Casanova | CBRE最新报告《酒店化办公空间》读后感
去年十月发布的一份报告：THE HOTELISATION OF OFFICE SPACE 酒店化办公空间。算是难得的有思想的中介文章。大家自己读，我不报流水账了。谨在此与大家分享一些我的想法。下载原始报告请点击文末阅读原文（链接来自网络，原报告及以下文中部分截图版权均属于CBRE，谢谢）。
如果光说标题，还蛮抓眼球的，很好理解、很好想象。酒店化的办公空间啊，很容易联想到传统的服务式办公室和ww宣传的Space as a Service（但ww做得其实不咋地）。不过又觉得不够尽兴，似乎现在我们能见到的这种形式只能算是如家级的酒店（Casanova | Wework与经济型酒店）。而如果谈及Hotelisation，我们想到的必定是高大上的Ritz啦，香记啦，安缦啊。试想下Ritz同级体验的办公，还蛮诱人的。
但这篇文章其实在这个主题的展开上比较有限（可能太美好了，太难落地）。给到的产品模型（如下图），如同我们之前见过很多次的，在Casanova | 办公未来的模样？里写过的一样，相关观点不再累述。
但文章有一些论述还是蛮有意思的。
略加摘抄如下：
供应端的趋势变化来自于需求端的需求变化。
"a more mobile workforce and uncertain economic growth are reshaping the business environment"
"The unpredictable business cycle and irregular headcount growth"
"talent attraction and retention - particularly of the young generation of workers"这样将讨论与经济周期结合的论述比单一鼓吹“the future way of working”其实更能打动我，而且也更接近市场实际的决策机制。另一点，我能想到的是，之前写过一篇Casanova | 办公楼长租约时代？，虽然坦率讲，在市场上仍未见太多。但站在一个业主的角度上，我觉得能够以flexible office作为满足客户需求灵活性的工具，而进一步促进长租约实践，会是一个有趣的产品模型，对于未来一段时间的经济新常态也会是可能理想的产品形态探索。
Differentiate buildings by offering curated experiences
我看到Differentiate肯定是倍加认同，我在本号已经鼓吹了许久市场差异化的趋势。而这篇文章让我值得一谈的，也是因为其实全文提出了一种差异化的路径。解决了很多同行都会有的疑问：“办公楼怎么差异化”。但知易行难，要做到还是不容易的。
"By providing an environment in which going to work becomes a curated experience, landlords can begin to operate their offices as if it were a full-service hotel." 这句尤为给到启发。
一点是，请忘却酒店化“hotelisation”这样标题党又偏肤浅的标题，其实文章提到的核心观点是很革命性的，是我们行业产品底层逻辑的切换，从卖space切换到卖experience。
第二点，其实我一直是办公楼业态多样化和综合体形态的拥趸。我做过的每个项目都必然要有service office给市场提供灵活租赁方案。我也一直坚信综合体在市场上会享有综合体溢价。本质上这两个并不石破天惊的逻辑，与这些新兴的标题党趋势党是一致的。不过有意思的一点是，我们可以考虑下这些配套业态的自营逻辑。既然说了酒店化，不免想到酒店的餐饮、会议中心、宴会中心都是自营，理由如同引述里写的“curated experience”。那么对于hotelisation的office而言，这段是否可以借鉴。自营业态在经营灵活性与配合度上一定是远胜第三方。管理固然不易，但理想状态里应该确实能够实现价值最大化。
同时，读完全文觉得有几个易入的误区值得谨记。
切勿舍本逐末
所谓舍本逐末的意思是，莫心心念念惦记着这些fancy的概念，酒店化啦、Space as a service啦，还有包括文中提到的Technology。这些都只是形态或者载体或者工具。核心的点，于我们是产品与盈利，Experience和Rental。这样的产品革命，必然会涉及到大量细节的运营课题、成本课题。整个收益模型的颠覆重写。难度几乎是难以想象的。如果有机会实践，过程中舍本逐末做成政绩工程怕是最容易发生的错误。切记因地制宜
因地制宜对应那个标准化的模型。项目各有不同，体量大小、客群需求、周边配套等等。岂能用标准化模型生搬硬套。再比如文章中非常有意义的客户需求调研的内容，其实也不能直接套用。多做在地研究为宜。最终的实践模型，按照我这个传统流派继承者的认知，仍旧应该围绕传统商业地产的方法论，定位是什么？客群是谁？客户需求是什么？去做精细化的管理。如同之前所说，差异化竞争才是办公市场的未来。而差异化竞争没有标准答案。
分享如上，与大家共勉。
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