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其他
业委会电话征求意见后直接替业主签名，是否有效？
先说答案：无效！
业委会电话征求意见后
直接代业主在征求意见表上签名，
不是召开业主大会。
裁判观点
《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；该条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
本案中，小区业委会作出续聘物业公司的决议，其作出程序应当符合该条的强制性规定。因关于表决等方面的证据材料是由小区业委会制作和保管，因此应当由业委会对其作出决议程序合法承担举证责任。
根据法院查明的事实，业委会征求意见的程序有严重瑕疵，其提交的证据不能证明作出续聘决议符合民法典第二百七十八条第二款的强制性规定。
一方面，业委会未召开业主大会，采取上门的形式征求意见，由工作人员对没在家的业主电话征求意见后直接代业主在征求意见表上签名，该做法显然不符合《XXXX小区业主大会议事规则》中书面征求意见的形式要求，也无法认定意见表上勾选的意见是该户业主的真实意愿。
另一方面，《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，该小区经营性用房业主与住宅用房的业主享有同等的成员权，同样是该小区业主。业委会在征求是否续聘物业公司时，未将门面业主纳入征求意见范围，剥夺了门面业主对小区共有部分进行管理的权利。
《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”多位业主均陈述不同意续聘原物业公司，且小区业委会作出续聘决议，未征求全体业主的意见，虽然部分业主征求意见表上勾选的是续聘意见，但业委会未提供有效证据证明系业主本人的签名有效征求了意见。
由此，业委会作出的续聘决议侵害了业主的合法权益，并且决议通过程序存在严重瑕疵，不符合民法典第二百七十八条第二款的强制性规定，依法应予撤销。
《民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”由此，业委会作出的续聘决议被撤销后，该决议自始就没有法律约束力。
《民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
业委会仅是小区业主自治管理机构，并没有独立的意志，其作出的续聘决议因通过程序存在严重瑕疵，不能认定续聘决议经得了小区绝大多数业主的认可，故其作出的续聘决议并非业主的真实意思，而基于意思表示不真实的续聘决议与物业公司签订《物业管理服务合同》《合同补充协议》，该民事法律行为应当依法认定无效，对小区全体业主不具有约束力。
裁判文书
审理法院：重庆市第四中级人民法院
案号：(2022）渝04民终584号
裁判日期：2022.06.28
案由：民事>物权纠纷>所有权纠纷>业主撤销权纠纷
重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2022)渝04民终584号
上诉人（原审被告）：石柱县汇景龙湾小区业主委员会
负责人：杨**，该委员会主任。
上诉人（原审第三人）：重庆*达物业管理有限公司
法定代表人：李*素，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：陈*群
被上诉人（原审原告）：张*安
被上诉人（原审原告）：张*利
被上诉人（原审原告）：陈*珍
被上诉人（原审原告）：付*高
被上诉人（原审原告）：陈*义
被上诉人（原审原告）：毕*利
以上被上诉人共同委托诉讼代理人：陈*义
上诉人石柱县汇景龙湾小区业主委员会（以下简称汇景龙湾业委会）、重庆*达物业管理有限公司（以下简称*达公司）因与被上诉人陈*群、张*利、毕*利、陈**珍、张*安、陈*义、付*高（以下简称陈*群等七人）业主撤销权纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院(2021)渝0240民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月6日立案后，依法组成合议庭，进行了询问审理。本案现已审理终结。
汇景龙湾业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈*群等七人的一审诉讼请求。事实和理由：
1.汇景龙湾业委会一审中提交的《选聘续聘物业公司上门征求意见情况明细表》是对1200户业主入户征集意见表的统计表，并非凭空编制，业委会作出决议的程序并无瑕疵，不应当被撤销。
2.陈*群等七人提起的是业主撤销权之诉，这与请求确认汇景龙湾业委会与*达公司签订的《物业服务合同》《合同补充协议》无效，分别属于不同的法律关系，法院不应当一并审查。
3.汇景龙湾业委会对陈*群等七人均征求了意见，其中张*安、付*高是续聘意见，这两人提起本案诉讼否认之前的意见有违诚信；陈*群并非小区业主，不具有提起诉讼的主体资格。汇景龙湾业委会作出决议的程序合法，据此与*达公司签订的《物业服务合同》《合同补充协议》未侵犯陈*群等七人的合法权益，合同不应被确认无效。
