低于成本价出售商品房给员工应该如何进行账务处理？

问：低于成本价出售商品房给员工应该如何进行账务处理？

低于成本价出售商品房给员工，需要区分是否低于市场销售价格。

企业销售给员工商品房，销售价格低于市场销售价的按照《企业会计准则第9号——职工薪酬》规定，属于“非货币性福利”。

企业销售给员工商品房，销售价格虽然低于成本价，但是销售价格本身就是市场销售价（公允价），在税务处理和会计处理不需要进行特殊处理，就按照正常的销售商品房处理就行。

因此，该问题的重点是，如果销售给员工商品，销售价格低于市场价（包括高于成本价）属于“非货币性福利”的财税处理。

一、何谓“非货币性福利”

非货币性福利是指企业以非货币性资产支付给职工的薪酬，主要包括企业以自产产品和外购商品发放给职工作为福利、将企业拥有的资产无偿提供给职工使用、为职工无偿提供医疗保健服务等。

根据会计准则规定，非货币性福利也是属于“职工薪酬”；但是，在税务上由于涉及实物等，非货币性福利会涉及到增值税、企业所得税和个人所得税等问题。

二、非货币性福利的会计处理

《企业会计准则第9号——职工薪酬》（2014）第六条规定，“企业发生的职工福利费，应当在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，应当按照公允价值计量。”

在会计核算上，根据新修订的会计准则，一般通过“应付职工薪酬——非货币性福利”核算；但是，实务中也有还是通过“应付职工薪酬——职工福利费”核算。

决定低价出售给员工时：

借：生产成本、管理费用等

贷：应付职工薪酬——非货币性福利（商品房的公允价值+相关税费）

实际低价出售时；

借：应付职工薪酬——非货币性福利/银行存款等

贷：主营业务收入（公允价，市场价）

应交税费——应交增值税（销项税额）

应交税费——应交个人所得税

同时：

借：主营业务成本

贷：开发产品等

三、税务处理

（一）增值税

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”，视同销售货物。

由于该形式的销售不是按照市场价格进行的，因此需要调整为按照市场价格作为计税价格。

（二）企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

该条明确了非货币性福利是要视同销售的，与会计上规定基本一致，一般不会产生税会差异。

2、《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：企业资产用于职工奖励或福利，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入；属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

在会计实务中，对于企业自制的资产用作非货币性福利，一般都会以公允价值作为销售处理处理，不会产生税会差异。

（三）个人所得税

财税﹝2018﹞164号规定：单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：

应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率-速算扣除数

财税〔2007〕13号第二条规定是：除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。