土地储备管理新政，PPP和城投的福音

来源：PPP头条

PPP和城投的福音：新政下，土储领域前途无量！ 

作者：张宇 国家发改委PPP专家 

沈阳市于洪区投融资管理中心副主任

第一时间对新鲜出炉的新版《土地储备管理办法》进行点评！

该办法是继财政部财综[2016]4号，财预[2017]62号后，首次由国土部牵头，四部委联合出台的关于储备土地的最新规定！

我是研究土储资金运用的，点评以资金运用为主啊！

首先该办法最重要的是要求土地储备的重新确权，明确储备土地的权属是土地储备中心，用途为其他（土地储备）。

储备土地确权发证被经常运用的时候是2012年至2016年，从国土资发[2012]162号文开始明确土地储备中心进入土地储备名录和土储融资规模控制开始，发储备土地证就是为了向银行申请土地储备贷款，一直到财综[2016]4号文禁止发放土地储备贷款，这5年间产生大量的土地储备贷款，这也是地方政府专项债务的最大来源，因此随着土地储备贷款的叫停，地方也就失去征地拆迁的资金来源，也就没有必要发土地储备证了。

但我们国家一向是“一管就死”，没有资金来源的不仅仅是要出让的住宅商业用地，产业用地和重大项目用地由于没有资金来源也跟着遭殃，因此实在挺不住了，财政部出台财预[2017]62号文，用地方专项债务限额发行土地储备专项债券解决征地拆迁资金来源的问题，起到了很好的效果，全国一共有24个省发行,因此此次办法强调土地供应前必须确权发证，土地储备证再次回归！

另一大亮点就是明确了储备土地的管护和临时利用。这是之前没有提到的，不超过两年的管护和临时的出租等方式的利用更是有文章可做，在之前的财综[2016]4号文中，有探索土地储备购买服务的提法，这次没有被新办法提及，但也没有否定，因此这次又增加了管护和出租利用的提法，因此很快就会有“土地储备管护服务”诞生，不仅有管护费（列入土地总成本），还有可以出租场地及建筑物，这么好的肥差肯定给自己的亲儿子城投公司了。城投又多了一项业务收入来源！

同时新办法提出“由土地储备机构组织开展前期开发”而不是自行开展，意味着前期开发这项职能还可以以购买服务，直接委托代理的合法方式给到自己的城投公司，这对城投公司是极其重要的！这下城投公司获得土地一级开发的职能有了新办法护航，可以大摇大摆了！

而与此同时涉及利用土地储备专项债券资金进行“七通一平”的，由于要组织设计勘察施工监理，更是可以用PPP方式操作，而且还不占用公共财政一般预算支出的10%，还保证了社会资本的付费来源，真是一举两得的好事，因此社会资本可以放心大胆的参与涉及利用土地储备专项债券资金支付的“七通一平”项目，给“唱衰”PPP的人一记响亮的耳光！

因此作为一名PPP人，很感谢新办法的出台，既促进了PPP发展，又助推了城投转型，更是体现了财政部预算司和综合司难得的一致，多好啊！朋友们，大举杀入土地储备领域啊，前途无量！

国土资源部 财政部 中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

关于印发《土地储备管理办法》的通知

职能定位方面

1、重申土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理；土地储备机构为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

2、国土资源主管部门对土地储备机构实施名录管理，财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。

计划、入库标准和前期开发等业务工作方面

1、各地根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划。

2、根据土地市场调控需要、地方政府债务限额等因素，制定年度土地储备计划，同时明确了计划的内容和备案审批及调整程序。

3、入库储备土地必须是产权清晰的土地，对于存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地灾风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。

4、土地入库前，应向不动产统一登记机构申请办理登记手续。

5、土地储备机构应评估入库储备土地的资产价值，进行必要的前期开发，保障土地供应。

资金管理方面

1、土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定，土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。

2、土地储备机构所需的日常费用与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。

3、土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。

联合监管方面

1、国土资源部通过土地储备监测监管系统对各级土地储备机构业务开展情况实时监管。

2、各级国土资源主管部门、财政部门、中国人民银行分支机构和银行业监督管理部门建立符合本地实际的联合监管机制，按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。

新修版《土地储备管理办法》时效

1、新修版《土地储备管理办法》自发布之日起实施，有效期5年。

2、2007年印发的原《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）同时废止。

【独家】《土地储备管理办法》新旧对比及要点提示 

【作者简介】

刘 飞

锦天城律师事务所

合伙人律师

韩 侣

锦天城律师事务所

合伙人律师

于 翔

锦天城律师事务所

合伙人律师

日前，由国土部、财政部、央行和银监会联合发布了《土地储备管理办法》（2018年修订，国土资规〔2017〕17号），取代了2007年由国土部、财政部、央行发布的《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）。这也是继2012年《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号，下称国土162号文）和2016年《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号，下称财综4号文）后，国土部、财政部、央行和银监会再一次联合发布规范性文件。新修订的《土地储备管理办法》在旧版的原则上，吸收了国土162号文和财综4号文的要求，将成为今后土地储备实施过程中重要的指导性文件。

