Casanova | 怎么救你，办公楼租赁市场？
很久没写了。对不住大家。也感谢大家的不离不弃。
没写的原因有好几个，
八月初的时候出去休了个长假，一休假心就野了断更了哈哈。
忙了很多。休假休到一半公司开始布置做预算……休假回来就忙着做预算。一地鸡毛。
没有特别好的话题想写。众所周知，点点租和城市数据团写了个唱空市场的文章，搞得满城风雨。作者被约谈，政府相关部门忙着灭火，组织反击。我不太想凑这个热闹，而这几个月还真没有太多别的可写。
也不想写wework啊哈哈。关于wework，该做的分析从day one开始就没有停过（地产与远方原创索引）。继续坚持自己的判断。火上浇油的事情不想做，现在却也并不能看到一条明路。
今天重新写一点，除了跟大家打个招呼。也是想整理一下自己最近的工作思路。
面对现实！已经危机了！
这个月写给公司的PPT借用了CB的图表。遗憾的是，CB的注释很温柔哈哈，所以不得不自己添油加醋一下。
办公楼租赁市场的定价逻辑其实相当简单，就是供需关系而已。记得前几年听过某联合办公创始人瞎BB“办公楼租金随CPI每年增长”。希望他还在这个行业里活着，来经受一下市场的洗礼吧。现在的市场供应量和需求双杀，酸爽异常。毫不夸张地说，数字清楚地可以证明，今年形势已经与09年金融危机无异。简言之，承认现实吧，不敢说是不是整体经济陷入了危机。但是对办公楼市场而言，毫无疑问，不要做梦啦！已经危机啦！！！！！
应对之前，研判没有完
15年写过的：
这篇是根据09年时候的经验所写。那么，现在和09年，有些什么样的区别呢？
从租户行为的表症来看是，这一波没有09年这么剧烈。除了P2P暴雷以外其实并没有发生集中的租户违约退租。同时，并没有标志性的开启系统性危机的事件。毕竟莱曼兄弟比较大牌啊。今年暴雷的那些都是些乱七八糟的狗屁公司，死有余辜。以至于这样的局面确实很迷惑人。到底有没有危机啊？不要自己吓自己啊。但我觉得回归供需关系的本质，大市场层面的数据已经显示危机无疑。而个体项目则应该去看各个细分市场的供需，如同在这个公众号里早就说过的，市场的分化是一个大趋势，分化简言之就是各个细分市场下供需关系的差异化。
今年的经济环境有与09年类似的地方：标志性事件发生后的群体性恐慌。09年的超低净吸纳量有两层含义，一层是市场需求增量动能减弱；另一层是市场恐慌，正常需求被压抑。因而在大放水的前提下，10年净吸纳量如干柴烈火一般被迅速放大。今年的情况有所类似，贸易战让经济前景乌云密布，可以看到进出口数字并未断崖，但是严重打击信心。办公楼租赁成本作为企业固定开支，在这种情况下首当其冲受到管控。但未来的动能释放却仍存疑虑。今年与09年的主要区别在于，当前的需求萎缩，是否是因为需求被压抑？这一波的表象可能是贸易战，但内涵是否是去杠杆。如果内涵是去杠杆，那么其实动能回复就不会那么迅速。至少暂时都可以看到政策面相当谨慎。其次，贸易战也不会短时间内结束，在信心层面上的恢复或许远没有09年那么容易。如果基于上面两个判断，那么无疑，除非政策面有巨大利好，不然的话，这一波低谷的持续性会大大长于09年。
所以我们应该怎么做？
降价？？？你降得了一时降得了一世吗？
我其实很反感降价啊哈哈。降价多容易，降价能解决的事情要租赁/资管干嘛？而且，其实对于租户而言，租金高低是相对的。对于租金的预期才是决定性的。当你跳楼大甩卖打出来的时候，无论客户兜里有没有钱，已经注定了你不吐血根本刹不住车。但这个时候我们不可避免地陷入囚徒困境。当同类项目率先跌价的时候，第一降价是英雄，可以吃掉租金预期还没有调整的跨价格段的租户需求，但是跟风降价可能就是狗熊了。当客户对于你的租金预期下调，你降价降掉的可能是自己本来可以取得租金溢价。在对手降价时，我觉得比较聪明的做法仍旧是通过项目本身的差异化，与对手进行区隔，对租户的预期进行管理，维持高租金预期，同时通过灵活的谈判策略锁定租户，不能够签单的降价都是自己打自己脸、自己割自己肉。虽说世道是不好，但是多数时候，客户并不会追求成本最低，而是追求性价比最高。这种性价比中，其实有很多主观成分。
竞争加剧，那么竞争的工具能否升级
净吸纳量只是说明市场增量减少，同时供应量巨大，造成市场供需失衡。但是市场的成交量是活跃的。每个板块都可以看到积极的成交。现在的市场不是没饭吃，而是告别大锅饭，大家要抢饭吃了。
我们现在面临的困境是，对多数的项目而言，除了降价没有其他的竞争工具。作孽啊！多年痼疾，一朝清算。在这个基础上，竞争工具的研发非常重要啊。除了降价以外，我们会有哪些竞争工具呢？
项目本身的品质维护和提升
租户结构的优化，比如行业分布、租户品质等等
2017市场展望（二） | 办公楼租户的行业分化租约结构的优化。如果早几年就开始签长约，现在就开始笑嘻嘻了。Casanova | 办公楼长租约时代？
但确实，除了降价并没有短期见效的工具。因为降价变成了大家最通常的选择。在此鄙视一下，降价是无能的表现，降价是平时懒惰的集中体现。让我们在整个市场建立鄙视降价的风气，让大家彼此的日子更好过一点。
如果不采取降租，现在再去采取那些租户、租约结构优化的套路也难解燃眉之急，那么还有什么选择？想起另一篇以前写过的文章：Casanova | 办公楼预租三大流派。在当前市场环境下，如果两种选择：
马上降价，打骨折。提高出租率。然后市场好了之后慢慢替换租户。现在当下会很爽，其实将来如果要换租，会更酸爽。如果等世道好了，要加租30%几乎就等于赶这波客户走，重新换一批了。
不降价，慢慢租。承受中短期的空置，但是留意自身项目定位的构建和目标租户的把握，避免将来换租的阵痛。可能结果并不会差？但是就是不知道给老板的报告怎么写。一线同事的日子估计会很难过。
可以看到，最终的选择仍旧需要交织着对于宏观经济形势的判断。如果对于市场的反弹存在期待，那一定是选择不降价的。在这一波市场低谷中，无形中对于租赁/资管的要求大大地提高了。要能了解宏观经济、分析市场趋势，还要精细化的产品管理、租户关系管理，再加上基础的优秀的谈判能力、市场推广能力，才能称得上能力完整（感觉真是在做梦，这行太不好混了
在这样的环境中大家只有各自安好、冷暖自知了。站在专业角度，终究想奉劝各位同行，视市场波动为洗礼，多做些行业思考，莫简简单单降价了事。新东方俞老师的名言送给大家：在绝望中寻找希望，人生终将辉煌。祝大家平安过冬。
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