新租赁准则下承租人如何进行会计处理？

在租赁期，该房屋总租金为人民币 2750000 元(含税，税率9%,税额为人民币227064.22 元) ，自本合同签订生效后，承租人于 2022年7月支付2022年7月至2023年1月的半年租金，即人民币:550000元，2023-2025两年期间于每年开始的第一个月支付该年的租金，即人民币: 1100000 元,按照新租赁准则如何计算及做账。

解答：

按照新租赁准则规定，承租人的会计处理，需要在在租赁开始日确认“使用权资产”和“租赁负债”等（低价值租赁和短期租赁可以简化处理除外）。

由于“使用权资产”的确认，需要根据租赁付款额的现值等进行确定，提问描述中少了租赁合同的内含报酬率（实际利率、折现率），或者承租人的增量借款利率，导致无法据实计算。为确保计算与会计处理顺利进行，我们假设该租赁合同如果是一次性支付租金的话，租金含税总额为2475000元，这个现付租金的不含税金额就是租赁付款额的现值。

1.租赁开始日（2022年7月）：

借：使用权资产 2,270,642.20（2,475,000/1.09）

应交税费-应交增值税（进项税额） 45,412.84（首笔租金取得的进项税额）

租赁负债-未确认融资费用 252,293.58(差额)

贷：银行存款 550000.00（首笔租金）

租赁负债-租赁付款额 2,018,348.62(110×2/1.09)

说明：实务中还要考虑押金、复原成本等对现值的影响。

2.在租赁期间按照实际利率法分摊未确认融资费用

实务中，对于实际利率（折现率）的计算，通常是在Excel表格中使用IRR函数或XIRR函数计算。

比如，2023年1月的会计分录：

借：财务费用 21,275.45

贷：租赁负债-未确认融资费用

其余的各月会计分录类似，不赘述。

表格为了显示方便有隐藏。

3.租赁期间折旧

假如从计租当月开始折旧，合计30月。

月折旧额=2,270,642.20/30=75,688.07

借：管理费用等

贷：使用权资产累计折旧

4.租赁期间支付租金（如2023年1月）：

借：租赁负债-租赁付款额 1,009,174.31

应交税费-应交增值税（进项税额） 90,825.69

贷：银行存款 1,100,000.00

5.按照16号会计准则解释，在租赁开始日，需要根据确认的“使用权资产”确认“递延所得税负债”，根据“租赁负债-租赁付款额”确认“递延所得税资产”；在年末，根据当年度减少的“使用权资产”（已折旧）和“租赁负债-租赁付款额”（支付租金）冲减租赁开始日确认的递延所得税。

租赁业务的税会差异较为复杂，纳税调整也比较复杂。

6.租赁期结束后，不再续租的，应将该租赁业务确认的“使用权资产”及其折旧从账面冲减。

借：使用权资产累计折旧

贷：使用权资产