城中村改造：特征、规模与影响【国盛宏观熊园团队】

国盛证券首席经济学家，熊园 博士

国盛证券宏观分析师，杨涛

事件：7月中央政治局会议、国常会多次强调推进城中村改造；9.14自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，城中村用地改造是重点。

核心观点：本轮城中村改造的规模和影响，可能都会超预期。

1、定位看，近期中央多次强调城中村改造，各部委各省市配套政策陆续出台。

2、特征看，与棚改、旧改相比，本轮城中村改造有四大不同之处：范围有限、资金多元、拆整结合、周期较长。

3、规模看，基于已有方案测算，本轮城中村改造每年投资金额可能0.5-1万亿，实际落地可能超预期。

4、影响看，本轮城中村改造对投资拉动可能更明显，对地产销售作用可能有限。

5、往后看，紧盯相关的配套政策，尤其是资金支持和居民安置办法。

正文如下：

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1、定位看，近期中央多次强调城中村改造，各部委各省市配套政策陆续出台。4月和7月两次政治局会议都强调“积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。7月21日，国常会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，28日城中村改造工作部署电视电话会议召开，强调采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造等。9月14日，自然资源部发布《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，以城中村和低效工业用地改造为重点，盘活利用存量土地，有利于增加建设用地有效供给，为城中村改造提供土地支持。地方也积极行动，9月1日广州召开工作推进会，成立广州安居集团，强调以新思路新方式破解城中村改造中融资、安置、产业转型等难题。

2、特征看，本轮城中村改造与棚改、旧改相比，有四大不同之处。我国此前曾大规模实施棚改、旧改（具体可参考前期报告《政治局会议再提“旧改”，作用几何？》），其中棚改投资规模较大，2013-2017 年年均投资 1.2万亿元，对经济拉动效应明显。但对比发现，本轮城中村改造与此前棚改、旧改都有较多区别。

>范围有限：本轮城改主要集中于21个超大特大城市，GDP、人口、地产投资分别占全国的32%、21%、37%（2021年为例），而棚改和旧改都是全国范围。

>资金多元：7.21国常会明确要“多渠道筹措改造资金…鼓励和支持民间资本参与”，这与旧改类似，而棚改则主要由中央通过PSL（抵押补充贷款）直接支持。

>拆整结合：本轮城改强调“拆除新建、整治提升、拆整结合”，类似于棚改（主要是拆除重建）和旧改（主要是翻新修缮）的结合，投资力度应也介于二者之间。

>周期较长，7.21国常会强调城中村改造要“坚持稳中求进、积极稳妥…成熟一个推进一个”，相较于旧改明确要求“十四五”完成、棚改的快速实施，节奏更缓。且城中村改造多涉及村集体土地，需统筹处理各方利益诉求，实施难度可能更大。

3、规模看，基于已有方案、城改每年投资0.5-1万亿，实际落地可能超预期。

>按照部分城市已公布的规划，本轮城中村改造的投资规模可能每年0.5-1万亿。21个超大特大城市已公布城中村改造规划的有6个，其年均实施改造项目约49个，简单对应21城年均项目数约1034个左右；按照广州、青岛的投资强度测算，单个城中村改造项目的投资规模约为5亿元（不同城市差别较大，广州单个项目投资近8亿元），则21城合计约5067亿元/年。考虑到21城以外的部分大城市（如合肥）也会开展改造，全国整体投资规模可能0.5-1万亿元/年。

>关注力度、范围超预期的可能。

力度方面，2021年住建部曾出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求“不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”；但从各地实际情况看，该限制可能适度放松，如济南二环以内重点片区均拆除重建。

范围方面，考虑到部分城市规划的出台时间较早，本轮政策出台后，改造范围可能扩大；同时参考自然资源部《通知》中“未纳入本通知试点范围的超大特大城市、以及具备条件的城区常住人口300万以上的大城市，实施城中村改造项目可参照本通知政策执行”的表述，后续不排除21城以外的其他城市也获得超预期配套政策支持的可能。

4、影响看，城中村改造对投资拉动可能更明显，对地产销售作用可能有限。本轮城中村改造将拉动固定资产投资（按照年均1万亿计算，占固投的1-2个点）；对地产销售的拉动与具体拆迁安置方式有关，若参考北京明确以房屋安置为主，则本轮城中村改造更多是投资属性，带来的是地产需求的存量置换，在当前地产景气低迷的大环境下，对地产销售的新增带动可能较为有限。

5、往后看，紧盯相关的配套政策，尤其是资金支持和居民安置办法。资金方面，可能的增量支持工具包括政策性银行贷款、专项债、专项借款、专项贷款（房企），以及加快审批、税费减免等；安置办法方面，预计总体采取“一城一策”，可能更多采取实物和房票安置；其他方面，本轮城改可能与保障性住房相结合、以城市更新基金形式鼓励民间资本参与等；后续需密切关注中央、各地的方案细则。

风险提示：政策力度、经济环境等超预期变化。

联系人：熊园，国盛证券首席经济学家；杨涛，国盛宏观分析师；刘新宇，国盛宏观分析师；刘安林，国盛宏观分析师；穆仁文，国盛宏观分析师；朱慧，国盛宏观分析师。

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本文节选自国盛证券研究所已于2023年9月20日发布的报告，《城中村改造：特征、规模与影响》具体内容请详见相关报告。

熊园        S0680518050004        [e-mail]

杨涛        S0680522070001        [e-mail]

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