个学片里有X所小学、Y所初中，然后多对多摇号。

然后各地的细则上，有各有不同。

01

北京东城、南京秦淮

比如北京东城区、南京秦淮区的小升初可以由学生先填志愿，对于报名人数少于学位的，直接入学；报名人数多于学位的，摇号入学。

总之热门学校肯定志愿数量大于学位数量，也存在着一定的不确定性，也算多校划片的一种，只是不是那么随机了。

另外，即便一个行政区内，也会有多种入学方式。一部分学校多校划片，一部分学校单校划片，一部分九年一贯制直升。

02

上海长宁、杨浦

上海长宁区简直是多校划片的模范带头生，辖区内也有一所学校是九年一贯直升的，学校非热门，比较普通，大家也不太在意。

辖区内的其他学校被分成了N个学片，然后多对多电脑派位。对于这个学片整体优质一些的辖区，还是会存在略多一些的关注。

上海徐汇区的公办学校入学比较特殊，主要由4种入学方式组成，分别是电脑派位、电脑派位+对口入学、对口入学、九年一贯制直升。

看得人眼花缭乱，其实也好理解，那些择校冲动较大的、非常热门的学校就电脑派位，普校就不搞那么麻烦，对口入学（单校划片）

比如南昌东湖区有那么多学校，热门的无非就是南师附小、育新、邮政路、豫章，那么相邻的学校就可以多校划片，离的远的、接送不便的依然可以老样子对口入学。

上海杨浦区的创新我觉得很开眼界：有一些公办小学，得根据奇偶数年来安排对口入学，比如，许五小学奇数年对口昆明中学，偶数年对口鞍山初级；公办打一小学奇数年对口鞍山初级，偶数年对口昆明中学。

这脑洞可以的…………

03

广州、长沙

还有些地方是根据户籍时间长度来决定入学顺序的，有点类似我们的七类入学顺序。还有就是本区户籍优先、本市非本区户籍次之、外市户籍再次之，这样的顺序。

广州的填报志愿还分三个批次，第一批次的报志愿学校是相对热门的，如果我没理解错外市的户籍不能参与第一批报志愿。报了志愿的，再微机派位。

总之不同城市做法不同，相同城市不同行政区做法又不同，很复杂。

长沙的也很有意思，长沙是小学单校划片，初中多校划片。

长沙从1996年开始实施微机派位，即一所小学对应两三所或四所中学，“这实际上就是多校划片的方式，只是叫法不同。

长沙小升初有四种方式：一是老城区微机派位、多校划片；二是在高新区实施单校划片；三是新近划入城区的地方和子弟学校对口升学；四是根据规划建设条例，同步规划配套建设的中小学配套入学。

它的多校划片是市级来统筹的，跨越了行政区的范围，初中来领小学的指标。我对长沙也不熟，如果我们理解错的话，长沙官方认定了四所热门学校，也可能就是市级学校，不归某个行政区管辖。

反正在好几个行政区的小学都有摇号进入“南雅”、“麓山”的指标，我对长沙学区完全不熟，稍微搜索了一下，好像是名校的意思。

不过，虽然是电脑派位，但是不同学校的指标是不一样的，就拿“南雅”来说吧。

有的学校322的小学毕业生，只有20个南雅的指标；有的学校237的毕业生，也有20个南雅的指标；有些学校229个人，只有4个南雅的指标。

有可能南雅指标少的，给了其他优秀初中更多的指标吧……这个太细了，我就不研究了。

长沙也有九年一贯制的，依然会有各个名校的指标，不过较少，其余70%以上的学生就直升了。

总之长沙的政策很复杂，似乎为了实现相对平均，把入学弄得很随机。不过依然会有“指标含金量”之别，依然会有被家长区别对待的方式。不过，没有了确保升牛校的机会，也不至于为了学区太用力。

其他的不也深究了，我们要了解的就是各位前辈玩出了各种花样，南昌会遵循哪一种，还是会独立创新，我们也不得而知。

但是可以肯定的，这个政策不至于全市推行。（长沙确实猛，除了高新区外，等于老城区全市所有学校推行了）

南昌如果实行，也只是会针对热门学校吧，普通学校真的没必要。也不是每个区，都需要这么弄的……毕竟上海也是几个区实行了……

接下来比较关键的缓冲政策，我们聊一聊！

外地缓冲政策

什么叫缓冲政策？

就是今年单校划片，明年多校划片，中间得有个缓冲和过渡政策。不过，并不是哪里都有缓冲的，也有硬过渡的。

这个政策比较难找，有些文件牵扯的时间太长了，不好找。我就拿最近实施的北京西城区和成都天府新区来说吧。

北京的缓冲就是：老人老办法、新人新办法。

西城区的政策是2020年4月30日发布的，文件上最关键的一句：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

