撰稿&视觉//苏南房观伟大的编辑部
园区一直是苏州人的骄傲，最近苏州自贸区落定园区，更是引发新一轮的热度。但近两年的园区楼市一直过于冷清，鲜有楼盘入市，进而大家纷纷转向二手房市场，二手房成交量一度居高不下，保持着近万的倒挂幅度。但今年5.11新政、园区九年一学位政策，直击园区二手房的“三寸”，不论自住者还是投资客都要抖三抖，二手房成交量显著下滑。进而7.24新政又带来新一轮冲击，园区二手房来访量和成交量持续下滑。我们统计了苏州各区4-8月二手房成交套数，可以明显看出变化。
一系列政策主要抑制的是投资客，也影响了园区的置换者，但尽管限制重重，园区依然是置业者最关注的地方。值得注意的是，今年上半年，园区出让两块地，分别位于青剑湖和奥体板块。两宗地块总成交金额达60亿左右，分别由首创、中海竞得。近期园区又挂两宗地，9月18日开拍，起拍楼面价均为20500元/平米，不知将会花落谁家。持续的土地供应为园区楼市再添新鲜活力，也为持币入市的购房者带来更多选择，同时进一步加强了房地产市场的稳定健康发展。而园区的新房市场也并不像想象得那么冷清，据苏南房观统计待入市住宅类项目或地块一共有17个（含本月2宗待拍地块）。需要现房销售有10个，后期会陆续入市，可在一定程度上缓解园区现有的房源短缺。
其中，青剑湖板块含有7个、湖西板块含有3个、湖东板块含有2个、奥体板块含有3个、独墅湖和金鸡湖板块各含有1个，酒店、商业各1宗。
青剑湖板块待入市项目（含地块）最多，未来入市后的竞争可想一斑。
综合来看，园区这19个项目(含地块），限制颇多。比如，需要配置人才组屋、或要求全装修、现房销售。
那么最终会以怎样的产品面向市场呢？这个暂时就是悬念了。
编辑部实探园区各个项目，我们发现这些楼盘马上有新动作。
星翠澜庭位于园区东兴路宏业路处，双湖板块，据悉该项目从3月份就一直传出要开盘的消息，但到现在仍然没有正式开盘。
走进售楼处，很安静。过了一会，有一对开车过来看房的客户，销售给讲了下沙盘和区位图之后，拿了户型图就匆匆离去，不知道是不是等下有急事。
项目为现房销售，全装修带地暖交付。现已公开125、143、183平样板间，除去人才组屋部分，还剩余392套房源待售。
据案场销售人员透露，该项目预计9月底10月初开盘，价格待定，笔者想这次应该能开盘吧。双湖板块总结：
“双湖板块”囊括金鸡湖与独墅湖，因为具有现代化城市中稀缺的景观资源，双湖板块吸引了不少品牌开发商的眼球，同时也有大量的国内外精英落户双湖，临湖而居。
2016年12月，苏高新以总价10.49亿成功竞得了苏地2016-WG-71号地块，成交楼面价14404元/平，溢价率56%。
中铁建·花语江南位于园区万寿街88号，独墅湖板块，刚进来就被大厅的景象吸引住了，这也太好看了叭。
下午15点左右，陆陆续续来看房的购房者蛮多的，大家都纷纷拿出手机拍照。觉得这个项目很是惊艳。
据案场介绍，该项目6月份开始规定：看房之前要提前一天进行预约，否则无法进入。项目打造90、130、140、160、180㎡高层，180㎡洋房、240-430㎡叠加别墅三种产品形态，首期将推出叠墅产品，面积240-430㎡。
据了解，目前价格还没定下来，最近在筹备，估计快了，认筹后即开盘。项目周边配套相对完善，如地铁2号线、独墅湖邻里中心、月亮湾会议中心、独墅湖小学、独墅湖中学、公园等，生活氛围浓郁。其中，独墅湖邻里中心与项目一路之隔。
独墅湖板块总结：
“独墅湖板块”一直是园区乃至苏州的创新高地，包含各种一流科研机构、高等院校等，同时引进了一系列高科技企业，众多新兴产业的加持给独墅湖板块不断加分，楼市当然也一直是热议话题。
2016年12月，中铁建以总价76.67亿竞得苏园土挂(2016)04号地块，楼面价27757元/㎡，溢价率53%。
最新消息：
1、开盘时间：不确定；
2、开盘价格：待定；
3、项目看房人比较多，重点记住一定要提前一天预约才能看房。
目前售楼处暂停接待看房者，处于闭馆状态，在场一个案场销售员告诉笔者：现在售楼处正在整改中，后期开放时间还不确定。售楼处也在项目外侧张贴了告示。
而案场销售员貌似不愿透漏过多消息，只说近期会开放，时间还不能确定，这个月底可能开盘。
泊云庭首次将推出13#、16#、19#、20#、18#，5幢约272套房源，面积段在108-147㎡，预计价格不超过4万/㎡。
不过据小道消息，该项目在之前已经预约近3千组，看来有钱人还是多啊。
湖东板块总结：
