黄埔房价内卷成狗！问题出在哪儿？
二娃说
别整天哔哔说自己想躺平了，没房，你想躺平都没地儿啊！
做自媒体这几年啊，二娃发现了一个有趣的现象：每年年底，总有一些粉丝来问我，现在是不是买房的好时机，房价还会不会跌，买了后会不会站岗等等。
这就如同，隔壁李三狗，每天中午12点问我“今天中午吃什么？”一样准时。
介于此，要不今天，咱们就来聊聊这个话题吧！
广州楼市回暖了吗？现在能入手吗？
关于这个问题，我想，应该很多人都非常关注。
毕竟，最近一段时间，市场上各种声音都有！有人说楼市开始回暖了，但也有人说，现在的回暖只是假象。
那么，广州楼市是真回暖了还是假摔？当下，又值不值得入手呢？
不知大伙儿咋看，反正二娃觉得，这次回暖不像是假摔！买房换房，可能真的需要提速了。
⤴ 买房换房需要提速了，图片：公共图库
政策上看到的回暖信号
首先，在政策上，广州已陆续开始出现松动迹象。
比如，广州第三次拍地，针对黄埔南沙等地块，不再限价和限制购房人群了；开发商拿地的资金，也不再要求一次性付清了。
而据我所知，限价新规中的“拿证必须在上一次备案价基础上下调3%”也有一些楼盘不再执行，不出意外，我猜明年就会悄悄取消掉。
另外，在预售资金监管上，广州也有了放松的动作。从以前的5-10%存留比，降低到了3-8%了。
信贷上看到的回暖信号
其次，在金融信贷上，也开始支持房地产行业了。
比如，之前买房贷款，至少等半年银行才会放款的，如今，变成1-2个月了。
更有个别银行对外透露，二手房贷款已经不需要参考指导价来放款了。
⤴ 两位粉丝分别发来的反馈
此外，经过二娃核实得知，建设银行首套房贷利率已经降至5.65%了。
市场现状中看到的回暖信号
再则，买家心态、市场热度也开始有了明显变化。
比如，最近二娃有3位粉丝都陆续发来了喜报，称他们的房子一个月不到就成功卖掉了。
其中，最快的一位，他3天内就卖掉了2套房！
虽然说，价格低于市场价，但现在市场上出来捡漏的人，的确多了很多。
⤴ 粉丝发来的卖房喜讯
另外，最近两周广州开盘的几个项目，去化都很好。
比如，上周末开盘的力迅西关雅筑和星樾山畔，去化率都超过了70%。而本周末加推的保利天汇、大壮名城、万科城市之光，据说也卖得非常好。
各大红盘售楼部，人气，一时间旺了很多。
⤴ 时代天韵周末人气
⤴ 星寰周末人气
反正，各种现象都在表明，广州楼市真的有了回暖的迹象！
因此，我劝大家买房还是要趁早。毕竟，在板块房价内卷的当下，留给大家淘笋和捡漏的时间，已经不多了。
怎么买房，才不会站在高岗上？
当我们明确了现在是买房时机后，接下来，我们就需要考虑下一个问题了：怎么买，才不会像黄埔一样内卷成狗？
二娃给出的答案是：看供求关系！
⤴ 供求关系决定着价格走向，图片：公共图库
因为，在我看来，目前黄埔房价之所以回调的那么夸张，主要原因有3个：
1）黄埔人才政策的取消，让投资客、外地炒房客迅速退场（需求-10%）。
2）二手房指导价出台，让很多刚需客，从准备买房变成持币观望，导致供需关系变化（需求-20%）。
3）黄埔天量旧改陆续出来，供应量一下子多了很多，楼盘之间的竞争变大了（供应+30%）。
发现了吗？以上3个原因全都和供求有关。说人话就是，黄埔市场，目前供＞求了。
⤴ 黄埔旧改供应巨大，图片：广州房产
那么，广州哪里的楼盘是房价上涨之后，不咋跌，价格还相对坚定的呢？
当然是越秀、天河、海珠等主城区的楼盘咯。
就拿天河来说吧，楼盘的价格涨上去后，基本就站稳了。即便是内卷横行的当下，也很少看见有盘降价。即便是二手房，目前也只有一些“德不配位”的在回调，但整体来说，价格都相对坚挺！
比如，保利心语那套采光差的哭的法拍房，也没能阻止买家给出11万/㎡的高价。
⤴ 保利心语法拍房室内照片
再比如，越秀区粤海壹桂府开盘，8.8万/㎡，要求一次性付款，也能卖成日光盘。
其根本原因，不就是因为“稀缺”吗？因为供不应求吗？
说到这里，我们不妨来看一张数据图。
据克而瑞数据显示，2020年广州各区二手房市占率最高的三个区域，分别是越秀区、海珠区、天河区。
那么，什么是二手房市占率呢？
它指的是，各个区域一年卖了多少套房子，其中二手房占比有多少的意思。
举个例子，假设越秀区和海珠区，2020年分别卖了100套房子，那么，其中有90套都是二手房。
这也间接说明了海珠区、越秀区、天河区一手房的价值。
在这里，二娃要提醒大家一句：房地产最壮硕、最丰满的青春期已经过了，目前正步入中年，身体大不如前了，胸部也开始下垂了，不再是那个感冒生病熬两天就能好的小伙子，小姑娘啦。
所以，大家买房一定不能瞎买了。闭着眼睛买房也能升值赚钱的时代，已经结束，未来两极分化会越来越严重。
因此，买房一定要有“中心”思维。可以趁着现在这种换房的好时机，尽可能把一些不好的资产卖掉，置换到市中心去。
另外，二娃还觉得，老黄埔的投资价值已经被削弱了很多。一方面在于，经历了上一波行情后，黄埔现在的价格已经不低；另一方面在于，接下来还有非常多的旧改陆续上市，供求关系短期内会十分饱和。
如果广州一手房限价不放松，那老黄埔房价就还会继续调整。庙头4.2万/㎡都未必站得稳，老黄埔5.5万/㎡的价格，也就没有性价比可言了。
比如，建面约570万㎡的万科黄埔新城，它一出来，价格如果真的只卖3.6-3.8万的话，必定会影响庙头和老黄埔的价格体系。
⤴ 黄埔新城施工现场，二娃拍摄
其他不多说了，关于这个楼盘详细的信息，二娃踩盘稿写的很清楚了，想看可点击文章链接➤：570万㎡大盘要来了！老黄埔房价还要跌？
最后，应粉丝要求，二娃建了一个万科黄埔新城的买房交流群，对项目感兴趣的可以扫描进群（中介销售勿进）。
哦对了，12月2日，广州第三次拍地，是一个很好的风向标，楼市接下来怎么走，可以通过这场土拍看出一些蛛丝马迹。
对了，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。
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