*达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈*群等七人的一审诉讼请求。事实和理由：
1.陈*群等七人提起的是业主撤销权之诉，这与请求确认汇景龙湾业委会与*达公司签订的《物业服务合同》《合同补充协议》无效，分别属于不同的法律关系，法院不应当一并审查。另外，与*达公司签订合同的是汇景龙湾业委会，根据合同的相对性原则，陈*群等七人亦无权请求确认合同无效。
2.汇景龙湾业委会作出的决议符合法律规定的程序要求，反映了绝大多数业主的意愿，续签的《物业服务合同》《合同补充协议》未提高物管费，并且物业合同已在石柱县住房和城乡建设委员会备案，没有侵害陈*群等七人的合法权益，原审确认合同无效没有事实和法律依据。
陈*群等七人辩称，汇景龙湾业委会征求业主意见时弄虚作假，作出的续聘决议严重违背了大多数业主的意愿，决议程序不符合法律的规定，应当被撤销。续聘决议被撤销后，《物业服务合同》《合同补充协议》自然失去了合法的根基，理应被认定无效。
陈*群等七人向一审法院起诉请求：判令撤销汇景龙湾业委会关于与*达公司签订续聘合同的决议，确认汇景龙湾业委会与*达公司所签续聘合同无效。
一审法院认定事实：汇景龙湾业委会于2019年4月4日在石柱县南宾街道办事处备案。陈*群等七人均为石柱县汇景龙湾小区业主。《汇景龙湾小区业主大会议事规则》第六条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定......（二）采用入户征求意见形式议事的：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见（业主意见须经业主签名，并注明业主所住房号），经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。已送达的征求意见表决书，业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，视为弃权。”第七条规定：“统计汇总计票要有1/2以上业主委员会委员参加，并对计票有关情况予以书面签字认可。”
2021年10月4日，汇景龙湾业委会召开业委会2021年第4次会议，决定开展是否续聘原物业公司的相关工作，并对工作流程作出公告。
2021年10月31日，汇景龙湾业委会召开业委会2021年第5次会议，纪要如下：会议对业主提出质疑的罗*清等5名上门征求意见人员资格进行了审查，会议认为罗*清等5名上门征求意见人员虽不是房主（业主），但系房主（业主）家庭成员，且有房主（业主）的授权委托书，符合法律规定，因此具备上门征求意见人员资格。
会议审查了本次上门征求意见结果：汇景龙湾小区共1200户，同意续聘原物业服务公司（重庆*达物业有限公司）946户，同意选聘物业服务公司103户，放弃权利120户，无法联系上31户，平均通过率90.18%。会议认为，本次上门征求意见结果符合法律规定。会议决定，对本次征求意见结果在小区公告栏内张贴公示，按程序报城东社区、南宾街道备案后续签物业合同。
2021年11月14日，汇景龙湾业委会召开业委会2021年第6次会议，纪要如下：
一、专题研究汇景龙湾小区拟聘物业公司合同内容事宜，会议明确，合同讨论修改的意见内容，由付*禄委员执笔修改，校验把关，再将拟签订物业服务合同传汇景龙湾小区业委会群里请全体委员审核后进行张贴公示一周后续签合同。
二、会议认为，部分业主在汇景龙湾小区微信群接龙物业公司续聘事宜，这是业主的自由言论权利，但不影响业委会集体研究通过事宜。
2021年11月23日，关于续聘*达公司事宜，陈*群向石柱县信访办提出信访事项，反映内容为“汇景龙湾小区现业主委员会不履行职责，长期拒绝召开业主大会，在续聘现物业公司问题上不尊重业主意愿。现经小区业主微信接龙，接龙人数已达到750人左右，超过半数，大都同意更换业主委员会委员。要求南宾街道组织小区召开业主委员大会更换委员，现物业公司服务期限马上到期要求公开招取新物业公司”。
南宾街道于2021年11月26日立案受理，并组织业委会负责人、申请人、物管公司负责人、城东社区工作人员、法律顾问就陈*群反映问题进行协调未果，建议业主委员会与陈*群加强沟通，就续聘现物业公司若无法达成一致，可采取司法途径解决。
另查明该小区业委会于2022年4月到期，根据相关规定，街道办拟定于2022年1月组织该小区开展业委会换届选举工作。
汇景龙湾业委会于2021年12月10日公示的《关于续签物业服务公司业主表决结果及决议》载明：汇景龙湾小区业主委员会于2021年12月5日下午2点30分召开业主委员会全体成员会议，就与*达公司签订正式《物业服务合同》一事进行表决签字确认，现将上门征集意见结果汇总如下：小区共1200户，同意续聘946户，同意选聘103户，弃权120户，无法联系31户，平均通过率90.18%。会议认为，以上结果已符合相关法律法规续聘条件要求。
当天，汇景龙湾小区业主委员会9名成员中，参会人员8人，缺席1人，再次审阅了物业服务合同的正式文本，一致同意并签字确定继续聘用*达公司为汇景龙湾小区进行物业服务，同时签订了正式服务合同。后续由*达公司完善备案相关手续。