为了便于查看，我们将新旧两版进行了对比，并进行了相关要点提示，以便读者更直观地了解最新的土地储备管理办法，规范实施土地储备工作。

土地储备管理办法（2007） 国土资发〔2007〕277号	土地储备管理办法（2018） 国土资规〔2017〕17号	要点提示
“蓝色”为删除表述	“红色”为新增表述
发文机关	国土资源部,财政部,中国人民银行	发文机关	国土资源部,财政部,中国人民银行,中国银行业监督管理委员会	发文机关加入银监会，有利于从金融监管端落实规范土地储备融资、加强地方债务管理的目的。
第一章 总则	第一条   为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。	一、总体要求	（一）为贯彻落实党的十九大精神，落实加强自然资源资产管理和防范风险的要求，进一步规范土地储备管理，增强政府对城乡统一建设用地市场的调控和保障能力，促进土地资源的高效配置和合理利用，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号），制定本办法。	补充了土地资源管理和防范风险的目的，并加入了相关上位法规。
第二条   本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。	（二）土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。	进一步明确了土地储备工作中国土部门、土地储备机构和财政部门的职责分工。
第三条   土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。	（三）土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入全国土地储备机构名录，并定期更新。	1、进一步明确土地储备机构的设立及独立法人地位； 2、确立了土地储备机构名录管理的制度。
	第四条   市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
	第五条   建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换
第二章 计划与管理	第六条   各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。	二、储备计划	（四）各地应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。 （五）各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理制定年度土地储备计划。年度土地储备计划内容应包括： 1.上年度末储备土地结转情况（含上年度末的拟收储土地及入库储备土地的地块清单）； 2.年度新增储备土地计划（含当年新增拟收储土地和新增入库储备土地规模及地块清单）； 3.年度储备土地前期开发计划（含当年前期开发地块清单）； 4.年度储备土地供应计划（含当年拟供应地块清单）； 5.年度储备土地临时管护计划； 6.年度土地储备资金需求总量。 其中，拟收储土地，是指已纳入土地储备计划或经县级（含）以上人民政府批准，目前已启动收回、收购、征收等工作，但未取得完整产权的土地；入库储备土地，是指土地储备机构已取得完整产权，纳入储备土地库管理的土地。	1、要求各地编制土地储备三年滚动计划； 2、补充明确了年度储备计划的编制内容； 3、明确了拟收储土地和入库储备土地的概念。
第七条   土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。
第八条   年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。
	（六）国土资源主管部门应会同财政部门于每年第三季度，组织编制完成下一年度土地储备计划，提交省级国土资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期可调整一次，按原审批程序备案、报批。	明确了年度土地储备计划的编制、审批及调整程序。
	第九条   市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。（单拉出，全部删除）
第三章 范围与程序	第十条   下列土地可以纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。	三、入库储备标准	（七）储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。存在污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地质灾害风险等情况的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得入库储备。 （八）下列土地可以纳入储备范围： 1.依法收回的国有土地； 2.收购的土地； 3.行使优先购买权取得的土地； 4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地； 5.其他依法取得的土地。 入库储备土地必须是产权清晰的土地。土地储备机构应对土地取得方式及程序的合规性、经济补偿、土地权利（包括用益物权和担保物权）等情况进行审核，不得为了收储而强制征收土地。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。	进一步明确了入库储备土地的种类和前置条件，并列举了不得入库储备土地的负面清单。
第十一条   市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。	\
第十二条   因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。	\
第十三条   根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。	\
第十四条   政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。	\
第十五条   已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。	\
\	（九）收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经同级国土资源主管部门和财政部门确认，或地方法规规定的其他机构确认。	统一规定了收购土地补偿标准的确定基础和程序。
\	（十）储备土地入库前，土地储备机构应向不动产登记机构申请办理登记手续。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应符合相关法律法规的规定。	明确规定储备土地入库前应向不动产登记机构办理登记及登记方法。
第四章 开发与利用	\	四、前期开发、管护与供应	（十一）土地储备机构负责理清入库储备土地产权，评估入库储备土地的资产价值。	规定土地储备机构应评估入库储备土地的资产价值。
	第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。		（十二）土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发，为政府供应土地提供必要保障。 　　储备土地的前期开发应按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。具体工程要按照有关规定，选择工程勘察、设计、施工和监理等单位进行建设。 前期开发工程施工期间，土地储备机构应对工程实施监督管理。工程完成后，土地储备机构应按规定组织开展验收或委托专业机构进行验收，并按有关规定报所属国土资源主管部门备案。	进一步明确了储备土地前期开发的内容、实施、验收和备案程序。
