香飘飘！下半年这9个盘，会把南昌房票一把全炸出来……

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NO. 壹｜能不能不整虚的？

下面开始今天的正文：

前些天我写了篇“梦境文”→【我看见，九龙湖的一场“万人摇”……】，梦里的万象天地是那么的真实，连住宅和商业怎么布局我都看到了，可惜梦里的事不能说，说了可能就没了。

有些读者就在后台和群里调侃巴老师了，成天整一些虚头巴脑的猜想，不是HR万象天地，就是PA国体滨江，不是WK翡翠学府，就是LH青山天街，能不能来点务实的。

专弄一些想得到，买不到的盘出来，撩拨我们的心扉，搞得买个房都不安神，实在是有点过分了。 

是！你们说的都对，巴老师的全锅！以后我再也不“占卜”这些若有若无的盘了。

只希望万一这些“梦里”的盘真的落地了，道一声：“巴老师，yyds”，就行了。

为了安抚一下各位读者的心，我决定敞开自己的心扉，把肚子里那些藏着掖着，自己都偷偷想买的“好货”分享给大家！

这些可都是我的私人买房清单，我只希望若干年以后，千万不要再听到，当初我咋没跟着巴老师买XXX楼盘这样的话了。

要知道，曾几何时，我可是“求着”大家买新力双悦、新旅明樾府、融创玖玺台、融创赣江府、新旅明樾台顶复底复、华侨城万科洋房别墅......

好了，现在就到了揭晓清单的时候了，小本本快点拿出来。

NO. 贰｜不买这九个盘，你对得起我？

一切的一切，都要从这张图说起，这张形似九龙湖核心区的控规图（没错，就是九龙湖）里点明了三个项目的部分信息。

分布在九龙湖公园西侧的几个楼盘，拿出了部分房源给大家做“诚意登记”。

太多的东西我不好透露，我只能说我朋友勾了滨湖人文中心的160平和联发藏珑大境的165平，反正都买不到，勾着玩呗。

后面的故事据说是精彩缤纷，反正结果就是诚意登记戛然而止了，至于最后的结局怎么续写，谁也说不清。

那大家要问了，这个房子为什么都没有亮相，就引来了这么大的关注，看完后面的文章你就明白了。

01滨湖人文中心

看完这张图，懂得人应该就知道大半了，这不光是一个住宅项目，住宅南面还有一些行政办公的大楼，想想在这里面办公的人，如果下班走两步路就能到家，是不是一件幸福感满分的事。

那首先，最想买这个盘的人肯定就是工作在附近的人，就在这个图的最右侧，是南昌市市民中心，N多的行政办公单位要搬到这里来，这种就近置业的需求就更加旺盛了。

其实这块地刚出来的时候，就已经默默的进入了巴老师的私藏名单了，原因有五个：

1、我喜欢买带水景的房子，不是滨江就是滨湖，遇水带财，金牛座就好这一口。
2、交通比较便利，江西省最宽的九龙大道+链接西一环和九龙湖过江大桥的抚州大街，离市民中心地铁站比较方便，对于我这种经常要去全城各地踩盘看房的人来说，太巴适了。
3、便宜就是王道，买相对“便宜”的房子历来是我的心头好。
4、俗话说，千金择屋万金择邻，想想红谷世纪花园，想想绿地悦城，纵使IP在转移，但是跟对了人，一切就都对了。
5、环九龙湖公园未来肯定是人居改善的绝对高地，五年后的二手房市场，全新一代的改善产品对那些房龄已经是10年+的产品势必是一种降维打击。
华侨城文旅项目（可能会有）、金边瑞香文化艺术中心、保利大剧院、环湖公园、项目北侧的九龙湖风景带，这些东西的叠加，最终呈现出来的观感，想想都很美。
其实以上是借口，买房有时候就是看眼缘，喜欢的盘就是想买，说品质的话，说改善性的话，这个盘远不如后面几个盘。