也就是说从4月30日到7月31日之间买房的人，依然可以得到确定性的入学保障，而且更早买的，或者一直居住的家庭入学都是走以前的老办法，单校划片。

只有7月31日以后买房的家庭，执行多校划片。未来一个班上，一部分是单校划片的，一部分是摇号入学的。这个情况可能持续很长时间。

这个缓冲，我觉得还不错，不至于有很大的抗拒。早买房的人，虽然上学保障了，但是房价肯定是会波动的，我们待会写。

那么成都天府新区的成都直管区也是2020年实行多校划片的，也是把整个辖区划分成了N个学片，然后摇号入学。

我从2020年政策一路翻到2019年的政策，发现成都这里，没有缓冲，直接硬切换。

南昌会用哪种？

江西省的文件中，是提过要注意缓冲时间，不要一蹴而就。但是说的都比较模糊，如何缓冲，缓冲多久，是不是一定会缓冲，这我们都没法去猜。

我只能说，如果南昌实施多校划片，我倾向于会有缓冲政策，硬切换概率低。

我们再看下九江文件关于多校划片的说法：

鉴于新区很多楼盘尚处在建设过程之中，学校网点布局也还在逐步完善，各学校尚在建设中，为确保每位适龄儿童都有学上，各小学校招生范围按现有学区划分不变，暂不调整学区，新增楼盘适龄儿童上学，在周边学校容量范围内，实行多校划片、随机派位（摇号）方式，公平公正确定具体就读学校。

简单说：还没划学区的楼盘，未来采用多校划片……

谁也不得罪，已经有学区的还是老办法……我觉得九江的政策有两种理解方式：

1、这个多校划片其实没啥意义，全是一些新学校。像是为了跟随政策趋势而为之的站队，“你看我们也出台政策了”……对于城区的高价学区房和均衡教育没啥作用。

2、九江这个可能是第一步吧，作为一个试点和警示，有可能接下来往老城区逐渐突破。

谁知道呢……

划片后的房价表现

长宁区作为多校划片的模范先驱，比较有参考意义。长宁区是上海平均房价第二高的行政区，注意这是按行政区划，不是按板块。平均价最高的行政区是黄浦区。

在长宁区那些只能挂户口的“老破小”学区房，数量少，单价也鲜有能超过品质自住的。

因此在数据表现上，长宁的学区属性的确非常弱，这和我们聊到长宁时大众或论坛/自媒体号口中“无学区、教育不突出、学校差不多”的印象也高度一致。

长宁区没有了教育上的马太效应，无法进入牛校吸引牛娃的正反馈，所以得到一个相对均衡的局面，仅仅存在局部某一两个学片有一定表现，学区属性也不强。

这个大概是郑斧希望看到的局面。

那么北京西城区呢？

据我了解4月30日出政策之后，西城区的成交量开始迅速放大，中介小哥直呼太忙了……

两个原因：

一个是买家火速入场，因为现在买还能得到确定入学的机会，为了入学接受这个溢价了；

二个是房东这边，突然挂出了很多房源出售，心里清楚政策后价格就不是这么回事了。

在这一小段蜜月期过后，有种量价齐升的感觉，但是过后成交量开始迅速走低……

毕竟能为了入学付出如此代价的家庭还是相对少的，更多的是既想入学，又想能稳住价格。

虽然知道也跌不了太多，但是总价摆在那，10%的跌幅在绝对值上都不小了，为了公立学区“消费”几十万，很多人冷静了……

即便不考虑学区房继续升值，但是真为了公立学校消费，还是有些接受不了……

据有人统计北京链家的数据，西城区的房子在政策后出现了互有涨跌的现象，涨的是原来没有牛校，后来可能摇号进牛校的小区，尤其是有点品质的；跌的自然是牛校含金量下降的……

有千万以上房产降价百万以上的情况……涨跌幅度大部分都在5%-10%……个例不止这个幅度。

有北京网友打的比方很有意思：

以前80万可以去4S店提一辆7系，现在是猜盲盒，可能开出3系、可能开出5系、也可能开出7系。

请问你还愿意花80万么？

情况就是这么个情况，又到了今天小升初News说拜拜的时候了……

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