2021年12月5日，汇景龙湾业委会（甲方）与*达公司（乙方）签订《物业管理服务合同》《合同补充协议》，约定合同期限为贰年，自2022年1月1日起至2023年12月31日止。2021年12月22日，石柱土家族自治县住房和城乡建设委员会对汇景龙湾业委会与*达公司签订的《物业管理服务合同》及《合同补充协议》出具了《重庆市物业服务合同备案证明》（编号2021〔012〕号）。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、汇景龙湾业委会召开业委会作出的关于继续聘用*达公司的决议是否符合撤销条件；二、根据前述决议续签的《物业管理服务合同》及《合同补充协议》是否有效。
针对焦点一。根据《民法典》第二百七十八条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的规定，本案中，涉及续聘物业服务企业，属于该条第（九）项的情形。
表决人明确为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主”，且“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。汇景龙湾业委会仅提交了六份《石柱县汇景龙湾小区（续聘/选聘）物业服务企业表决意见单存根》，无法证明其采用入户征求意见方式得出的结果经“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主”参与表决和符合“经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的形式要件。
汇景龙湾业委会提交的《选聘续聘物业公司上门征集意见情况明细表》系其单方制作，无原始佐证依据，且陈*群等七人陈述情况明细表上记载的内容与其真实意愿不相符，故一审法院对汇景龙湾业委会提交的《选聘续聘物业公司上门征集意见情况明细表》不予采信。
物业管理服务包括公共区域的日常维护、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等内容；业主须根据合同约定支付相应的物业服务费用等。
陈*群等七人作为案涉小区的业主，2021年12月5日召开的业主委员会会议作出的续聘*达公司的决议内容已对陈*群等七人的具体权益产生了影响，汇景龙湾业委会成立的根本目的是为了更好的维护全体业主的合法权益，其作出的行为应当体现小区绝大多数业主的意志。
根据《民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，因本次业委会通过决议的程序存在严重瑕疵，且不满足《民法典》第二百七十八条规定的形式要件，侵害了业主的合法权益。故对陈*群等七人要求撤销该项决议的诉讼请求，一审法院予以支持。
针对焦点二。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”因汇景龙湾业委会无法证明其采用入户征求意见方式得出的结果不符合“经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主”参与表决和符合“经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的形式要件，违反了《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定；故汇景龙湾业委会与*达公司签订《物业管理服务合同》《合同补充协议》未经法定程序，违反了相关法律规定，应属无效。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百七十八条、第二百八十条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决如下：
一、撤销石柱县汇景龙湾小区业主委员会作出的关于继续聘用重庆*达物业管理有限公司的决议；
二、确认石柱县汇景龙湾小区业主委员会与重庆*达物业管理有限公司于2021年12月5日签订《物业管理服务合同》《合同补充协议》无效。案件受理费减半收取40元，由石柱县汇景龙湾小区业主委员会负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.关于汇景龙湾业委会作出的决议是否程序合法的争议事实。汇景龙湾业委会二审中提交了各业主的征求意见表及当地居委会的抽查记录表，拟证明其实际征求了业主的意见，同意续聘的专有面积及户数均符合法律规定的比例。
本院经审查认为，结合当事人在一二审的陈述，汇景龙湾业委会未召开业主大会，采取上门的形式征求意见，由工作人员对没在家的业主电话征求意见后代业主在书面的征求意见表上勾选选聘还是续聘并直接签署业主的名字，其中张*安、付*高两户的征求意见表上虽然勾选的是续聘意见，但不能确定是业主本人的签名。
汇景龙湾业委会派出的工作人员电话征求意见并且直接代业主在征求意见表上签名，该做法显然不符合《汇景龙湾小区业主大会议事规则》第六条规定书面征求意见的形式要求，也无法认定意见表上勾选的意见是该户业主的真实意愿。汇景龙湾业委会征求意见的形式有严重瑕疵，其提交的征求意见表不能认定是业主的真实意愿，其二审中提交的证据不能达到证明决议程序合法的目的，不予采信。
2.关于陈*群是否是汇景龙湾小区业主的争议事实。*达公司二审中提交了民事裁定书一份，拟证明X幢1-X号门面业主为邹*武，陈*群并非业主无权提起本案诉讼。