看看这户型，四房两厅三卫，南北双阳台全通透，中西双厨带导台，私享电梯厅，全屋所有空间不带阳台就是飘窗。

唯一的遗憾，不是五房，巴老师急需一套五房。

02联发红城投藏珑大境

虎形山三兄弟不再孤单，联发双雄也进入了战场，更低的容积率，更高标的产品将把九龙湖的改善进行到底。

项目的具体分析后期会奉上，但我只说一句，这个项目的167平四房两厅三卫户型，未来在二手房市场会非常有战斗力。

深耕二手房市场的巴老师，真的是读懂了改善一族的心，也读懂了市场，越是好产品，越受市场青睐。

这种产品往往就是纯粹的卖方市场，定价体系会脱离所谓的市场标准，奇货可居的惜售局面容易哄抬起价格。

87%+的得房率，横厅南北双阳台全通透四房三卫，除了进门卧室的套间卫生间是个暗卫，这个户型可以说是无可挑剔。

尤其是这个项目会有一楼的底复产品哦，167平的一楼底复，我几乎无法预估这个产品未来会是什么样的定价体系。

估计买了的人也没几个舍得卖吧。

03红城投禧悦雅云

现在你可能还看不上这里，觉得位置偏南了一点，可三年后等核心位置的几个盘走完，这里可能就香起来了。

另外，这一块子有几块待拍的地块，随着九龙湖地块越来越难拿，这里有被开发商抬轿子拍地的可能，有一定的未来想象空间。

而且这个项目有真洋房，现在这玩意实在是太少了，大家对于洋房的追捧可以用狂热来形容。

有时候我甚至觉得在客户眼里：洋房=改善！

144平的四房洋房户型同样是比较给力的，现在户型都是套模板，市场喜欢什么样的户型，大家都跟着一起抄答案。

至于项目最大的困扰应该是周边安置房的比例稍微高一点，密密麻麻的分布在周边，对于片区整体面貌的提升有点点影响。

04保利天珺

大平层是王炸，洋房是稀缺品，洋房+大平层只好用核弹来形容了。核心改善区的大平层真的屈指可数，且买且珍惜吧。

加之保利大剧院的IP加持，城市的点睛之笔，又有谁不想拥有呢。曾几何时，融创玖玺台的196平户型可是得找门路才能买到的。

我再问一句，五年后，我想买一套好一点的大平层，希望板块有发展一点，房子新一点，这时掐着指头算一下，除了国体诸盘。

漂流在外面的品质大平层也就海珀九龙、恒锦家苑、新力江悦、东投新力樘悦这几个了。并且后期能支撑做大平层的地块也不多。

保利的房龄还比他们年轻好几岁……

05华侨城万科北区

随着华侨城南区普通产品的渐渐清尾，至少小户型产品已经基本售罄了，那未来还想买华侨城的小户型，只能等北区了。

北区的地段其实更受市场认可，整个华侨城的商业也基本集中在这里，整体面貌会是高级感满满，生活便利度也更高。

唯独学区的预期会弱一点，根本原因就是生源的纯粹性。但其实现在华侨城南区的初中也基本接纳了整个东朝阳的学生，唯独小学稍微会有点预期略好。

另外，这里还会有大平层系列，可能170㎡+、200㎡+或者300㎡+吧，最终等设计定稿才知道…………未来想想推开窗你看到的画面是这样，难免不心动。

06中粮建发祥云悦府

朝阳的四房需求是非常旺盛的，而那个时期整个四房的供应量并不大，而且多以较大面积段的四房为主，要不就是洋房四房。

大悦城带着118小四房和148大四房而来，正好抓准了市场的主需求点。加之纯地铁口、近商业、次新大盘，有这几个点就可以支撑价格基本面了。

至于部分楼栋临近高架，学区预期稍低，小高+四房在朝阳有需求缺口，就等大悦城来填补……

07华润昆仑御

前期还有些许争议的虎形山板块也卖了一大半了，几个盘的销售情况都不错，尤其是九峯府，已经接近收尾了。

大户型留在最后的昆仑御优势一下体现出来了。

华润品牌、统一小高层、比小户型更强的装标、最后一波低毛坯限价的房源（后期九龙湖的楼盘毛坯限价都提了1、2千），想想148平的四房240万左右就能拿下来，这个门槛配这个区位还是很OK的。

08鸥鹏湾

这是一个市场声音很小的盘，但是我把它拎出来，肯定是有原因的。

真正的一线江景房，正对江景最美的红谷滩中心区，而且观江面也非常广。听说还可以的装标，配上可能1.5+的价格，离地铁口也不算远，是不是稍微一点香香的感觉了。

千篇一律的南北双阳台全通透四房这里127平就搞定了，不过更吸引我的还是157平户型。

L型观江大阳台+大横厅，追逐极致的江景感受，很多人说真正住进去了，谁会天天看江啊。

但是当你邀约朋友在家小聚，一同站在大阳台上欣赏江对面的绝美景观，好友一句真美的时候，这一切就都值了。

09华润万象城悦府

华润万象城最后的盛宴，204平终于面世，嘴上都是说着总价挺高，但我可以预想，又是一场腥风血雨的低摇号率。不多说，筹钱去了。

华润万象城你要说他哪里好吧？地铁离得不近、户型一般般、得房率一般般、装标一般般，学区也不强势，有些楼栋还临高架，东面的楼栋采光会被超高层挡住。

BUT，任凭嘴上说再多不好，真要开始报名摇号了，身体还是会很诚实的点击报名。不为别的，就是想做一回天选之子。

路边社消息，万象城最后可能会一次摇完，可能会分两次（11月、12月各一次）。

看着这个普通型的户型，别人160平能搞定的事，万象城204平才能搞定。

但是，请切记，这个产品绝对是未来二手房的王者产品！大平层、红角洲最新的楼盘、万象城商业体加持、整个小区的楼王、更强一点的装标。

在红角洲、红中区都会是非常稀缺的存在……

NO. 叁｜最佳置换季？

其实今年下半年还有挺多值得关注的项目的，除了今天说的这些改善类的产品，还有很多刚需和刚改产品也挺有意思，下次也整理一下。

今天的结尾，我只想传达一点，这也是这些时间经常带粉丝读者看房买房的体会，越是好的改善类产品，溢价能力越强，市场也是完全的供不应求的关系。

如果给你一个提前拥有这类产品的机会，请珍惜！

提示：目前改善产品是供应不多的，改善产品出现需求挤压；但是未来多个改善产品入市以后，供应量会得到补充。作为使用与配置来说，问题不大，切勿做太多投机预期。

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