“湖东板块”是指金鸡湖以东。湖西为最早开发，近几年已经基本饱和，整个园区的发展趋势也已经逐渐从湖西转向湖东，湖东借势发展迅速，同时很多开发商也看好湖东长远的发展，纷纷拿地。
2018年8月，苏高新以总价28.26亿元竞得，楼面价23227元/m²，溢价率25.55%。项目由融创、苏高新、九龙仓三大品牌开发商联合打造。
中海上园湾位于星湖街与唯澄路交汇处往东500米，青剑湖板块。走进售楼处，被门口“仙气缭绕”的小路吸引，真的是太好看了，仿佛置身仙境一般，你们感受下。据案场销售介绍，项目整体采用“鲲”作为主题，原因是项目靠近阳澄湖，“鲲”和“水”相呼应。“北冥有鱼，其名为鲲。鲲之大，不知其几千里也。”这也与该项目的高端定位不谋而合。
项目户型建筑面积143、165平，都是四房，装修标准还没定。一梯两户，层高9-10层。
青剑湖板块总结：
青剑湖板块开发较早，既享有园区长远的区域规划，又有自己日渐成熟的配套设施，同时坐拥北双湖的人文环境，可以说在未来的发展前景将是无法预估的。
近几年很多开发商也都比较看好该地块的优越地理位置，掀起一阵阵土拍热潮。
2017年10月，中海竞得青剑湖3宗连体地块，三宗地块皆为低密度四房产品，现房销售地块。中海上园湾为苏地2017-WG-34号，楼面价23787元/㎡，溢价率39.92%，容积率1.2。物业为中海物业，小区内实行车牌识别、人脸识别、四合一智能门锁。
云栖安缦位于亭青街与唯观路交汇处，也属于青剑湖板块，距中海上园湾大概只有步行3分钟的路程。走过去的时候在云栖安缦售楼处旁边的十字路口，看到几个中海上园湾的销售在路边，问我要不要看上园湾，看来竞争真的蛮激烈的。项目主推叠拼产品，6-8层，有上中下叠拼产品140平-300平，主打户型为140平，160平，精装现房。
土拍回顾：
2017年10月23日，碧桂园以9.43亿拿下位于工业园区唯澄路北、亭谊街西侧的苏地2017-WG-36号地块，楼面价23632元/平。
3、到该项目的时候天已经快黑了，可售楼处还有一些人在看房，由此可以看出大家对该项目关注度不低；
园区双湖板块、金鸡湖板块、湖东板块、青剑湖板块等，未来的发展潜力都将无法预估，尤其是最近刷爆朋友圈的自贸区建立，对园区的发展更是如虎添翼。
就地理位置上的优势已吸引了很多购房者关注，而园区土地稀缺，新项目也不多，供不应求。所以不仅说是新项目之间的“争霸赛”，同时也是购房者之间的“抢夺之战”。园区一直是推地困难户，所以一旦有地块出让就会成为重点关注对象。近几年园区一直保持着“量少，不间断”的推地节奏，截止到目前为止，园区即将入市住宅类地块、项目共计17个，未来3-5年内基本上能够确保园区新房市场不至于出现长期断档。9月18日，园区即将推出的娄葑两宗地块中，首次在挂牌公告中实行了724新政中“限房价、限地价”模式，从源头上把控了苏州未来房价走向，不会突破“4万”大关。园区一直是苏州房价“高地”，整体成交均价34409元/平。不过从2019年1-7月新房成交情况来看，园区一直是垫底的，原因是自中海上东区项目售完之后，园区新房市场出现了短期“空窗期”，不过这一现象将会在下半年得到缓解。据苏南房观实地探查发现，星翠澜庭、中铁建•花语江南、泊云庭、中海上园湾、云栖安缦、龙湖熙上、颐和公馆，7大项目预计于下半年集中入市。户型面积上，只有中铁建·花语江南有少量小面积户型，其他项目大多为大户型，偏改善型。位于园区左岸商业街地块目前正在施工中，首创项目也即将动工，仁恒奥体东项目售楼处正在建设中。至于有些数量不多，十分神秘的“神仙盘”，这里就不能多说了。限购政策层层升级，抑制投资客的同时，稳定苏州楼市发展。园区个别化调控差异，有助于园区市场更好、更稳定发展。通过走访了解到，受限价影响，园区多个项目迟迟未开盘，导致在这期间很多购房者因为不知道房价是否还会上涨，再加上自身紧迫度等各方面原因，买了其他合适的项目或者二手房。但近期的调控，让园区的二手房成交有所下滑，看房者也不如以往热烈，成交大厅再没有以往人满为患的状态，二手市场开始冷静了。最后，编辑部觉得，买房是大事，园区虽好，但也要结合自己的经济实力进行综合考量，了解这些项目的最新信息，也能尽快做取舍。— END —
久等了，这可以说是全员出动的一篇稿。
苏南房观编辑部加油！
（没有合照，下次见）
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