第十七条 市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第十八条 土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。
第十九条 前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第二十条 土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。	（十三）土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护；建立巡查制度，对侵害储备土地权利的行为要做到早发现、早制止、早处理。对储备土地的管护，可以由土地储备机构的内设机构负责，也可由土地储备机构按照相关规定选择管护单位。	进一步明确了储备土地的管护内容和管护机构。
第二十一条 在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。	（十四）在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。储备土地的临时利用应报同级国土资源主管部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建（构）筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意，不得修建永久性建筑物。	补充规定了储备土地及建筑物临时利用的审批程序。
第五章土地供应	第二十二条 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。	\	（十五）储备土地完成前期开发，并具备供应条件后，应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县国土资源主管部门统一组织土地供应。供应已发证的储备土地之前，应收回并注销其不动产权证书及不动产登记证明，并在不动产登记簿中予以注销。
第二十三条 依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。	\
第六章 资金管理	第二十四条 土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》(财综〔2007〕17号)的规定。	五 资金管理	（十六）土地储备资金收支管理严格执行财政部、国土资源部关于土地储备资金财务管理的规定。土地储备资金通过政府预算安排，实行专款专用。 （十七）土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。	1、明确土地储备资金应通过政府预算安排，同时删除了土地储备贷款的相关规定，与财综4号文中金融机构不得发放土储贷款的规定相对应。 2、重申土地储备资金实行专款专用。 3、明确土地储备资金与土地储备机构的日常经费应分账核算，不得混用。
第二十五条 土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。 政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。 商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
第二十六条 土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第二十七条 各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
\	（十八）土地储备机构按规定编制土地储备资金收支项目预算，经同级国土资源主管部门审核，报同级财政部门审定后执行。年度终了，土地储备机构向同级财政部门报送土地储备资金收支项目决算，由同级财政部门审核或者由同级财政部门指定具有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。	明确规定土地储备资金的收支预算的编制、审核程序，并规定了土地储备资金的决算和审核制度。
\	（十九）土地储备资金应当建立绩效评价制度，绩效评价结果作为财政部门安排年度土地储备资金收支项目预算的依据。	明确规定了土地储备资金使用应实施绩效考核。
\	（二十）土地储备专项债券资金管理执行财政部、国土资源部有关地方政府土地储备专项债券管理的规定。	引入土地储备专项债券的相关规定。
\	\	六、监管责任	（二十一）信息化监管。国土资源部利用土地储备监测监管系统，监测监管土地储备机构业务开展情况。 列入全国土地储备机构名录的机构应按要求在土地储备监测监管系统中填报储备土地、已供储备土地、储备土地资产存量和增量、储备资金收支、土地储备专项债券等相关信息，接受主管部门监督管理。土地储备机构应按相关法律法规和规范性文件开展工作，违反相关要求的，将被给予警示直至退出名录。	1、明确规定了对列入名录的土地储备机构进行信息化监管的具体方式； 2、规定了退出名录的处罚措施。
\	（二十二）部门分工监管。各级国土资源主管部门及财政部门应按照职责分工，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。 　市县级国土资源主管部门应制定相关管理办法，监管土地储备机构、业务运行、资产管理及资金使用，定期考核，加强对土地储备机构的管理与指导；及时核准上传土地储备机构在土地储备监测监管系统中的信息，审核调整土地储备计划及资金需求，并配合财政部门做好土地储备专项债券额度管理及发行等相关工作。 　　省级国土资源主管部门负责制定本行政辖区内土地储备监管制度，对土地储备业务进行政策和业务指导，监管土地储备机构及本地区土地储备业务运行情况，审核土地储备机构名录、土地储备规模、资金及专项债券的需求，配合财政部门做好土地储备专项债券额度分配及发行等相关工作。 　　财政部门负责审核土地储备资金收支预决算、监督管理资金支付和收缴及土地储备专项债券发行、还本付息等工作。	明确各级国土部门的职责权限，及财政部门的职责。
\	（二十三）各级国土资源主管部门、财政部门、中国人民银行分支机构和银行业监督管理部门应建立符合本地实际的联合监管机制。按照职责分工，对储备土地、资产、资金、专项债券进行监督和指导。	提出国土、财政、人民银行和银监会的联合监管机制。
第七章 附则	第二十八条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府国土资源管理部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同财政部门、人民银行制定具体实施办法。	七、其他要求	（二十四）各省、自治区、直辖市及计划单列市国土资源主管部门可依据本办法规定，结合当地实际，会同当地同级财政部门、人民银行及银行业监督管理部门制定具体实施办法。
第二十九条 本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行负责解释。		（二十五）本办法由国土资源部会同财政部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起实施。		（二十六）本办法自发布之日起实施，有效期5年。《国土资源部   财政部 中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）同时废止。
	国土资源部 财政部 中国人民银行 二○○七年十一月十九日

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