陈*群二审中提交了《门面转让合同公证书》《房屋租赁合同》《买房协议》《门面合租协议》《算账清单》《产权调换安置协议》以及邹*武出具的证实，拟证明系张*安的拆迁安置门面，陈*群从张*安处以购买方式取得X幢1-X号门面，是该门面的实际产权人。
本院经审查认为，以上证据能够综合认定X幢1-X号门面系拆迁安置还房，尚未办理产权证，系由陈*群从被安置人处购买，陈*群是该门面的实际业主。
3.*达公司二审中提交了《物业管理服务合同》备案网络查询结果、业主缴纳物业费的单据及统计表，拟证明《物业管理服务合同》合法有效。
本院经审查认为，一审已查明《物业管理服务合同》在石柱县住房和城乡建设委员会备案的事实，备案查询单不属于二审新证据；业主缴纳物业费的单据及统计表仅能证明有部分业主缴纳物管费的事实，以上证据与《物业管理服务合同》的效力并无关联，不予采信。
另查明，汇景龙湾小区有大量临街门面，汇景龙湾业委会在征求是否续聘*达公司时，未将门面业主纳入征求意见范围。
二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，本案的争议焦点为：
1.陈*群提起本案诉讼的主体是否适格；
2.汇景龙湾业委会作出的续聘*达公司决议应否被撤销；
3.汇景龙湾业委会与*达公司签订的《物业管理服务合同》《合同补充协议》是否有效。
针对焦点一。根据查明的事实，X幢1-X号门面系拆迁安置还房，尚未办理房屋产权证，陈*群从被安置人处购买了该门面，系门面的实际权利人。由此，陈*群通过继受方式合法占有了X幢1-X号门面，是该专有部分的实际权利主体，有权作为业主提起本案撤销之诉，其诉讼主体适格。
关于焦点二。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；该条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
本案中，汇景龙湾业委会作出续聘*达公司的决议，其作出程序应当符合该条的强制性规定。因关于表决等方面的证据材料是由汇景龙湾业委会制作和保管，因此应当由汇景龙湾业委会对其作出决议程序合法承担举证责任。根据查明的事实，汇景龙湾业委会征求意见的程序有严重瑕疵，其提交的证据不能证明作出续聘决议符合民法典第二百七十八条第二款的强制性规定。
一方面，汇景龙湾业委会未召开业主大会，采取上门的形式征求意见，由工作人员对没在家的业主电话征求意见后直接代业主在征求意见表上签名，该做法显然不符合《汇景龙湾小区业主大会议事规则》第六条书面征求意见的形式要求，也无法认定意见表上勾选的意见是该户业主的真实意愿。陈*群等七人中，虽然张*安、付*高两户的征求意见表上勾选的是续聘意见，但不能确定是业主本人的签名。
另一方面，《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，汇景龙湾小区经营性用房业主与住宅用房的业主享有同等的成员权，同样是该小区业主。汇景龙湾业委会在征求是否续聘*达公司时，未将门面业主纳入征求意见范围，剥夺了陈*群等门面业主对小区共有部分进行管理的权利。
《民法典》第二百八十条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”陈*群等七人均陈述不同意续聘*达公司，并且汇景龙湾业委会作出续聘决议，未征求陈*群的意见，虽然张*安、付*高两户的征求意见表上勾选的是续聘意见，但汇景龙湾业委会未提供有效证据证明系业主本人的签名有效征求了意见。
由此，汇景龙湾业委会作出的续聘决议侵害了陈*群等七人的合法权益，并且决议通过程序存在严重瑕疵，不符合民法典第二百七十八条第二款的强制性规定，依法应予撤销。
针对焦点三。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”由此，汇景龙湾业委会作出的续聘决议被撤销后，该决议自始就没有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
汇景龙湾业委会仅是小区业主自治管理机构，并没有独立的意志，其作出的续聘决议因通过程序存在严重瑕疵，不能认定续聘决议经得了小区绝大多数业主的认可，故其作出的续聘决议并非业主的真实意思，而基于意思表示不真实的续聘决议与*达公司签订《物业管理服务合同》《合同补充协议》，该民事法律行为应当依法认定无效。
需要说明的是，汇景龙湾业委会与*达公司签订的《物业管理服务合同》《合同补充协议》，不仅仅只涉及陈*群等七人的合法权益，还涉及小区其他业主的合法权益。那么，《物业管理服务合同》《合同补充协议》不仅对陈*群等七人无约束力，对小区其他业主同样没有约束力。
综上所述，汇景龙湾业委会、*达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由石柱县汇景龙湾小区业主委员会、重庆*达物业管理有限公司各负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 陈明生
审 判 员 刘文玉
二〇二二年六月十三日
法官助理 翟维玲
书 记 员 聂 潇
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